Protokoły odbioru etapów – co sprawdzić na SSO/SSZ/deweloperskim

Odbiory częściowe to jeden z najważniejszych elementów kontroli jakości na budowie domu. To dzięki nim inwestor może na bieżąco oceniać, czy prace są wykonywane zgodnie z projektem, przepisami oraz technologią. A prawidłowo sporządzony protokół odbioru etapu budowy pozwala zabezpieczyć interesy inwestora, uniknąć kosztownych poprawek i rozliczać wykonawcę w sposób rzetelny i przejrzysty. Ten poradnik to kompletna instrukcja, jak przeprowadzić odbiór SSO (stan surowy otwarty) odbiór SSZ (stan surowy zamknięty) oraz odbiór stanu deweloperskiego – krok po kroku, z listami kontrolnymi, wskazówkami i przykładami usterek. Dowiesz się również, jak wygląda protokół odbioru, jakie elementy muszą znaleźć się w każdym protokole oraz jak uniknąć najczęstszych błędów.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o odbiorze domu po zakończeniu budowy, zajrzyj też do materiału: ➡️ Odbiór domu i częściowy odbiór domu - różnice

Protokoły odbioru etapów budowy to oficjalne dokumenty, które potwierdzają zakończenie konkretnego etapu robót oraz zgodność wykonanych prac z projektem budowlanym, normami i sztuką budowlaną. To nie jest jedynie formalność – protokół stanowi podstawę do:
    • rozliczeń z wykonawcą,
    • zgłaszania ewentualnych usterek,
    • potwierdzenia zakresu wykonanych prac,
    • ustalenia dalszego harmonogramu robót.
Dla inwestora oznacza to przede wszystkim kontrolę techniczną budowy oraz możliwość szybkiego reagowania na błędy, zanim ich naprawa stanie się kosztowna lub niemożliwa.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: ONLINE200

KOD: ONLINE200

KOD: ONLINE200

---

Zobacz więcej projektów

Odbiory częściowe:
    • chronią inwestora przed poważnymi błędami konstrukcyjnymi,
    • potwierdzają jakość wykonanych prac,
    • pozwalają uniknąć sporów z wykonawcą,
    • umożliwiają kontrolę zgodności robót z projektem i umową,
    • motywują ekipę do pracy zgodnie z harmonogramem,
    • są podstawą do wypłaty kolejnych transz wynagrodzenia.
To właśnie dzięki nim inwestor unika sytuacji, w której usterki wychodzą dopiero po wykonaniu kolejnych etapów – np. nieszczelna hydroizolacja dopiero po wykonaniu tynków.

Najczęściej protokoły sporządza się po zakończeniu kluczowych etapów:
    • stan surowy otwarty (SSO),
    • stan surowy zamknięty (SSZ),
    • stan deweloperski,
    • po wykonaniu instalacji (opcjonalnie),
    • po zakończeniu tynków (opcjonalnie),
    • po montażu okien i drzwi (opcjonalnie).
Każdy protokół powinien być podpisany przez:
    • inwestora,
    • kierownika budowy,
    • wykonawcę,
    • ewentualnie inspektora nadzoru inwestorskiego.

Odbiór stanu surowego otwartego to jeden z najważniejszych odbiorów w całym procesie budowlanym. Na tym etapie oceniasz konstrukcję, która warunkuje bezpieczeństwo budynku. Błędy wykonawcze są najtrudniejsze do naprawienia – dlatego kontrola musi być wyjątkowo dokładna.

Pełny protokół odbioru etapu budowy SSO powinien obejmować:
    • opis wykonanych prac,
    • potwierdzenie zgodności z projektem i normami,
    • ocenę jakości wykonania,
    • wyniki pomiarów (np. piony, poziomy, przekątne),
    • listę ewentualnych usterek,
    • termin ich usunięcia,
    • dokumentację zdjęciową,
    • podpis wykonawcy, inwestora i kierownika budowy.
Jeśli chcesz poznać harmonogram budowy i lepiej zrozumieć, kiedy powinien nastąpić odbiór SSO, zobacz również: ➡️ Ile trwa budowa domu? – etapy i terminy.

