Projekt budowlany zamienny - co to jest i kiedy będzie potrzebny?

Budowa domu proces, który wymaga dokładnego planowania i koordynacji różnych działań, ale także podjęcia szeregu decyzji dotyczących wyboru materiałów, projektu czy wykończenia. Dla wielu rodzin budowa domu jest spełnieniem marzeń o posiadaniu własnego miejsca do życia. Czasem wymaga pokonywania trudności lub rozwiązywania problemów, które pojawiają się w trakcie jej trwania. Zdarzają się sytuacje, że dom na podstawie projektu budowlanego z różnych przyczyn nie może być zrealizowany. Co wówczas może zrobić Inwestor? Rozwiązaniem jest projekt budowlany zamienny. Co to jest, kiedy można z niego skorzystać i co dokładnie zawiera?

Zamienny projekt budowlany jest dokumentacją projektową, która przedstawia zamienne rozwiązania projektowe, w stosunku do rozwiązań zatwierdzonych pozwoleniem na budowę lub przyjętym zgłoszeniem.  Zakres zmian m.in. w projektowanym zagospodarowaniu działki, architekturze budynku, rozwiązaniach konstrukcyjnych i instalacyjnych, poddany zostaje przez projektanta ocenie. Jeżeli zakres zmian zostanie oceniony jako znaczący, możliwość ich wprowadzenia na budowie wymaga wykonania i zatwierdzenia przez Starostwo Powiatowe projektu zamiennego (art.36 a ustawy Prawo budowlane). 

Ustawa przewiduje również postępowanie administracyjne związane z wykonanymi już istotnymi zmianami, w stosunku do zatwierdzonego lub przyjętego projektu budowlanego, robót budowlanych. Zatwierdzenie projektu zamiennego w takim przypadku związane jest z zalegalizowaniem tych robót jako samowoli budowlanej. Postępowanie takie prowadzone jest wówczas przez Nadzór Budowlany (art.48 i 51 ustawy Prawo budowlane). 

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: DOM200

KOD: DOM200

KOD: DOM200

---

Zobacz więcej projektów

Warunkiem koniecznym do uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (czyli zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego) jest posiadanie ostatecznej i ważnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane rozróżnia dwa rodzaje odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego: istotne i nieistotne.

Art. 36a. Prawa budowlanego precyzuje: „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1. projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu budowlanego poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
   a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
   b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
   c) liczby kondygnacji;
3. warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6. wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
   a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub
   b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;
7. zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym”.

Jeżeli projekt zamienny będzie tworzył architekt, niebędący autorem projektu budowlanego, może on skorzystać z pierwotnej dokumentacji pod warunkiem, że nie naruszy praw autorskich. Samo złożenie we właściwym urzędzie projektu zamiennego nie oznacza automatycznego zatwierdzenia projektu. W pierwszej kolejności sprawdzana jest jego zgodność z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub z Warunkami Zabudowy, z wymaganiami ochrony środowiska, zgodność z przepisami, kompletność projektu budowlanego i wymaganych opinii, uzgodnień czy pozwoleń. Dopiero po sprawdzeniu zgodności z przepisami organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego, pozwalając na wznowienie robót budowlanych.

Zmiany wprowadzane w projekcie domu wiążą się często z reorganizacją placu budowy. Mogą wymagać dodatkowych prac budowlanych i w zależności od skali zmian, także zmian w harmonogramie budowy, kosztorysie, a także w metodach i technikach budowlanych. Rola kierownika budowy w takiej sytuacji jest kluczowa. To kierownik budowy, posiadający stosowne uprawnienia budowlane, odpowiada za zarządzanie budową zgodnie z projektem budowlanym i z przepisami Prawa budowlanego, przestrzegając zasad bezpieczeństwa i higieny pracy. Praca kierownika budowy polega zatem na zapewnieniu skutecznej i bezpiecznej realizacji projektu budowlanego, dbaniu o odpowiednią koordynację prac, kontrolowaniu kosztów, jakości i bezpieczeństwa pracy, jak również na zarządzaniu zespołem i utrzymywaniu kontaktu z Inwestorem oraz architektem.

Kierownik budowy ma prawo do wprowadzania zmian w realizowanym budynku, w stosunku do zatwierdzonego projektu, jedynie po wcześniejszym wpisie do dziennika budowy projektanta oceniającego planowane zmiany jako nieistotne.

Jak czytamy powyżej, Prawo budowlane wyróżnia istotne odstąpienia od projektu budowlanego, które determinują powstanie projektu zamiennego, inne zmiany mogą być traktowane jako nieistotne.

Projekty domów wybrane przez Inwestorów, będące już w trakcie realizacji bywają zmieniane na placu budowy, często ze względu na decyzje Inwestora, brak dostępności materiałów czy budżet. Kwalifikacji zmian wprowadzanych w trakcie trwania prac budowlanych odnoszących się do projektu budowlanego z pozwoleniem na budowę dokonuje więc projektant. 

