+48 12 37 21 900
archon@archon.pl
Po zakończeniu całości robót budowlanych nadchodzi wymarzony moment, czyli przeprowadzka i zamieszkanie w nowym domu. Jednak proces inwestycyjny musi formalnie dobiec końca, a ostatnim jego elementem jest oficjalne zakończenie budowy, które odbywa się w postępowaniu, opisanym w przepisach Prawa budowlanego. Instytucją właściwą do prowadzenia tego postępowania jest Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Powołane wyżej Prawo budowlane w rozdziale "Zakończenie budowy" określa ścieżki postępowania, związane z zakończeniem budowy budynku. W tym artykule zawężamy temat do zakończenia budowy budynku mieszkalnego domu, które może nastąpić poprzez zawiadomienie o zakończeniu budowy lub złożenie wniosku o zgodę na użytkowanie budynku.
Odbiór domu - podstawowe informacje
Prawo budowlane daje Inwestorowi możliwość dokonania częściowego odbioru budynku, czyli przystąpienia do użytkowania jego części. W przypadku ograniczonych środków na wybudowanie i wykończenie całego budynku, częściowy odbiór może się okazać dobrym rozwiązaniem.
Zawiadomienie Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy obiektu budowlanego; złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie
Do użytkowania budynku, dla którego wydane zostało pozwolenie na budowę lub wybudowany został na podstawie zgłoszenia budowy, można przystąpić dopiero po zawiadomieniu Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia należy dołączyć niezbędne dokumenty, opisane w dalszej części artykułu. Taka forma zakończenia budowy możliwa jest w przypadku, jeżeli budynek został wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym lub bez zmian istotnych, w stosunku do zatwierdzonego projektu.
W przypadku dokonania zmian istotnych tryb postępowania związany z zakończeniem budowy wygląda inaczej i omawiamy go w dalszej części artykułu.
Po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, Nadzór Budowlany w ciągu 14 dni może zgłosić sprzeciw i zarządzać uzupełnienia zawiadomienia. Jeżeli okres ten minie i Inwestor nie otrzyma postanowienia o uzupełnieniu zawiadomienia, można przystąpić do użytkowania budynku. Przepisy Prawa budowlanego dopuszczają jednak możliwość skrócenia terminu 14 dni. Jest to możliwe, jeżeli Nadzór Budowlany wyda wcześniej zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Zmiany w projekcie a odbiór budynku
Jeżeli podczas budowy domu Inwestor zdecyduje się na wprowadzenie zmian w budynku lub też wcześniej w usytuowaniu budynku na działce, należy pamiętać, że wszystkie ewentualne zmiany w projekcie muszą zostać zweryfikowane przez projektanta i zakwalifikowane jako zmiany nieistotne lub istotne. Wykaz zmian istotnych został podany w przepisach ustawy Prawo budowlane i ta kategoria zmian ma wpływ na tryb postępowania związany z zakończeniem budowy budynku.
Dokonanie istotnych zmian w budowanym budynku, w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego lub zamiar wykonania takich zmian wymaga otrzymania odpowiednich decyzji administracyjnych, które będą podstawą do wprowadzenia tych zmian i kontynuowania prac budowlanych. Takie postępowanie, po zakończeniu budowy, nakłada na Inwestora obowiązek złożenia wniosku o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku wraz z załącznikami, opisanymi w dalszej części artykułu.
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku poprzedzona jest kontrolą budynku i terenu budowy przez pracowników Nadzoru Budowlanego. W trakcie kontroli sprawdzona zostanie zgodność z projektem budowlanym, a więc to czy budynek wybudowany został dokładnie według zatwierdzonego projektu i projektu zagospodarowania działki, a teren wokół budynku został właściwie zagospodarowany i uporządkowany. Kontrola przeprowadzona zostanie w ciągu 7 dni od daty złożenia wniosku. Po pomyślnym przeprowadzeniu kontroli i wydaniu pozytywnego protokołu Inwestor otrzyma decyzję zgody na użytkowanie budynku.