Lista kontrolna – co sprawdzić przy odbiorze stanu surowego
Podczas odbioru SSO koniecznie upewnij się, że:
Fundamenty i ściany fundamentowe
    • nie mają pęknięć, zawilgoceń, uszkodzeń,
    • izolacje przeciwwilgociowe są ciągłe i poprawnie wyprowadzone,
    • poziom posadowienia jest zgodny z projektem.
Ściany konstrukcyjne
    • sprawdź pion/poziom i zgodność z projektem oraz wymaganiami/warunkami technicznymi 
    • wiązania murów są wykonane zgodnie z technologią,
    • nadproża i wieńce mają odpowiednie zbrojenie oraz oparcia
    • wszystkie otwory okienne i drzwiowe mają wymiary zgodne z projektem,
    • mury są czyste, bez pęknięć, ubytków i mostków termicznych.
Strop
    • wymiary i grubość są zgodne z projektem,
    • odbiory robót zanikowych winny być potwierdzone odrębnym protokołem lub wpisem w dzienniku budowy np. odbiór zbrojenia stropu, belek i podciągów przed zabetonowaniem,
    • podciągi i belki mają właściwe oparcie,
    • brak widocznych uszkodzeń i podsiąkania, pęknięć i zarysowań 
Więźba dachowa
    • krokwie, murłaty i jętki mają prawidłowe przekroje,
    • elementy są suche i zaimpregnowane, 
    • zaleca się pomiar wilgotności drewna konstrukcyjnego który nie powinien przekraczać 16%
    • połączenia są wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną, wszystkie połączenia winny być szczelne bez poluzowania,
    • więźba nie ma odkształceń, skręceń ani pęknięć,
    • folia dachowa jest szczelna i prawidłowo ułożona, bez przedarć i uszkodzeń. 
Kominy
    • kominy są wykonane zgodnie z projektem,
    • przewody są drożne,
    • komin jest stabilny, pionowy i uszczelniony przy połaci dachu.

Odbiór SSZ odbywa się po montażu okien, drzwi oraz pokrycia dachowego. To etap, na którym dom uzyskuje pełną ochronę przed czynnikami atmosferycznymi. W tym momencie bardzo ważne jest wykrycie nieszczelności, wad montażowych i uszkodzeń mechanicznych.

Podczas odbioru SSZ sprawdza się przede wszystkim:
Montaż okien
    • ramy są zamontowane pionowo i poziomo,
    • okna otwierają się i domykają lekko, bez oporu,
    • wypełnienia pianą są ciągłe,
    • zastosowano taśmy paroszczelne i paroprzepuszczalne,
    • brak zarysowań i uszkodzeń szyb,
    • szyby zespolone mają poprawną liczbę komór.
Montaż drzwi
    • drzwi otwierają się bez tarcia,
    • ościeżnice są stabilne,
    • próg jest prawidłowo osadzony,
    • brak uszkodzeń mechanicznych i rys.
Pokrycie dachowe
    • dachówki/blachodachówki są ułożone równo i zgodnie z linią okapu,
    • obróbki blacharskie są szczelne,
    • rynny i rury spustowe są poprawnie zamocowane,
    • membrana dachowa nie jest uszkodzona,
    • komin jest szczelnie obrobiony.

Do najczęstszych problemów, jakie wykrywa się podczas SSZ, należą:
    • nieszczelny montaż okien (brak taśm, nierówne piony),
    • zarysowania na szybach,
    • nieszczelne obróbki blacharskie,
    • źle ułożone dachówki, bez stosowania mocowań do łat
    • mostki termiczne przy oknach,
    • zgnieciona, przedarta lub przebita folia dachowa,
    • przecieki przy kominie.
Dokumentowanie usterek – zasady
    • wykonaj zdjęcia zbliżeń i ujęć ogólnych,
    • zaznacz miejsce wystąpienia w protokole,
    • opisz precyzyjnie usterkę (np. „odchyłka ościeży od pionu 6 mm”),
    • określ termin naprawy,
    • wymagaj ponownego odbioru po usunięciu usterek.
Tak przygotowana dokumentacja jest kluczowa, aby uniknąć sporów na kolejnych etapach.

To etap, na którym sprawdza się wszystkie prace wykończeniowe: tynki, posadzki, instalacje i przygotowanie wnętrz do dalszych prac. Odbiór stanu deweloperskiego jest równie ważny jak odbiory konstrukcji — błędy na tym poziomie są kosztowne do naprawy i często powodują późniejsze problemy eksploatacyjne.

Przygotowanie obejmuje:
    • zabranie poziomicy/lasera (min. 2 m),
    • prostego kątownika,
    • żarówki i próbników,
    • kamerki termowizyjnej (opcjonalnie),
    • wydruku listy kontrolnej odbioru,
    • egzemplarza projektu technicznego.
Dobrym rozwiązaniem jest wykonanie odbioru wspólnie z inspektorem nadzoru — jego doświadczenie pozwoli wykryć ukryte błędy.