Pamiętać należy, że tak zwane zmiany nieistotne mogą zostać dopuszczone do realizacji, dopiero gdy zostaną potwierdzone wpisem projektanta do dziennika budowy. Kierownik budowy ma prawo wnioskować do Inwestora o zmianę dotychczas wykonanych robót budowlanych, zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy. W sytuacji, gdy Inwestor nie wyrazi na nie zgody, ma obowiązek wstrzymania robót budowlanych.

Jeżeli zmiana parametrów: wysokości, długości czy szerokości budynku spełnia łącznie poniższe warunki, wówczas mówimy o nieistotnym odstąpieniu. 

Te warunki to:

• zmiana nie przekracza 2% parametrów: wysokości, długości czy szerokości, określonych w projekcie budowlanym,
• obszar oddziaływania projektu nie zmienia się (nie zwiększa),
• przepisy Prawa budowlanego pozostają nienaruszone,
• zmiana nie wymaga uzyskania pozwoleń czy opinii branżowych, które Inwestor musiał pozyskać podczas składania dokumentów na pozwolenie na budowę,
• zmiana materiałów, pod warunkiem, że nie zmienią się ich parametry zawarte w projekcie oraz przepisach prawa,
• przesunięcie bądź rezygnacja ze ścian działowych we wnętrzach domu, pod warunkiem, że nie naruszy to konstrukcji budynku, a wszystkie parametry i przepisy prawa pozostaną zachowane.

Projekt budowlany zamienny jest niezbędny w sytuacjach, gdy planowane zmiany w istniejącym już projekcie budowlanym lub jego części wymagają uzyskania nowych zezwoleń,  zatwierdzenia organów administracji, lub dla wykonanych już robót budowlanych i nadzoru budowlanego. Zakres zamiennego projektu budowlanego i modyfikacji powinien być opracowany w zakresie niezbędnym, obejmującym zmiany. Zatwierdzony on zostanie stosowną decyzją.

Projekt budowlany zamienny niezbędny jest w sytuacji gdy:

• następuje zmiana koncepcji budowlanej, zmieniają się parametry budynku, takie jak jego wymiary, kubatura budynku czy powierzchnia zabudowy,
• zmienia się jego położenie względem zabudowy sąsiedniej oraz odległości od granicy,
• zaistniała potrzeba zapewnienia w budynku udogodnień dla osób niepełnosprawnych, które nie zostały uwzględnione w pierwotnym projekcie,
• zmiana sposobu użytkowania części lub całości budynku pierwotnego,
• powstał brak możliwości realizacji pierwotnego projektu - czasami pierwotny projekt nie może zostać zrealizowany ze względu na przeszkody techniczne, prawne, czy też budżetowe. W takiej sytuacji konieczne jest wykonanie nowego projektu, który będzie uwzględniał te ograniczenia.

Dokumentacja projektu budowlanego zamiennego jest dokumentem zawierającym kompletny projekt budowlany alternatywny dla pierwotnego projektu, który z różnych przyczyn nie może być zrealizowany. Zamienny projekt budowlany zawiera zmiany, które mają zostać wprowadzone już w stosunku do zatwierdzonego pierwotnym pozwoleniem projektu budowlanego.

Dokumentacja projektu budowlanego zamiennego powinna być kompletna, precyzyjna i zawierać wszystkie informacje potrzebne do przeprowadzenia budowy zgodnie z pierwotnymi wymaganiami i standardami.

To, ile kosztuje przygotowanie projektu zamiennego, zależy od wielu zmiennych, takich jak:

• skomplikowanie projektu zamiennego,
• zakres zmian (najbardziej kosztowne są istotne zmiany) projektu zamiennego,
• dostępność zasobów - koszty projektu zamiennego będą zależeć od dostępności i rodzaju materiałów, sprzętu i czasu,
• okresu realizacji - koszty projektu zamiennego mogą również zależeć od czasu potrzebnego na jego realizację. Jeśli projekt zamienny musi być wykonany szybko, to koszty mogą być wyższe.

Ważne:

1. Przystępując do budowy budynku na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, kierownik budowy odpowiada za realizację budowy zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.
2. Zamierzane zmiany w realizowanym budynku można wykonać po ich ocenie przez projektanta i jego właściwym wpisie do dziennika budowy. Zamiar wykonania zmian istotnych musi być poprzedzony uzyskaniem przez Inwestora decyzji zatwierdzenia przez Starostwo Powiatowe projektu zamiennego.
3. Wykonanie zmian istotnych bez wcześniejszej decyzji Starostwa to samowola budowlana. W takim przypadku  postępowanie administracyjne, zakończone m.in. zatwierdzeniem projektu zamiennego, prowadzi Nadzór Budowlany.

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900