Częściowy odbiór budynku - zgoda na użytkowanie części budynku
Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie muszą również złożyć Inwestorzy, którzy planują dokonać częściowego odbioru budynku, to jest przystąpienia do użytkowania części budynku. Aby uzyskać zgodę na użytkowanie części budynku i legalnie zamieszkać w domu należy spełnić kilka wymogów.
Kiedy możliwy jest częściowy odbiór budynku?
Aby Inwestor mógł złożyć wniosek o częściowy odbiór budynku, stan jego wykończenia musi pozwalać na stały pobyt ludzi. W praktyce przyjmuje się, że wykończone muszą zostać pomieszczenia takie jak: kuchnia, łazienka, część pokoi mieszkalnych. Budynek musi zostać ocieplony i posiadać wszystkie konieczne przyłącza: elektryczne, wodno-kanalizacyjne i właściwe ogrzewania budynku.
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie części obiektu budowlanego
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie części budynku poprzedzona jest również kontrolą pracowników Nadzoru Budowlanego. Dodatkowo sprawdzone zostanie, czy objęta wnioskiem o zgodę na użytkowanie część budynku może być użytkowana zgodnie z przeznaczeniem.
Po ostatecznym zakończeniu robót budowlanych całości budynku Inwestor zobowiązany jest do zawiadomienia Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy, załączając do zawiadomienia komplet dokumentów opisany w dalszej części artykułu. Należy tu podkreślić, że niektóre dokumenty takie jak: protokoły sprawdzeń przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (tzw. protokół kominiarski), protokół instalacji gazowej, a także protokół zbiornika na ścieki sanitarne lub przydomowej oczyszczalni ścieków ważne są tylko przez jeden rok, a pozostałe ważne są przez 5 lat.
Zobacz najciekawsze projekty domów!
KOD: 250EXTRA
KOD: 250EXTRA
KOD: 250EXTRA
Zobacz więcej projektów
Wymagane dokumenty do odbioru domu - zawiadomienia o zakończeniu budowy, udzielenia zgody na użytkowanie
Przed przygotowaniem zawiadomienia o zakończeniu budowy Inwestor musi skompletować komplet załączników.
Jakie dokumenty do zawiadomienia o zakończeniu budowy?
Wymaganymi załącznikami do zawiadomienia dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które po ich sprawdzeniu przez pracowników Nadzoru Budowlanego, zostaną zwrócone Inwestorowi są:
- dziennik budowy, stanowiący integralną część dokumentacji prowadzonej inwestycji budowlanej; w dzienniku budowy na bieżąco opisywany jest przebieg budowy; osobami uprawnionymi do dokonywania wpisów są: kierownik budowy, Inwestor oraz organy upoważnione do kontroli budowy,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, a teren budowy został po zakończeniu robót budowlanych doprowadzony do należytego stanu i porządku; oświadczenie zawierać też musi informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i wyszczególnienie ewentualnych nieistotnych zmian warunków pozwolenia na budowę; w przypadku pojawienia się zmian nieistotnych na oświadczeniu kierownika budowy potwierdza je projektant i ewentualnie inspektor nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony,
- oświadczenie inwestora o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
- protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji zapewniające możliwość właściwego użytkowania budynku, zgodnie z jego przeznaczeniem,
- mapę geodezyjną zawierająca wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, mapa musi zawierać również informację o zgodności usytuowania budynku z projektem zagospodarowania działki lub odstępstwach od tego projektu,
- potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy.
W przypadku wykonania nieistotnych zmian w trakcie budowy budynku do załączników Inwestor dołącza dodatkowo oświadczenie potwierdzone przez projektanta, że zmiany są nieistotne, wraz z kopiami rysunków z naniesionymi zmianami i opis tych zmian.
Ostatnia nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 r., wprowadziła zmiany w wykazie załączników niezbędnych do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy. Zmiany te dotyczą jednak dopiero zakończenia budowy budynków budowanych w oparciu o przepisy znowelizowanego Prawa budowlanego.
I tak z podanego powyżej wykazu załączników, zrezygnowano z dołączania:
- protokołów badań instalacji wewnętrznych, z wyjątkiem wewnętrznej instalacji gazowej,
- protokołów przyłączy zewnętrznych.
