Plan zagospodarowania przestrzennego

Przed zakupem wybranej działki należy sprawdzić, czy będzie można wybudować na niej wymarzony dom. Wszystkie najważniejsze informacje znajdziemy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W artykule wyjaśniamy, czym jest MPZP, co można w nim sprawdzić, podpowiemy jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP, a także kiedy potrzebne będą Warunki Zabudowy.

Co to jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, określany w skrócie jako MPZP, to miejscowy akt prawny, który określa warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu. Stanowi podstawę planowania przestrzennego i reguluje zasady zagospodarowania przestrzeni. Jest dokumentem, który musi posiadać każda gmina w Polsce, tworzonym zgodnie z Ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dowiemy się z niego, jakie jest przeznaczenie danego gruntu, a także jakie są planowane inwestycje na terenach sąsiadujących z daną działką. Każdy Inwestor jest zobowiązany do przestrzegania zapisów miejscowego planu, dlatego przed wyborem projektu domu konieczne jest dokładne zapoznanie się ze szczegółowymi zapisami miejscowego planu, dotyczącymi danej działki.

Z czego składa się MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania składa się z dwóch części:

  • tekstowej, w której opisane są szczegółowe warunki przeznaczenia danego terenu oraz wymagania względem realizowanych inwestycji,
  • graficznej, zawierającej mapy danego terenu, w których zaznaczone są obszary przeznaczone pod zabudowę, tereny zielone, rolnicze, przemysłowe, drogi oraz inne. Ta część MPZP sporządzana jest na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 lub 1:2000.

Aktualne Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego to te uchwalone po 1 stycznia 1995 roku; starsze straciły już ważność.

Kto sporządza i uchwala MPZP?

W zależności od wielkości terytorium samorządowego z wnioskiem o sporządzenie Miejscowego Planu występują odpowiednio:

  • wójt – w gminach wiejskich
  • burmistrz – w gminach miejskich lub miejsko – wiejskich oraz w miastach poniżej 100.000 mieszkańców
  • prezydent miasta – w miastach powyżej 100.000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed reformą administracji z 1990 r.

Po opracowaniu koncepcja planu zagospodarowania przestrzennego zostaje poddana analizie wpływu ustaleń zawartych w MPZP na środowisko i następnie po pozytywnym zaopiniowaniu plan zostaje przyjęty w formie uchwały rady gminy lub miasta i zatwierdzany przez wojewodę.

Kiedy miejscowy plan zaczyna obowiązywać?

Wstępna wersja miejscowego planu jest udostępniona do wglądu publicznego przez okres co najmniej 21 dni. W tym czasie można składać uwagi do planu, po rozpatrzeniu których MPZP zostaje przekazany do uchwalenia podczas sesji rady. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego podlega publikacji i musi zostać ogłoszony w dzienniku urzędowym właściwego województwa.

Gdzie można znaleźć MPZP?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem jawnym i jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Jest on publikowany w dzienniku urzędowym województwa, można go też znaleźć na stronach www miasta lub gminy oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej urzędu. Jeżeli dokument będzie nam potrzebny w formie drukowanej, musimy złożyć wniosek o wypis i wyrys z MPZP. Są one wydawane odpłatnie.

Co można sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie działki, bardzo ważne jest zapoznanie się ze szczegółowymi wytycznymi zawartymi w MPZP. Jego postanowienia są wiążące dla każdego Inwestora, zawierają wiele informacji, które mogą w istoty sposób definiować jego przyszły dom. Wśród zapisów w MPZP znajdują się informacje dotyczące wielkości budynku, liczby kondygnacji, czy rodzaju dachu. Miejscowy plan może narzucać rozwiązania dotyczące kolorystyki czy detalu budynku.

Z miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dowiemy się:

  • czy działka znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej, czy też ma inne przeznaczenie (rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
  • czy oprócz domu mieszkalnego mogą tam powstać także obiekty usługowe lub produkcyjne,
  • jakie są wymogi co do charakteru i gabarytów zabudowy, czyli czy może tu powstać dom wolno stojący, bliźniak czy szeregówka, ile może mieć on kondygnacji, jaką powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt nachylenia jego połaci, jakie ma być położenie kalenic względem ulicy itp.,
  • co można zrobić na danym terenie z zielenią, dojazdem, ściekami itp.,
  • czy działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej (jeśli tak, to niewykluczone, że będzie trzeba dostosować architekturę projektowanego budynku do istniejącej zabudowy),
  • jaki jest przebieg projektowanych ulic, czy istniejące drogi będą poszerzane, jakie są linie zabudowy (może się okazać, że część działki przeznaczona jest pod ulicę,
  • czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),
  • czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy. Strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych.

Jakie ograniczenia mogą wynikać z miejscowego planu?

