Dom bez pozwolenia na budowę. Sprawdź, kiedy można budować domy bez pozwolenia!

Własny dom to marzenie, którego realizacja wymaga dopełnienia kwestii formalnych, przygotowania zestawu dokumentów i uzyskania odpowiednich pozwoleń. Wprowadzone w 2015 r. przepisy prawne częściowo upraszczają procedury i zezwalają na to, by wznosić niektóre domy bez pozwolenia na budowę. Nie jest to jednak powszechna procedura i nie w każdej sytuacji budowa domu może być według niej prowadzona. Sprawdźmy zatem, jakie warunki należy spełnić i jakich formalności dopełnić, by zbudować dom mieszkalny bez pozwolenia. W artykule omówimy także zmiany, jakie zapowiedziano w ramach "Polskiego Ładu" i przewidzianego w nim programu "Dom bez formalności". 

Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego z dnia 28.06.2015 r. weszły w życie przepisy, wprowadzające zmiany w zakresie pozwoleń na budowę i zgłoszeń budowy do właściwych urzędów. Główną przesłanką do wprowadzenia zmian było uproszczenie procedur, tak by Inwestor nie musiał długo oczekiwać na wydanie pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę i mógł szybciej rozpocząć realizację swojej inwestycji, korzystając z formy zgłoszenia faktu budowy we właściwym urzędzie. Zgodnie z zapisami ww. ustawy, rozpoczęcie budowy obiektu na zgłoszenie może nastąpić już po 21 dniach od takiego zgłoszenia, jeżeli urząd nie wniesie w tym czasie sprzeciwu na wykonanie robót budowlanych. Obowiązkiem Inwestora jest złożenie odpowiedniego wniosku w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. We wniosku należy podać m.in.: takie informacje jak: termin rozpoczęcia budowy, zakres prac budowlanych oraz sposób ich wykonania. Konieczne jest także dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Trzeba też dołączyć dokumentację projektową, analogicznie jak w przypadku pozwolenia na budowę.

Jednak nie w każdej sytuacji można realizować domy bez zezwolenia na budowę. W ustawie zdefiniowano konkretne warunki, jakie muszą zostać spełnione.

W nowelizacji ustawy określone zostały typy obiektów, które kwalifikują się do procedury zgłoszenia. Ustawodawca precyzuje, że budowa domu bez pozwolenia jest możliwa, jedynie wtedy, gdy zamierzamy realizować wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, czyli nie może sięgać na działki sąsiednie. W sytuacji, gdy dany budynek mieszkalny ograniczy możliwość zabudowy na sąsiedniej działce, wówczas konieczne jest uzyskanie pozwolenia na jego budowę. Obszar oddziaływania obiektu wyznaczony jest przez projektanta i niezależnie od niego wyznacza go także organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Z procedury zgłoszenia wyłączone zostały:

• budynki wielorodzinne
• domy w zabudowie bliźniaczej
• inwestycje wznoszone na obszarach Natura 2000

W praktyce uproszczona procedura zgłoszenia nie cieszy się dużą popularnością wśród osób planujących budowę domu, co potwierdza też w swoich danych Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB). Inwestorzy zdecydowanie częściej wybierają stare rozwiązanie i realizują swoje domy na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę. Mimo że wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania na pozytywne rozpatrzenie wniosku i decyzję, to jednak jest bardziej „bezpieczna” i wyklucza ryzyko, że z jakiegoś powodu konieczne będzie wstrzymanie prac. W przypadku budowy domu na zgłoszenie dosyć problematyczną kwestią bywa także sprawa obszaru oddziaływania, za którą architekci adaptujący niejednokrotnie nie chcą brać na siebie odpowiedzialności i chętniej podejmują się adaptacji projektu, gdy Inwestor decyduje się na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ponadto, wprowadzona w 2015 r. nowelizacja wykluczała, przy budowie domu na zgłoszenie, możliwość dokonywania zmian w projekcie, które zawsze skutkowały koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. Wymóg ten został złagodzony w najnowszej nowelizacji, która obowiązuje od 19.09.2020 i zgodnie z nią po dokonaniu istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, istnieje możliwość ponownego zgłoszenia. Warto w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego 2020, nastąpił także podział projektu budowlanego na: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Nowa forma projektu jest obowiązkowa od 19.09.2021 r. 