Natomiast wprowadzono obowiązek dołączenia projektu technicznego.
Pozostały wykaz dokumentów i załączników pozostaje bez zmian.
W tym miejscu należny podkreślić, że projekt techniczny wymaga adaptacji i wprowadzenia zmian odpowiednio do ewentualnych zmian w projekcie architektoniczno-budowlanym.
Jakie dokumenty do wniosku o udzielenie zgody na użytkowanie budynku?
Do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie dołącza się analogiczne załączniki, jak do zgłoszenia zakończenia budowy, które opisane zostały powyżej. Dodatkowo jednak przed złożeniem wniosku Inwestor zobowiązany jest zawiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną o zakończeniu budowy budynku i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Do wniosku Inwestor dołącza oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej oraz ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Brak sprzeciwu oznacza wydanie pozytywnej opinii wyrażonej protokołem kontroli lub niezajęcie stanowiska tych Instytucji w terminie 14 dni od daty złożenia wniosku.
Jak złożyć wniosek o zakończeniu budowy oraz wniosek o zgodę na użytkowanie budynku?
Wniosek o zgodę na użytkowanie oraz formularz zawiadomienia o zakończeniu budowy można składać w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem adresu elektronicznego. Są one do pobrania w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Odbiór mieszkania lub domu od Dewelopera
Odbiór nowego lokum od Dewelopera na rynku pierwotnym jest wymagany ustawą deweloperską i polega na potwierdzeniu przez kupującego, że wszystkie elementy mieszkania (lub domu) zostały wykonane poprawnie, zgodnie z normami technicznymi lub zgłoszone niedoróbki i usterki zostały usunięte w uzgodnionym terminie i w sposób satysfakcjonujący kupującego. Dokonany odbiór pozwala na przeniesienie własności, czyli ostateczną umowę notarialną.
Zdarza się, że kupujący nie podejmuje się samodzielnego odbioru kupowanego mieszkania lub domu w obawie przed przeoczeniem usterek, wynikającym z braku wiedzy i doświadczenia w branży. W takim przypadku może się on posiłkować działającymi na rynku wyspecjalizowanym firmami lub osobami, dysponującymi odpowiednimi uprawnieniami, wiedzą i doświadczeniem. Pozwala to wyegzekwować od Dewelopera wszelkie ciążące na nim zobowiązania. Koszt takiej pomocy przy odbiorze może wynieść (w zależności od wielkości mieszkania i regionu) od ok. 800 do 1 500 zł.
Podczas odbioru kupujący sprawdza, czy lokal jest zgodny ze standardami, a przede wszystkim z projektem, będącym podstawą umowy deweloperskiej.
Zgodnie z ustawą deweloperską odbiór mieszkania może nastąpić po zakończeniu budowy - w przypadku mieszkania po uzyskaniu przez Dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku, a w przypadku domu, skutecznego zgłoszenia zakończenia budowy. Jest to o tyle ważne, iż wówczas Deweloper musi znać ostateczną, rzeczywistą powierzchnię lokalu. Jest to jedno z ważniejszych elementów kontroli w procesie odbioru mieszkania lub domu.
Deweloper jest zobowiązany do przekazania mieszkania lub domu bez wad i usterek, należy więc sprawdzić takie elementy jak: geometrię ścian i podłoży pod posadzki (pionowość, poziomość, kąty), prawidłowe funkcjonowanie i jakość stolarki (ze szczególnym zwróceniem uwagi na ewentualne zarysowanie szyb), zgodność zakresu wyposażenia (np. osprzęt elektryczny i teleinformatyczny) z zakresem umownym i co najważniejsze zakres rzeczowy wykonanych robót pod kątem zgodności z zadeklarowanym przez Dewelopera w umowie.
W czasie odbioru należy i można wpisać do protokołu wszystkie zauważone usterki i „niedoróbki” dostrzeżone w mieszkaniu, które zdaniem kupującego należy usunąć. Nie oznacza to jednak, że tak się stanie. Pamiętać trzeba, że normy dopuszczają pewne odchylenia np. od pionowości ścian, nierówności podłoży pod posadzki itp. Jeżeli nie zostały one przekroczone, to wpis w protokole nie zostanie zakwalifikowany przez Dewelopera jako usterka. Deweloper ma dwa tygodnie na zweryfikowanie listy usterek i uznanie jednych lub ewentualne uzasadnienie nieuznania innych.
