Adaptacja projektu – na czym polega i jakie obowiązki ma projektant adaptujący

Każdy gotowy projekt domu wymaga dostosowania do uwarunkowań lokalizacyjnych działki oraz sprawdzenia zgodności z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Takie dostosowanie nazywamy ADAPTACJĄ PROJEKTU, a przeprowadzają ją lokalni projektanci, posiadający odpowiednie uprawnienia do projektowania. W ramach adaptacji możliwe są również modyfikacje projektu wynikające z indywidualnych potrzeb Inwestora.

Najważniejsze informacje:

• Adaptacja projektu to dostosowanie gotowego projektu domu do uwarunkowań lokalizacyjnych działki oraz zapisów MPZP lub Warunków Zabudowy.
• Adaptację przeprowadzają lokalni projektanci, posiadający odpowiednie uprawnienia.
• W ramach adaptacji możliwe są również modyfikacje, mające na celu dostosowanie projektu do indywidualnych potrzeb Inwestora.
• Adaptacja gotowego projektu domu jest procesem obowiązkowym, niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę.

Proces adaptacji projektu gotowego można podzielić na dwie części: obowiązkową i dodatkową.

Część obowiązkowa obejmuje m.in. dostosowanie projektu gotowego do działki, czyli do jej położenia względem stron świata, ewentualnych spadków, nośności gruntu, do stref obciążeń śniegiem i wiatrem, stref przemarzania gruntu oraz wysokości wód gruntowych. W ramach adaptacji sporządza się również projekt zagospodarowania terenu z uwzględnieniem usytuowania projektowanego budynku, na mapie geodezyjnej przeznaczonej do celów projektowych. Przy adaptacji możemy również liczyć na pomoc w uzyskaniu wymaganych prawem budowlanym uzgodnień, opinii oraz pozwoleń od odpowiednich urzędów i instytucji.

Część dodatkowa adaptacji to dostosowanie wybranego projektu do indywidualnych potrzeb Inwestora. Najczęściej zmianie podlega wielkość i lokalizacja otworów okiennych i drzwiowych, zmiana lokalizacji tarasu, zmiana sposobu ogrzewania budynku czy doprojektowanie podpiwniczenia itp. 

Najlepiej i najwygodniej jest zlecić adaptację projektantom lokalnym, którzy pracują na terenie, gdzie położona jest wybrana działka, ponieważ są doskonale zorientowani w lokalnych uwarunkowaniach. Muszą to być jednak projektanci posiadający stosowne uprawnienia i należący do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa. Dokonując adaptacji projektu domu, projektant powinien poszczególne rysunki opisać i opieczętować oraz dołączyć stosowne zaświadczenia. Adaptacji podlegają wszystkie branże projektu. 

W myśl art. 20 Prawa budowlanego projektant jest osobą, która przygotowuje projekt budowlany lub jego część i ponosi odpowiedzialność za jego poprawność oraz zgodność z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Po wykonaniu adaptacji projektant adaptujący jest uważany za projektanta danego budynku – nawet jeśli nie wprowadza żadnych zmian do projektu gotowego.

Ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz za jej zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi (na dzień składania projektu do zatwierdzenia), a także przejmuje wszystkie wynikające z ustawy obowiązki i uprawnienia, łącznie z odpowiedzialnością za prawidłowość i kompletność projektu.

Dokonując adaptacji projektu domu projektant adaptujący zatwierdza go poprzez opieczętowanie i podpisanie.

Projektanci muszą należeć do Izby Architektów RP lub Izby Inżynierów Budownictwa. Możesz poprosić o zaświadczenie o wpisie lub sprawdzić członkostwo w publicznych rejestrach prowadzonych przez te izby.

Upewnij się, że projektant ma stosowne uprawnienia. Można je zweryfikować w Centralnym Rejestrze Osób Posiadających Uprawnienia Budowlane, który jest prowadzony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego i jest dostępny publicznie.

Współpraca z projektantem specjalizującym się w adaptacjach pomaga dostosować gotowy projekt domu do lokalnych warunków i indywidualnych potrzeb. Zazwyczaj oznacza to wprowadzenie zmian wymaganych przez prawo i lokalne przepisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy, a także opcjonalnych, zależnych od oczekiwań Inwestora. Architekt upewnia się, że projekt jest zgodny z przepisami. Pomaga również uzyskać odpowiednie pozwolenia. Ważne jest, aby upewnić się, że projektant prawidłowo opieczętuje i podpisze wszystkie dokumenty projektowe. Projektant ponosi odpowiedzialność prawną za poprawność i zgodność adaptacji z prawem budowlanym. 

• dostosowanie projektu do ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a gdy go nie ma, do Warunków Zabudowy,
• sporządzenie projektowanej charakterystyki energetycznej dla konkretnej inwestycji,
• wykonanie projektu zagospodarowania terenu,
• określenie obszaru oddziaływania obiektu,
• w przypadku konieczności wprowadzenia zmian, naniesienie na oryginale projektu gotowego trwałą techniką graficzną (w kolorze czerwonym) zmian w zakresie rysunkowym i tekstowym lub opracowanie rysunków zamiennych,
• uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów,
• przejęcie na siebie obowiązków głównego projektanta oraz załączenie stosownych uprawnień i zaświadczenia o wpisie do izby zawodowej,
• opracowanie dokumentacji BIOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia),
• dołączenie zaświadczenia o podłączeniu działki do drogi publicznej (w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej).