Zawarte w MPZP zapisy są regulowane ustawą o planowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu ministra infrastruktury. Według nich plan powinien ustalać przeznaczenie terenów, podawać intensywność zabudowy, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, maksymalne gabaryty zabudowy, linie obowiązujące lub nieprzekraczalne, przy których sytuowane będą budynki, zasady ochrony konserwatorskiej, przyrodniczej i środowiska, zasady dojazdu i parkowania samochodów. Może też zawierać ustalenia dotyczące wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki bądź geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Symbole i oznaczenia – czyli jak czytać MPZP?

Część opisowa planu zawiera ogólne ustalenia dla danego obszaru, a także ustalenia szczegółowe odnoszące się o terenu, który jest ujęty na mapie planu. Częścią składową mapy MPZP jest legenda z symbolami, które znajdują się na mapie, pomocna we właściwej interpretacji oznaczeń w MPZP. Rozporządzenie w sprawie nazewnictwa i oznaczeń stosowanych w MPZP wydał w dniu 26 sierpnia 2003 r. Minister Infrastruktury. Podstawowe oznaczenie graficzne, jakie stosowane są na rysunkach planów to:

  • granice obszaru objętego planem,
  • granice administracyjne,
  • linie rozdzielające tereny o różnych przeznaczeniach lub różnych sposobach zagospodarowania
  • linie zabudowy
  • granice i oznaczenie terenów oraz obiektów objętych ochroną
  • granice terenów zamkniętych
  • oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego
  • inne oznaczenia informacyjne

Co to jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego?

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) nazywane w skrócie Studium Uwarunkowań to dokument, w którym określone są zasady zagospodarowania przestrzennego dla całego terytorium danej gminy. Jest aktem planowania ogólnego i jako taki stanowi główny dokument, który określa kierunki polityki przestrzennej całej gminy, z uwzględnieniem obszarów przeznaczonych pod zabudowę, terenów chronionych, szlaków komunikacyjnych. Zawiera część, która w formie tekstowej i graficznej określa uwarunkowania, część tekstową, w której zawarte są ustalenia, określające kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy, a także rysunek studium przedstawiający w formie graficznej ustalenia oraz uzasadnienie, w którym zawarte są objaśnienia przyjętych rozwiązań.

Każdy MPZP musi spełniać warunki SUiKZP, w przeciwnym razie miejscowy plan nie może zostać przyjęty.

Jak otrzymać wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i ile to kosztuje?

Wypis i wyrys z MPZP to podstawowe dokumenty, które przedstawiają ustalenia miejscowego planu względem danej działki. Ich okazanie jest niezbędne w wielu czynnościach prawnych. Aby uzyskać wypis i wyrys z MPZP należy złożyć wniosek ze stosowną prośbą do właściwego urzędu. Konieczne jest również uiszczenie opłaty skarbowej.

Kiedy jest potrzebny wypis i wyrys z MPZP?

Udokumentowanie ustaleń MPZP konieczne jest gdy:

  • chcemy uzyskać pozwolenie na budowę
  • przeprowadzamy podział działki
  • zamierzamy sprzedać/kupić działkę w celach budowlanych
  • chcemy dokonać zamiany działek

Ile kosztuje wypis i wyrys z MPZP?

Kwota za wydanie wypisu i wyrysu z MPZP uzależniona jest od ilości stron dokumentów. Aktualne stawki opłat za stronę wypisu i stronę wyrysu najlepiej sprawdzić na stronie internetowej urzędu. Można przed uiszczeniem opłaty skontaktować się z urzędem, aby dowiedzieć się, jaka jest objętość tych dokumentów i wyliczyć ostateczną kwotę. W niektórych urzędach można uiścić tzw. wpłatę minimalną i ewentualnie dopłacić brakującą sumę po ustaleniu całej kwoty. Dowód wpłaty należy dostarczyć do urzędu w terminie 3 dni po złożeniu wniosku.

Ile trzeba czekać na wydanie wypisu i wyrysu z MPZP?

Dokumenty powinniśmy otrzymać w terminie od 7 dni do miesiąca. Jeżeli sytuacja jest bardziej skomplikowana okres ten może się wydłużyć.

Kiedy konieczna jest decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT)

W sytuacji, gdy staramy się o pozwolenie na budowę na działce, która nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego wówczas konieczne jest uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy, czyli tzw. wuzetki. Pełna nazwa tego dokumentu to decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowaniu Terenu (WziZT) . Wydawana jest w celu ustalenia, czy planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego i może regulować takie kwestie jak: kształt budynku, jego wysokość, miejsce posadowienia na działce, kolor elewacji oraz inne istotne z punktu widzenia urbanistyki elementy budynku. Aby uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy nie jest konieczne posiadanie praw do nieruchomości, zatem każdy może wystąpić o ustalenie WZ dla dowolnego terenu.

Decyzja o WZ wydawana jest odpowiednio przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Najczęściej w jego imieniu robi to właściwy wydział architektury i budownictwa.

Więcej informacji można znaleźć w artykule: Warunki Zabudowy

Jaka jest różnica pomiędzy MPZP a WZ?