Rodzi się również pytanie, czy podczas odbioru mieszkania należy sprawdzić inne elementy budynku takie jak np. klatki schodowe, dźwigi osobowe wejścia do budynku, wyjścia ewakuacyjne itp. Otóż nie. Fakt, iż dokonuje się odbiór mieszkania, świadczy o uzyskaniu przez Dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku, a to oznacza, że odpowiedni urząd dokonał już sprawdzenia tych elementów, chyba że w umowie zapisano wykonanie elementów zewnętrznych (mała architektura, plac zabaw lub np. stanowiska dla rowerów), których nie było w warunkach pozwolenia na budowę, a co za tym idzie – nie zostały skontrolowane przez urząd. W takim przypadku należy to zgłosić Deweloperowi jako niedopełnienie umowy deweloperskiej.
Koszty związane ze zgłoszeniem zakończenia budowy domu jednorodzinnego
Zgłoszenie zakończenia budowy do Nadzoru Budowlanego wiąże się oczywiście z pewnymi kosztami.
Budynki mieszkalne jednorodzinne są zwolnione z opłaty administracyjnej w procesie zgłaszania zakończenia budowy lub oddawania ich do użytku.
Oświadczenie końcowe kierownika budowy oraz jego bieżące wypełnianie dziennika budowy zawiera się w ustalonym zwykle na początku budowy jego wynagrodzeniu i nie niesie za sobą dodatkowych kosztów.
Ewentualne wykonanie rysunków pokazujących nieistotne odstępstwa od warunków pozwolenia na budowę (jeżeli takie zaistniały) wykonuje projektant w ramach nadzoru autorskiego za odpowiednie wynagrodzenie.
Pierwszy znaczącym wydatkiem jest klauzulowana mapa inwentaryzacji powykonawczej wykonana przez uprawnionego geodetę, określająca lokalizację budynku, trasę przebiegu przyłączy oraz dojścia, dojazdy i tarasy z adnotacją geodety, że lokalizacja budynku jest zgodna z warunkami pozwolenia na budowę lub z warunkami zgłoszenia. Cena takiej mapy powinna mieścić się w granicach ok. 1000 zł - 1500 zł.
Z protokołami sprawdzeń instalacji wewnętrznych jest różnie. W przypadku gdy te instalacje wykonuje firma, której przedstawiciele dysponują odpowiednimi uprawnieniami i należą do odpowiedniej Izby Inżynierów, naturalnym zakończeniem ich zlecenia jest dokonanie odpowiednich badań oraz sprawdzeń i na ich podstawie sporządzenie odpowiedniego protokołu. Warto w takim przypadku pozostawić sobie możliwość zapłaty odpowiedniej części wynagrodzenia do czasu otrzymania stosownych protokołów. Natomiast, gdy wykonawca nie jest osobą posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe (do badania i sporządzania protokołu, co nie znaczy, że nie ma uprawnień do wykonywania tych instalacji), zbadanie i potwierdzenie prawidłowości wykonania i funkcjonowania instalacji należy zlecić osobie dysponującej takimi uprawnieniami, co oczywiście powoduje poniesienie kosztów takiego zlecenia.
Nie sposób tu określić precyzyjnie kosztów uzyskania w takiej sytuacji protokołów, ale trzeba się liczyć z kosztem do kilkuset zł w zależności od rozbudowania badanej instalacji i regionu, np. koszt tzw. protokołu kominiarskiego może wahać się od 100 do 250 zł.
Czytaj także:
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - sprawdź, co musisz o nim wiedzieć?
Mieszkanie bez wkładu własnego i dom do 70m2 bez formalności. Co nam oferuje "Polski Ład"?
w dogodnej dla Ciebie formie!
Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?
Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.
Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13
Jesteśmy teraz dostępni.
Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.
Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.
Napisz do nasZadzwoń do nas +48 12 37 21 900
Dbamy o Twoją prywatność