• wykonanie niezbędnej adaptacji fundamentów do lokalnych warunków gruntowo – wodnych i sposobu ich izolacji,
• sprawdzenie lub przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków i obciążeń normatywnych, 
• sprawdzenie zgodności projektu z uwarunkowaniami lokalizacyjnymi,
• dołączenie do projektu stosownych oświadczeń i zaświadczeń,
• dostosowanie projektu do obowiązujących norm, przepisów prawa i zasad wiedzy technicznej.

Każdy projekt gotowy jest chroniony prawem autorskim, ale w dokumentacji określony jest zakres zmian, których można dokonywać bez zgody autora (przy zakupie projektu Inwestor otrzymuje zgodę na ich wprowadzenie). Bywa on różny – czasem dość ograniczony, a czasem bardzo szeroki.

Najczęściej zmiany w projekcie dotyczą dostosowania budynku do warunków gruntowych, zamian materiałów i rodzajów elementów konstrukcyjnych (np. stropów) przy zachowaniu nie gorszych walorów technicznych, drobnych zamian elementów niekonstrukcyjnych układu wewnętrznego (drzwi, okien, ścianek działowych), zamian rodzaju pokrycia dachowego z uwzględnieniem zaprojektowanych spadków i ciężaru pokrycia, sposobu wykończenia ścian zewnętrznych oraz wykonania podpiwniczenia lub rezygnacji z niego. Są to zmiany, które najczęściej wprowadzane są przez projektanta adaptującego dlatego w wielu przypadkach objęte są tzw. zgodą standardową, która często udostępniona jest Inwestorowi wraz z zakupioną dokumentacją.

Na inne zmiany należy uzyskać odrębną pisemną zgodę autora projektu. Aby mieć pewność, że będzie można je wprowadzić najlepiej zwrócić się z taką prośbą jeszcze przed zakupem projektu. ARCHON+ wyraża zgodę na zmiany (które nie są zmianami standardowymi) również po zakupieniu dokumentacji, jeżeli potrzeba wprowadzenia tych zmian wyniknie w ramach adaptacji lub nawet w trakcie budowy budynku.

Łatwe do wprowadzenia są: zmiana wielkości i usytuowania okien i drzwi, zmiana układu ścian działowych (lub ich likwidacja), zmiana materiałów wykończeniowych i wymiana niektórych materiałów na inne o takich samych parametrach (np. bloczków betonu komórkowego na pustaki ceramiczne o tym samym wymiarze lub wełny mineralnej na styropian). Jednak zmiana materiału powodująca zmianę grubości ściany wywołuje konieczność poszukania innego rozwiązania niektórych detali architektonicznych.

Z kolei zmiana ściany jednowarstwowej na dwu- lub trójwarstwową (i odwrotnie) wymaga zwykle gruntownego przeprojektowania fundamentów i stropów oraz zmianę sposobu oparcia konstrukcji dachowej.

Do zmian trudniejszych, wiążących się ze znacznymi kosztami zaprojektowania rozwiązań zamiennych, należą przede wszystkim zmiany w konstrukcji budynku, tj. np. przeprojektowanie domu parterowego na piętrowy, zmiana wymiarów domu lub technologii (np. z tradycyjnej na szkieletową). W takim przypadku lepiej poszukać innego projektu, który od razu spełni wymagania inwestora, bez wprowadzania poważniejszych poprawek.

Projekt przeznaczony do wielokrotnego zastosowania (tzw. projekt gotowy), po przystosowaniu do warunków konkretnej inwestycji, może stanowić projekt architektoniczno-budowlany, w rozumieniu art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity, Dz.U.2020, poz.1333 z późn. zm.), będący częścią projektu budowlanego.

Projekt ARCHON+ to kompletna dokumentacja zawierająca: projekt architektoniczno - budowlany, projekt techniczny, składający się z projektu konstrukcyjnego, projektów wewnętrznych instalacji wod.-kan., c.o. i gazowej oraz projektu wewnętrznych instalacji elektrycznej i odgromowej.

Osoba dokonująca przystosowania projektu gotowego do wymagań decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz do warunków otoczenia staje się projektantem, w rozumieniu art. 20 Prawa Budowlanego (tekst jednolity, Dz.U.2020, poz.1333 z późn. zm.), ze wszystkimi wynikającymi z tego faktu prawami i obowiązkami, w związku z czym musi być członkiem właściwej izby samorządu zawodowego i dostarczyć aktualne stosowne zaświadczenie.

Stanowisko GŁÓWNEGO INSPEKTORA NADZORU BUDOWLANEGO w sprawie zasad wykorzystania projektów architektoniczno-budowlanych przeznaczonych do wielokrotnego zastosowania (tzw. projektów gotowych) - pobierz plik.

Czytaj również: Projekt zagospodarowania działki