Zgodnie z obowiązującym Prawem budowlanym zgłoszeniu budowy podlegają również m.in.: takie obiekty jak:

• wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty, przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
• przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,
• przydomowe tarasy naziemne.

Tutaj można sprawdzić pełną listę obiektów budowlanych bez pozwolenia na budowę.

Domy sezonowe to budynki rekreacyjne, które w odróżnieniu od domów całorocznych przeznaczone są na potrzeby użytkowania sezonowego, w związku z tym nie jest w nich konieczne ogrzewanie.

Domki sezonowe, w zależności od preferencji użytkowników, można realizować zarówno w technologii drewnianej, jak i murowanej. W art. 29 Prawa budowlanego znajduje się zapis, dotyczący wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, które rozumiane są jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku. Jednak, aby móc wybudować tego typu parterowe małe domy bez pozwolenia, koniecznie należy spełnić dodatkowe warunki, określone w przepisach Prawa budowlanego:

• powierzchnia zabudowy tego typu obiektu nie może przekroczyć 35 m2
• liczba domków na działce nie może być większa niż 1 domek na każde 500 m2 powierzchni działki.

Jak wynika z powyższych zapisów, budowa domku letniskowego na zgłoszenie wyklucza w nim możliwość istnienia poddasza użytkowego. Zatem, jeżeli powierzchnia zabudowy domku sezonowego będzie większa niż 35m2 lub też zostanie w nim zaprojektowane poddasze, bądź liczba domków parterowych do 35 m2 na działce będzie większa niż 1 na każde 500 m2 powierzchni działki, wówczas Inwestor zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na budowę takiej inwestycji. Zakres dokumentacji, którą należy przygotować, jest analogiczny, jak w przypadku domu całorocznego. Należy także posiadać projekt domku letniskowego, a po pozytywnym rozpatrzeniu decyzji należy zarejestrować dziennik budowy, zatrudnić kierownika budowy i zgodnie z procedurą zgłosić rozpoczęcie prac w nadzorze budowlanym.

Planując budowę domku sezonowego, warto mieć na uwadze, że analogicznie, jak w przypadku budowy domów całorocznych, obowiązujące są zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy dla danej działki, a także wymagania, dotyczące zachowania minimalnych odległości budynku od granicy działki i od drogi.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: EXTRA250

KOD: EXTRA250

KOD: EXTRA250

---

Zobacz więcej projektów

Rodzaj procedury, według której rozpoczynamy inwestycję, nie wpływa na wysokość kosztów budowy domu. Nie oszczędzamy też na samych formalnościach, ponieważ zakres przygotowania dokumentacji przy zgłoszeniu, jak i przy pozwoleniu na budowę jest taki sam. Koszty budowy domu w dużym stopniu zależą natomiast od formy budynku, stopnia skomplikowania bryły oraz konstrukcji dachu. Najbardziej ekonomiczne w realizacji są proste domy, które wieńczy dach dwuspadowy. Tak zaprojektowany budynek można postawić w dość krótkim czasie, poszczególne prace przebiegać będą sprawnie, dzięki czemu Inwestor sporo może zaoszczędzić również na kosztach robocizny. Jednocześnie, im prostsza konstrukcja, tym mniejsze będzie zużycie materiałów budowlanych i izolacyjnych. Chcąc oszacować koszty budowy domu przed rozpoczęciem prac, warto sięgnąć po kosztorys budowlany. Wybierając gotowe projekty domów ARCHON+ każdy Inwestor ma szybki dostęp do zestawień rzeczywistych kosztów budowy, które zawierają aktualne stawki krajowe i uwzględniają podział na stan surowy zamknięty, roboty wykończeniowe z rozróżnieniem na gospodarczy oraz zlecony sposób prowadzenia inwestycji. Prezentowane są na stronach poszczególnych projektów domów. Koszty urządzenia domu to indywidualna kwestia, zależna przede wszystkim od przyjętego przez Inwestora standardu.

