Dom bez pozwolenia na budowę. Sprawdź, kiedy można budować domy bez pozwolenia!

Własny dom to marzenie, którego realizacja wymaga dopełnienia kwestii formalnych, przygotowania zestawu dokumentów i uzyskania odpowiednich pozwoleń. Obowiązujące przepisy prawne częściowo upraszczają procedury i zezwalają na to, by wznosić niektóre domy bez pozwolenia na budowę. Nie jest to jednak powszechna procedura i nie w każdej sytuacji budowa domu może być według niej prowadzona. Sprawdźmy zatem, jakie warunki należy spełnić i jakich formalności dopełnić, by zbudować dom mieszkalny bez pozwolenia. W artykule omówimy także zmiany, jakie wprowadzono w ramach "Polskiego Ładu" i przewidzianego w nim programu "Dom bez formalności". 

Zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego z dnia 28.06.2015 r. weszły w życie przepisy, wprowadzające zmiany w zakresie pozwoleń na budowę i zgłoszeń budowy do właściwych urzędów. Główną przesłanką do wprowadzenia zmian było uproszczenie procedur, tak by Inwestor nie musiał długo oczekiwać na wydanie pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę i mógł szybciej rozpocząć realizację swojej inwestycji, korzystając z formy zgłoszenia budowy we właściwym urzędzie. Zgodnie z zapisami ww. ustawy, rozpoczęcie budowy obiektu na zgłoszenie może nastąpić już po 21 dniach od takiego zgłoszenia, jeżeli urząd nie wniesie w tym czasie sprzeciwu na wykonanie robót budowlanych. Obowiązkiem Inwestora jest złożenie odpowiedniego wniosku w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. We wniosku należy podać m.in.: takie informacje jak: termin rozpoczęcia budowy, zakres prac budowlanych oraz sposób ich wykonania. Konieczne jest także dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Trzeba też dołączyć dokumentację projektową, analogicznie jak w przypadku pozwolenia na budowę.

Jednak nie w każdej sytuacji można realizować domy bez zezwolenia na budowę. W ustawie tej zdefiniowano konkretne warunki, jakie muszą zostać spełnione.

W nowelizacji ustawy określone zostały typy obiektów, które kwalifikują się do procedury zgłoszenia. Ustawodawca sprecyzował, że budowa domu bez pozwolenia jest możliwa, jedynie wtedy, gdy zamierzamy realizować wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, czyli nie może sięgać na działki sąsiednie. W sytuacji, gdy dany budynek mieszkalny ograniczy możliwość zabudowy na sąsiedniej działce, wówczas konieczne jest uzyskanie pozwolenia na jego budowę. Obszar oddziaływania obiektu wyznaczony jest przez projektanta, przy czym organ administracji architektoniczno-budowlanej może sprawdzić poprawność wyznaczenia tego obszaru.

Z procedury zgłoszenia wyłączone zostały:

• budynki wielorodzinne,
• inne nie wolno stojące budynki jednorodzinne (bliźniaki, szeregówki, atrialne),
• inwestycje wznoszone na obszarach Natura 2000.

W praktyce uproszczona procedura zgłoszenia nie cieszy się dużą popularnością wśród osób planujących budowę domu, co potwierdza też w swoich danych Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB). Inwestorzy zdecydowanie częściej wybierają stare rozwiązanie i realizują swoje domy na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę. Mimo że wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania na pozytywne rozpatrzenie wniosku i decyzję, to jednak jest bardziej „bezpieczna”. W przypadku budowy domu na zgłoszenie dosyć problematyczną kwestią jest wyznaczenie zasięgu obszaru oddziaływania, którego kryteria wyznaczenia nie zostały jednoznacznie określone w przepisach. Projektanci niejednokrotnie nie chcą brać odpowiedzialności za wyznaczenie obszaru oddziaływania w trybie zgłoszenia budowy i chętniej podejmują się adaptacji projektu, gdy Inwestor decyduje się na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ponadto wprowadzona w 2015 r. nowelizacja wykluczała dokonywanie zmian na etapie budowy domu na zgłoszenie. W takim przypadku zmiany powodowały konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Wymóg ten został złagodzony w kolejnej nowelizacji, która obowiązuje od 19.09.2020 i zgodnie z nią po dokonaniu istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, istnieje możliwość ponownego zgłoszenia. Warto w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego 2020, nastąpił także podział projektu budowlanego na: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Nowa forma projektu jest obowiązkowa od 19.09.2021 r.  

Zgodnie z Prawem budowlanym zgłoszeniu budowy podlegają również m.in.: takie obiekty jak:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty, przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
• przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,
• przydomowe tarasy naziemne.
  
  Jednymi z najważniejszych budynków, które można wybudować na podstawie zgłoszenia, są budynki rekreacji indywidualnej i budynki jednorodzinne, których kryteria uprawniające do budowy na podstawie zgłoszenia podane są w kolejnej części artykułu.

Tutaj można sprawdzić pełną listę obiektów budowlanych bez pozwolenia na budowę.