Główna różnica pomiędzy MPZP a WZ dotyczy zakresu terenu, który obejmują. MPZP uchwalany jest dla większego obszaru, w którego skład wchodzi wiele działek, natomiast Warunki Zabudowy to dokument wydawany dla konkretnej działki i tylko w sytuacji, gdy nie ma dla niej MPZP.

Jak dopasować projekt domu do MPZP/WZ?

Zgodność projektu z wymogami MPZP lub WZ jest konieczna i obowiązująca każdego Inwestora. Jak zatem wybrać projekt domu, który będzie spełniał wszystkie uwarunkowania, określone w planach zagospodarowania przestrzennego? Zadanie może wydawać się trudne, zwłaszcza dla osób, które nie mają doświadczenia i po raz pierwszy będą budować dom i wybierać idealny projekt. Warto w tej kwestii skorzystać z profesjonalnej pomocy Doradców Projektowych ARCHON+, którzy w ramach bezpłatnych konsultacji udzielą fachowych porad i zweryfikują zgodność projektu domu z wymaganiami działki. Jeżeli zastanawiacie się Państwo nad wyborem konkretnego projektu domu ARCHON+, jednak nie jesteście pewni, czy będzie on odpowiednio dopasowany do Waszej działki, skorzystajcie z naszej pomocy. Doradcy ARCHON+ przeanalizują zapisy, zawarte w miejscowym planie, dzięki czemu zyskacie Państwo pewność, że Wasz wybór jest właściwy. Jeżeli pojawią się jakieś niezgodności, nasi Doradcy pomogą Państwu znaleźć taki projekt, który w pełni będzie odpowiadał warunkom działki oraz Waszym oczekiwaniom i umożliwi Wam wybudowanie komfortowego domu. Warto pamiętać, że podczas wyboru projektu bardzo ważne jest również uwzględnienie odpowiedniej lokalizacji budynku względem stron świata i jego dopasowanie do naturalnego ukształtowania terenu. Polecamy Państwu artykuł: „Jak usytuować dom na działce względem stron świata?” oraz artykuł „Dopasuj projekt do działki”, w których szczegółowo omawiamy te kwestie.

Jak sprawdzić zgodność projektu domu ARCHON+ z MPZP/WZ?

Wystarczy przesłać do nas w wersji elektronicznej kopię mapy działki z jej numerem. Można także skorzystać ze strony geoportal.pl, odszukać na niej swoją działkę i udostępnić nam linka lub widok ekranu. Doradcy ARCHON+ zweryfikują zgodność wybranego projektu z uwarunkowaniami prawnymi i lokalizacyjnymi Waszej działki.

Zobacz, jak wygląda doradztwo online w 3 krokach 

Projekty domów ARCHON+ na różne typy działek

W ofercie ARCHON+ przygotowaliśmy specjalne kolekcje projektów, dedykowanych do realizacji na różnych typach działek, biorąc pod uwagę naturalne uwarunkowania terenu oraz wymiary. Wśród nich znajdziecie Państwo funkcjonalne projekty domów na wąskie działki, w tym także na działki o szerokości do 16 metrów, projekty domów na stoku, a także projekty domów z wejściem od południa. Zapraszamy do obejrzenia naszych propozycji z tych kategorii, a także do zapoznania się z pełną ofertą gotowych projektów domów ARCHON+.

Projekty domów na wąską działkę WT 2021
Dom w sasankach 4
Projekty domów
na wąską działkę
Projekty domów na wąską działkę do 16m WT 2021
Dom w sagowcach 2
Projekty domów
na działkę do 16m
Projekty domów na działkę na stoku WT 2021
Dom w balsamowcach 2 (P)
Projekty domów
na działkę na stoku
Projekty domów z wejściem od południa WT 2021
Dom w albicjach 2 (G2)
Projekty domów
z wejściem od południa

Pobierz przykładowy Wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (indywidualny dla poszczególnych gmin).

Wybieramy projekt domu


Pisz BLOGA
Rozpocznij Swoją przygodę
z budową domu!
Pisz bloga

Rabat 400 zł
na każdy projekt domu!
Projekt domu ARCHON+
newsletter

Konkurs FOTO
Dom w obiektywieWeź udział i wygraj ...
Konkurs foto - Dom w obiektywie

270 057 fanów
Dołącz do nas!
Polub nas na facebooku

Film z realizacji
Zaproś ekipę filmową ARCHON+ do swojego domu
Zgłoś swój dom do filmu
ArchonHome
ArchonHome

Wybrane dla Ciebie projekty domów

Dołącz do Newslettera ARCHON+

Otrzymuj na bieżąco informacje o nowościach projektowych, wyjątkowych wnętrzach, inspirujących realizacjach oraz atrakcyjnych promocjach.

Messenger Czat z Doradcą
 12 37 21 900

Dzień dobry,

Niestety nie ma nas teraz w biurze. Czy chcesz, abyśmy do Ciebie oddzwonili w wybranym przez Ciebie terminie?