Instalacja elektryczna
    • liczba punktów świetlnych zgodna z projektem,
    • gniazda działają, nie iskrzą, nie są luźne,
    • bezpieczniki są opisane,
    • rozdzielnia jest prawidłowo zamontowana,
    • poprawne działanie RCD.
    • przedstawiony protokół z pomiarów instalacji elektrycznej wykonany przez uprawnioną osobę
Instalacja wodno-kanalizacyjna
    • brak wycieków na złączkach,
    • poprawne spadki rur, (mozliwe do sprawdzenia w trakcie odbiorów częściowych przed zakryciem instalacji)
    • szczelność pionów, (mozliwe do sprawdzenia w trakcie odbiorów częściowych przed zakryciem instalacji)
    • zawory są łatwo dostępne.
    • Przedstawiona do wglądu dokumentacja fotograficzna instalacji wykonana przed wykonaniem tynków / wylewek
Instalacja grzewcza
    • rury są dobrze zaizolowane,
    • rozdzielacz działa prawidłowo,
    • ogrzewanie podłogowe ma równomierny rozkład,
    • kotłownia jest przygotowana zgodnie z projektem.
    • Przedstawiona do wglądu dokumentacja fotograficzna instalacji wykonana przed wykonaniem tynków / wylewek
Tynki
    • powierzchnie są równe 
    • brak spękań, ubytków i nierówności,
    • narożniki są równe i zabezpieczone listwami,
    • brak zawilgoceń i przebarwień.
Posadzki
    • brak pęknięć i odspojonych fragmentów,
    • występowanie przerw dylatacyjnych (np. w progach)
    • poziom w pomieszczeniach zachowany,
    • spadki w łazience wykonane zgodnie z projektem.

Protokół zgodny z zasadami budowlanymi powinien być szczegółowy i kompletny, aby nie pozostawiał pola do interpretacji.

Każdy dokument powinien zawierać:
    • dane inwestora i wykonawcy,
    • datę i miejsce odbioru,
    • opis odbieranego etapu,
    • ocenę zgodności prac z projektem,
    • wykaz stwierdzonych usterek,
    • termin ich usunięcia,
    • oświadczenia (np. o zakończeniu danego etapu),
    • podpisy stron.
Dobrze przygotowany wzór protokołu odbioru ułatwia szybkie i rzetelne wykonanie czynności.

Do protokołu dołącz:
    • zdjęcia usterek,
    • pomiary z urządzeń pomiarowych,
    • rysunki z zaznaczeniem miejsc wad,
    • oświadczenie wykonawcy o wykonaniu prac zgodnie ze sztuką budowlaną,
    • protokoły częściowe (np. elektryczne, kominowe).
Załączniki są często ważniejsze niż sam dokument — to one stanowią dowód w razie sporu.

Poniżej najczęstsze błędy, które pojawiają się podczas odbiorów etapowych.

To jeden z najważniejszych błędów. Zdjęcia:
    • chronią inwestora,
    • pozwalają udowodnić usterki,
    • stanowią podstawę roszczeń wobec wykonawcy,
    • dokumentują postęp prac.
Bez dokumentacji trudno wykazać, że wada istniała na etapie odbioru.

To poważne ryzyko. Eksperci potrafią wykryć błędy, które laik pominie — np.:
    • brak przewiązań murarskich,
    • błędne zbrojenie,
    • niewłaściwe spadki,
    • mostki termiczne,
    • nieprawidłowy montaż stolarki.
Obecność specjalisty to inwestycja, nie koszt.

Odbiory etapowe to kluczowy element nadzoru nad budową i jeden z najskuteczniejszych sposobów ochrony inwestora przed błędami technologicznymi. Dokładnie sporządzony protokół odbioru etapu budowy, w połączeniu z rzetelną listą kontrolną i dokumentacją zdjęciową, pozwala wykryć usterki na czas i uniknąć kosztów napraw w przyszłości.
Najważniejsze zasady:
    • zawsze korzystaj z kontroli specjalisty,
    • dokumentuj każdy etap zdjęciami,
    • porównuj wykonanie z projektem,
    • sprawdzaj piony, poziomy i wymiary,
    • wymagaj poprawnego protokołu z podpisami stron,
    • podczas odbiorów kieruj się listami kontrolnymi.
Dzięki temu odbiór techniczny domu krok po kroku będzie przebiegał bezstresowo i profesjonalnie.