Domy sezonowe to budynki rekreacyjne, które w odróżnieniu od jednorodzinnych domów całorocznych, przeznaczone są na potrzeby użytkowania sezonowego, w związku z tym nie ma obowiązku wykonania w nich ogrzewania. Niemniej, budynek rekreacji indywidualnej może być użytkowany w różnych porach roku i tym samym koniecznym może być wykonanie dla niego wygodnego systemu ogrzewania. 

Domki sezonowe, w zależności od preferencji użytkowników, można realizować zarówno w technologii drewnianej, jak i murowanej. W art. 29 Prawa budowlanego znajduje się zapis, dotyczący wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, które rozumiane są jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku. Jednak, aby móc wybudować tego typu parterowe małe domy bez pozwolenia, koniecznie należy spełnić dodatkowe warunki, określone w przepisach Prawa budowlanego:

• powierzchnia zabudowy tego typu obiektu nie może przekroczyć 35 m2,
• powierzchnia zabudowy tego typu obiektu może być większa niż 35 m2, ale nie może przekraczać 70 m2 i jednocześnie rozpiętość elementów konstrukcyjnych domku letniskowego nie może być większa niż 6 m, a wysięg wsporników nie większy niż 2 m (tego typu budynki zostały objęte procedurą zgłoszenia w kolejnej nowelizacji, obowiązującej od 3 stycznia 2022 r.),
• w każdym z powyższych przypadków liczba domków na działce nie może być większa niż 1 domek na każde 500 m2 powierzchni działki.

Jak wynika z powyższych zapisów, budowa domku letniskowego na zgłoszenie wyklucza w nim możliwość istnienia poddasza użytkowego. Zatem, jeżeli powierzchnia zabudowy domku sezonowego będzie większa lub też zostanie w nim zaprojektowane poddasze użytkowe, bądź liczba domków parterowych, podlegających procedurze zgłoszenia, będzie większa niż 1 na każde 500 m2 powierzchni działki, wówczas Inwestor zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na budowę takiej inwestycji. Zakres dokumentacji przy uzyskaniu pozwolenia na budowę w takim przypadku jest analogiczny, jak w przypadku domu całorocznego. Należy więc przygotować architektoniczno - budowlany projekt domku letniskowego, projekt zagospodarowania działki, a po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę należy zarejestrować dziennik budowy, zatrudnić kierownika budowy i zgodnie z procedurą zgłosić rozpoczęcie prac w nadzorze budowlanym.

Planując budowę domku sezonowego, warto mieć na uwadze, że analogicznie, jak w przypadku budowy domów całorocznych, obowiązujące są zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy dla danej działki, a także wymagania, dotyczące zachowania minimalnych odległości budynku od granicy działki i od drogi.
Warto mieć na uwadze, że budowa domku rekreacyjnego wymaga odpowiedniego przeznaczenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Przeznaczenie działki dla realizacji zabudowy mieszkaniowej nie jest przeznaczeniem, dopuszczającym zabudowę letniskową i analogicznie, przeznaczenie terenu dla zabudowy rekreacji indywidualnej nie upoważnia właściciela do zabudowy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. 

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: ARCHON350

KOD: ARCHON350

KOD: ARCHON350

---

Zobacz więcej projektów

Rodzaj procedury, według której rozpoczynamy inwestycję, nie wpływa na wysokość kosztów budowy domu. Nie oszczędzamy też na samych formalnościach, ponieważ zakres przygotowania dokumentacji przy zgłoszeniu, jak i przy pozwoleniu na budowę jest taki sam. Koszty budowy domu w dużym stopniu zależą natomiast od formy budynku, stopnia skomplikowania bryły oraz konstrukcji dachu. Najbardziej ekonomiczne w realizacji są proste domy, które wieńczy dach dwuspadowy. Tak zaprojektowany budynek można postawić w dość krótkim czasie, poszczególne prace przebiegać będą sprawnie, dzięki czemu Inwestor sporo może zaoszczędzić również na kosztach robocizny. Jednocześnie, im prostsza konstrukcja, tym mniejsze będzie zużycie materiałów budowlanych i izolacyjnych. Chcąc oszacować koszty budowy domu przed rozpoczęciem prac, warto sięgnąć po kosztorys budowlany. Wybierając gotowe projekty domów ARCHON+ każdy Inwestor ma szybki dostęp do zestawień rzeczywistych kosztów budowy, które zawierają aktualne stawki krajowe i uwzględniają podział na stan surowy zamknięty, roboty wykończeniowe z rozróżnieniem na gospodarczy oraz zlecony sposób prowadzenia inwestycji. Prezentowane są na stronach poszczególnych projektów domów. Koszty urządzenia domu to indywidualna kwestia, zależna przede wszystkim od przyjętego przez Inwestora standardu.

„Mieszkanie bez wkładu własnego i dom 70m2 bez formalności” to program, będący jednym z głównych filarów ogłoszonego w maju 2021 r. „Polskiego Ładu”. Celem programu było m.in. uproszczenie procedur i przyspieszenie procesu budowlanego poprzez zniesienie obowiązku pozwolenia na budowę w przypadku realizacji domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70m2.