Zgodnie z zapowiedziami polskiego rządu i ogłoszonym 15 maja 2021 programem „Polski Ład” („Nowy Ład”) prawdopodobnie procedura: budowa domu na zgłoszenie, zostanie rozszerzona. Jednym z filarów „Polskiego Ładu” jest program „Mieszkanie bez wkładu własnego i dom 70m2 bez formalności”, regulujący m.in. kwestie budowy małych domów jednorodzinnych. Według ogłoszonych zapowiedzi mają zostać wprowadzone przepisy, zgodnie z którymi pozwolenie na budowę nie będzie konieczne do realizacji domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70m2. Ma to ułatwić i przyspieszyć proces budowlany. Tak więc tego rodzaju projekty domów do 70m2 zabudowy będzie można realizować na podstawie zgłoszenia. Takie domy na zgłoszenie będzie można budować bez kierownika budowy, a także bez dziennika budowy. Jak zawsze podczas realizacji domów mieszkalnych, a więc także budując dom do 70 m2, należy pamiętać, że musi on być zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub wymogami wskazanymi w Warunkach Zabudowy.

Kwestię zgodności z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego, w tym rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz obowiązku ich przestrzegania przez osoby, budujące dom bez pozwolenia, podkreślała w rozmowach z przedstawicielami mediów Anna Kornecka - podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii. Zachowanie określonych prawem minimalnych odległości od granicy działki, czyli 3 - 4 metrów, w zależności od tego, czy w ścianie są otwory okienne i drzwiowe oraz czy na sąsiedniej działce znajduje się już budynek, ma duże znaczenie pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Uproszczenie procedur formalnych, brak konieczności zatrudniania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy pozwoli na skrócenie procesu budowlanego, ale nie może oznaczać samowoli budowlanej. 

8 września 2021 r. do Sejmu trafił opracowany przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii projekt zmian w ustawie Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W projektowanej regulacji przewiduje się wprowadzenie zmian, zgodnie z którymi budowa domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie mogła być realizowana poprzez zgłoszenie budowy. Ponadto, budowa domów do 70 metrów kwadratowych zabudowy nie będzie wymagała obowiązku ustanawiania kierownika budowy, ani prowadzenia dziennika budowy.

Tak więc nie będzie konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, przy czym do wniosku zgłoszenia budowy Inwestor zobowiązany będzie dołączyć projekt budowlany (tzw. zgłoszenie z projektem budowlanym). W projekcie ustawy pojawił się także zapis, iż Inwestor powinien również dołączyć oświadczenie, iż realizuje budowę domu jednorodzinnego w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie doprecyzowano jednak, jak długo taki wymóg zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych miałby obowiązywać, czyli przez jak długi okres Inwestor, realizujący inwestycję w ramach procedury dom bez pozwolenia, będze musiał mieszkać w wybudowanym domu.

Projekt nowelizacji zakłada, że według procedury zgłoszenia budowy domu będzie można realizować wolnostojące mieszkalne budynki jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy czym nie mogą mieć więcej niż dwie kondygnacje, a ich obszar oddziaływania ma się mieścić w całości na działce, na której zostały zaprojektowane.

Jednocześnie, w projekcie ustawy przewidziano, że dla tego typu domów do 70 m2 powierzchni zabudowy zostanie określony maksymalnie 21-dniowy termin na wydanie Warunków Zabudowy, w przypadku, gdy nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

14 października 2021 r. Sejm głosował nad zmianami w Prawie budowlanym oraz nad ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określaną jako "dom bez formalności" i zostały one przyjęte. Budowa domu do 70 m2 zabudowy będzie wymagała zgłoszenia i zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Jednocześnie wprowadzono również uproszczenie w procedurze zgłoszenia budowy domów do 70 m2, które polega na wyłączeniu możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez Inwestora zgłoszenia takiej budowy. Oznacza to, że rozpocząć budowę domu do 70 m2 zabudowy będzie można od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia. 

