Mieszkania drożeją bez podwyżek cenników? Tak zmiana oferty wpływa na średnią cenę

Najlepiej widać to po zmianach w poszczególnych przedziałach cenowych.
W ciągu roku liczba nowych mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. wzrosła w Warszawie o 34 proc. – z niespełna 4 tys. do ponad 5,3 tys. lokali.
Ich udział w całej ofercie zwiększył się z mniej niż jednej czwartej do blisko jednej trzeciej.
W tym samym czasie tańszych mieszkań ubywało:
    • liczba lokali do 12 tys. zł za mkw. spadła o 21 proc.,
    • mieszkań za 12–15 tys. zł za mkw. było o 19 proc. mniej,
    • łączna oferta poniżej 15 tys. zł za mkw. zmniejszyła się z około 5,2 tys. do 4,2 tys. lokali.
Jeśli więc w całej ofercie zwiększa się udział drogich mieszkań, średnia dla Warszawy może wzrosnąć nawet bez jednakowych podwyżek cen wszystkich lokali.

Jeszcze lepiej widać to po zestawieniu średniej z medianą.
We wrześniu 2026 r. średnia cena nowego mieszkania w Warszawie zbliżała się do 20 tys. zł za mkw., natomiast mediana wynosiła około 17,5 tys. zł.
Mediana oznacza, że połowa mieszkań była oferowana poniżej tej wartości, a połowa powyżej.
Różne było też tempo zmian. W ciągu roku mediana wzrosła o około 5 proc., a średnia o 8 proc.
To kolejny sygnał, że na średnią coraz mocniej wpływa większy udział drogich mieszkań w całej ofercie.
Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań znajdujących się już w ofercie. We wrześniu, a zwłaszcza na początku roku, do sprzedaży trafiła duża pula mieszkań w drogich lokalizacjach i projektach o podwyższonym standardzie – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jeśli więc analizujesz zmiany cen, patrz nie tylko na średnią, ale również na medianę i strukturę aktualnej oferty.

Mechanizm jest prosty.

Załóżmy, że w danej części miasta większość mieszkań kosztuje 14–16 tys. zł za mkw. Jeśli do sprzedaży trafi duża inwestycja ze stawkami przekraczającymi 25 tys. zł za mkw., średnia dla całego obszaru wzrośnie.
Nie musi to oznaczać, że wcześniej dostępne mieszkania również podrożały.
Tak samo działa to w skali całego miasta. Na średnią wpływa nie tylko zmiana cenników, ale też to, jakie mieszkania wchodzą do sprzedaży i jakie z niej znikają.
Dlatego jeśli porównujesz ceny w czasie, zwróć uwagę również na lokalizację, standard i strukturę metraży aktualnej oferty

Dla ciebie ważniejsza od samej średniej może być liczba mieszkań, które rzeczywiście mieszczą się w twoim budżecie.
W Warszawie pula lokali kosztujących mniej niż 15 tys. zł za mkw. zmniejszyła się w ciągu roku z około 5,2 tys. do 4,2 tys.
To około 1000 mieszkań mniej.
Dlatego nawet przy bardzo dużej całkowitej ofercie możesz mieć coraz mniejszy wybór, jeśli szukasz lokalu z niższego przedziału cenowego.
Podobne zmiany widać także w innych miastach. Na gdańskim Jasieniu liczba mieszkań do 12 tys. zł za mkw. spadła w ciągu roku z 578 do 287, a na wrocławskich Krzykach z 470 do 151.
Jeśli masz określony budżet, właśnie takie dane mogą powiedzieć ci o rynku więcej niż jedna średnia cena dla całego miasta.

Średnia cena za metr jest przydatnym wskaźnikiem, ale nie daje pełnego obrazu rynku.
Jeśli chcesz sprawdzić, co rzeczywiście dzieje się z cenami mieszkań, porównaj kilka informacji:
    • średnią cenę za metr,
    • medianę,
    • liczbę mieszkań w poszczególnych przedziałach cenowych,
    • strukturę aktualnej oferty,
    • dane dla konkretnych dzielnic i inwestycji.
Aktualne ceny mieszkań z zestawienia https://rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/ możesz porównać dla poszczególnych miast i lokalizacji.
Warszawa dobrze pokazuje, dlaczego takie podejście ma znaczenie. Średnia cena zbliża się do 20 tys. zł za mkw., ale jednocześnie mediana pozostaje wyraźnie niższa, szybko przybywa mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr, a ubywa ofert z dolnych przedziałów cenowych.
Jeśli więc widzisz nagłówek o wzroście średniej ceny, nie traktuj go jako informacji, że wszystkie mieszkania podrożały w takim samym tempie. Sprawdź przede wszystkim, jak zmieniła się struktura oferty i ile lokali nadal mieści się w twoim budżecie.