14 października 2021 r. Sejm głosował nad zmianami w Prawie budowlanym oraz nad ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określaną jako "dom bez formalności" i zostały one przyjęte. Nowelizacja ustawy – Prawo budowlane oraz Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została następnie skierowana do podpisu Prezydenta RP, a 2 listopada 2021 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw i weszła w życie po upływie dwóch miesięcy, a więc 3 stycznia 2022 r.

Nowelizacja ta wprowadziła możliwość budowy na zgłoszenie wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Inwestora. Jednocześnie dla realizacji takich budynków zniesiono obowiązek prowadzenia dziennika budowy i zatrudniania kierownika budowy. Inwestor jest natomiast zobowiązany do zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta, który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych oraz do geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu domu do geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Jednocześnie wprowadzono uproszczenie w procedurze zgłoszenia budowy domów do 70 m2, które polega na wyłączeniu możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez Inwestora zgłoszenia takiej budowy. Oznacza to, że budowa domu jednorodzinnego do 70 m2 zabudowy może zostać rozpoczęta od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia.

Domy bez formalności, realizowane w procedurze zgłoszenia na budowę to:

• wolno stojące budynki jednorodzinne do 70 m2 zabudowy, nie więcej niż dwukondygnacyjne,
• obszar oddziaływania budynku musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
• budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Inwestora,
• brak konieczności ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy; ale w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, Inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie całą budową (składając odpowiednie oświadczenie).

Dom bez formalności - do zgłoszenia budowy należy dołączyć:

• projekt zagospodarowania działki,
• projekt architektoniczno – budowlany,
• oświadczenie Inwestora o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczenie Inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową,
• jeżeli działka, na której wznoszony jest taki budynek, znajduje się na terenie, dla którego nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, wówczas Inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i w takiej sytuacji jest ona obowiązkowym załącznikiem do wniosku o zgłoszenie budowy z projektem budowlanym.

Pomimo braku obowiązku ustanowienia kierownika budowy Inwestor jest zobowiązany umieścić na terenie budowy tablicę informacyjną (co do zasady tablicę informacyjną umieszcza na budowie kierownik). Wprowadzony obowiązek Inwestora w tym zakresie ma ułatwić kontakt z Inwestorem w sytuacji kontroli budowy lub innych zdarzeń wymagających interwencji odpowiednich służb.

Uproszczenie procedur formalnych, brak konieczności zatrudniania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy pozwoli na skrócenie procesu budowlanego, ale nie może oznaczać samowoli budowlanej. Inwestor jest zobowiązany do zachowania określonych prawem minimalnych odległości od granic działki.

Zakres sprawdzenia zgłoszenia przez organ architektoniczno-budowlany obejmuje weryfikację, czy wszystkie warunki opisane powyżej, upoważniające do zastosowania specjalnej procedury zgłoszenia są spełnione, m.in. czy zasięg oddziaływania zawiera się na działce lub terenie objętym zgłoszeniem.

Instytucją mającą możliwość sprawdzenia, czy budowa budynku jest prowadzona zgodnie z przepisami budowlanymi i Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jest Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

Budując dom na zgłoszenie, Inwestor skraca etap przygotowawczy, związany z dopełnieniem kwestii formalnych. Możliwość skorzystania z uproszczonej procedury pozwoli rozpocząć proces budowlany takich małych domów do 70m2 w podstawie zaraz po dokonaniu zgłoszenia. Jednocześnie Inwestor ma szansę na dodatkowe oszczędności wynikające w tym przypadku z braku konieczności zatrudniania kierownika budowy. Nie bez znaczenia jest także fakt, że projekt domu do 70 m2 zabudowy można zrealizować na niewielkiej działce, co także pozytywnie będzie oddziaływać na całościowe koszty budowy domu.

Organ architektoniczno-budowlany sprawdza jednak, czy zgłoszenie spełnia kryteria upoważniające do zastosowania specjalnego trybu zgłoszenia, o których pisaliśmy wcześniej. Najczęściej weryfikowany jest zasięg oddziaływania określony na projekcie zagospodarowania działki.

Domy do 70 m2 bez pozwolenia będzie można realizować szybciej i taniej. Wybierając projekty domów do 70m2 powierzchni zabudowy, można budować domy jednorodzinne niewielkie, ale o wysokich walorach architektoniczno-funkcjonalnych. Tego typu dom na zgłoszenie oferuje odpowiednie warunki mieszkania rodzinie z dziećmi. W ofercie ARCHON+ przygotowaliśmy specjalną kategorię: projekty domów do 70 m2 zabudowy, w której prezentujemy ciekawe budynki parterowe, domy z poddaszem użytkowym oraz piętrowe, wyróżniające się atrakcyjną kompozycją elewacji oraz optymalnie zaprojektowanymi układami funkcjonalnymi. Wśród naszych propozycji znajdziecie również domy bez pozwolenia 70 m2 projekty tanie w budowie.

Czytaj również:
Zmiany w prawie budowlanym 2020
Pozwolenie na budowę

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Chcesz z nami porozmawiać w dogodnej dla siebie chwili?

Zamów rozmowę, a nasz doradca skontaktuje się z Tobą.

Zamów rozmowę

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.-pt. 8-21, sob. 9-13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900