Domy bez formalności, realizowane w procedurze zgłoszenia na budowę to:

• wolnostojące budynki jednorodzinne do 70 m2 zabudowy, nie więcej niż dwukondygnacyjne,
• ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane,
• ich budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Inwestora,
• brak konieczności ustanowienia kierownika budowy ani prowadzenia książki budowy; ale w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, Inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie całą budową.

Dom bez formalności - do zgłoszenia budowy należy dołączyć:

• projekt zagospodarowania działki,
• projekt architektoniczno – budowlany,
• oświadczenie Inwestora o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczenie Inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową.

Pomimo braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy Inwestor będzie zobowiązany umieścić na terenie budowy tablicę informacyjną (co do zasady tablicę informacyjną umieszcza na budowie kierownik). Wprowadzony obowiązek Inwestora w tym zakresie ma ułatwić kontakt z Inwestorem w sytuacji kontroli budowy lub innych zdarzeń wymagających interwencji odpowiednich służb.

Ponadto, w ustawie została rozszerzona możliwość budowy domków rekreacyjnych w procedurze zgłoszenia. Dotychczas przedmiotem zgłoszenia mogły być wolnostojące parterowe obiekty rekreacji indywidualnej do 35 m2 powierzchni zabudowy, natomiast w ustawie przewidziano zmianę w zakresie dopuszczalnej powierzchni zabudowy z 35 m2 do 70 m2. Dodatkowo ustawodawca, mając na uwadze względy bezpieczeństwa dla domków letniskowych do 70 m2, wprowadził ograniczenia, aby rozpiętość elementów konstrukcyjnych w takich obiektach nie wynosiła więcej niż 6 m, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 m.

Nowelizacja ustawy – Prawo budowlane oraz Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została skierowana do podpisu Prezydenta RP. 2 listopada 2021 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw i wejdzie w życie po upływie dwóch miesięcy, a więc 3 stycznia 2022 r.

Budując dom na zgłoszenie, Inwestor skraca etap przygotowawczy, związany z dopełnieniem kwestii formalnych. Możliwość skorzystania z uproszczonej procedury pozwoli rozpocząć proces budowlany takich małych domów do 70m2 w podstawie zaraz po dokonaniu zgłoszenia. Jednocześnie Inwestor ma szansę na dodatkowe oszczędności wynikające w tym przypadku z braku konieczności zatrudniania kierownika budowy. Nie bez znaczenia jest także fakt, że projekt domu do 70 m2 zabudowy można zrealizować na niewielkiej działce, co także pozytywnie będzie oddziaływać na całościowe koszty budowy domu.

Domy do 70 m2 bez pozwolenia będzie można realizować szybciej i taniej. Wybierając projekty domów do 70m2 powierzchni zabudowy, można budować domy jednorodzinne niewielkie, ale o wysokich walorach architektoniczno-funkcjonalnych. Tego typu dom na zgłoszenie oferuje odpowiednie warunki mieszkania rodzinie z dziećmi. W ofercie ARCHON+ przygotowaliśmy specjalną kategorię: projekty domów do 70 m2 zabudowy, w której prezentujemy ciekawe budynki parterowe, domy z poddaszem użytkowym oraz piętrowe, wyróżniające się atrakcyjną kompozycją elewacji oraz optymalnie zaprojektowanymi układami funkcjonalnymi. Wśród naszych propozycji znajdziecie również domy bez pozwolenia 70 m2 projekty tanie w budowie.

Czytaj również:
Zmiany w prawie budowlanym 2020
Pozwolenie na budowę

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Odpowiemy jak tylko będziemy dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900