Dom bez pozwolenia na budowę

Własny dom to marzenie, którego realizacja wymaga dopełnienia kwestii formalnych, przygotowania zestawu dokumentów i uzyskania odpowiednich pozwoleń. Wprowadzone w 2015 r. przepisy prawne częściowo upraszczają procedury i zezwalają na to, by wznosić niektóre domy bez pozwolenia na budowę. Nie jest to jednak powszechna procedura i nie w każdej sytuacji można z niej korzystać. Sprawdźmy zatem, jakie warunki należy spełnić i jakich formalności dopełnić, by móc zacząć budować dom mieszkalny bez pozwolenia.

Polskie prawo a domy bez pozwoleń budowlanych

Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego z dnia 28.06.2015 r. weszły w życie przepisy, wprowadzające zmiany w zakresie pozwoleń na budowę i zgłoszeń budowy do właściwych urzędów. Główną przesłanką do wprowadzenia zmian było uproszczenie procedur, tak by Inwestor nie musiał długo oczekiwać na wydanie pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę i mógł szybciej rozpocząć realizację swojej inwestycji, korzystając z formy zgłoszenia faktu budowy we właściwym urzędzie. Zgodnie z zapisami ww. ustawy, rozpoczęcie budowy obiektu na zgłoszenie może nastąpić już po 21 dniach od takiego zgłoszenia, jeżeli urząd nie wniesie w tym czasie sprzeciwu. Obowiązkiem inwestora jest złożenie odpowiedniego wniosku w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta, We wniosku należy podać m.in.: takie informacje jak: termin rozpoczęcia budowy, zakres prac budowlanych oraz sposób ich wykonania. Konieczne jest także potwierdzenie prawa własności do działki, na której prowadzona będzie budowa. Trzeba też dołączyć dokumentację projektową, analogicznie jak w przypadku pozwolenia na budowę.

Jednak nie w każdej sytuacji można realizować domy bez zezwolenia na budowę. W ustawie zdefiniowano konkretne warunki, jakie muszą zostać spełnione.

Jaki dom można postawić bez pozwolenia?

W nowelizacji ustawy określone zostały typy obiektów, które kwalifikują się do procedury zgłoszenia. Ustawodawca precyzuje, że budowa domu bez pozwolenia jest możliwa, jedynie wtedy, gdy zamierzamy realizować wolno stojące jednorodzinne budynki mieszkalne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W sytuacji, gdy dany budynek mieszkalny ograniczy możliwość zabudowy na sąsiedniej działce, wówczas konieczne jest uzyskanie pozwolenia na jego budowę.

Z procedury zgłoszenia wyłączone zostały:

  • budynki wielorodzinne
  • domy w zabudowie bliźniaczej
  • inwestycje wznoszone na obszarach Natura 2000

W praktyce uproszczona procedura zgłoszenia nie cieszy się dużą popularnością wśród osób planujących budowę domu. Inwestorzy zdecydowanie częściej wybierają stare rozwiązanie i realizują swoje domy na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę. Mimo że wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania na pozytywne rozpatrzenie wniosku i decyzję to jednak jest bardziej „bezpieczna” i wyklucza ryzyko, że z jakiegoś powodu konieczne będzie wstrzymanie prac. W przypadku budowy domu na zgłoszenie dosyć problematyczną kwestią bywa także sprawa obszaru oddziaływania, za którą architekci adaptujący niejednokrotnie nie chcą brać na siebie odpowiedzialności i chętniej podejmują się adaptacji projektu, gdy Inwestor decyduje się na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ponadto, wprowadzona w 2015 r. nowelizacja wykluczała, przy budowie domu na zgłoszenie, możliwość dokonywania zmian w projekcie, które zawsze skutkowały koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. Wymóg ten został złagodzony w najnowszej nowelizacji, która obowiązuje od 19.09.2020 i zgodnie z nią po dokonaniu istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, istnieje możliwość ponownego zgłoszenia.

Inne obiekty, które można realizować bez pozwolenia na budowę

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego na zgłoszenie można wznosić również m.in.: takie obiekty jak:

  • wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty, przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
  • oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę,
  • przydomowe tarasy naziemne.

Tutaj można sprawdzić pełną listę obiektów budowlanych bez pozwolenia na budowę.

Domy sezonowe a domy całoroczne

Domy sezonowe to budynki rekreacyjne, które w odróżnieniu od domów całorocznych przeznaczone są na potrzeby użytkowania sezonowego, w związku z tym nie jest w nich konieczne ogrzewanie.

Domki sezonowe, w zależności od preferencji użytkowników, można realizować zarówno w technologii drewnianej, jak i murowanej. W art. 29 prawa budowlanego znajduje się zapis o wolno stojących parterowych budynkach rekreacji indywidualnej, które rozumiane są jako budynki do okresowego wypoczynku. Jednak, aby móc wybudować tego typu parterowe małe domy bez pozwolenia koniecznie należy spełnić dodatkowe warunki, określone w przepisach prawa budowlanego:

  • powierzchnia zabudowy tego typu obiektu nie może przekroczyć 35 m2
  • liczba domków na działce nie może być większa niż 1 domek na każde 500m2 powierzchni działki.

Jak wynika z powyższych zapisów, budowa domku letniskowego na zgłoszenie wyklucza w nim możliwość istnienia poddasza użytkowego. Prawo zezwala natomiast na umiejscowienie w nim antresoli. Zatem, jeżeli powierzchnia zabudowy domku sezonowego będzie większa niż 35m2 lub też zostanie w nim zaprojektowane poddasze, bądź liczba domków parterowych do 35 m2 na działce będzie większa niż 1 na każde 500 m2 powierzchni działki, wówczas Inwestor zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na budowę takiej inwestycji. Zakres dokumentacji, którą należy przygotować, jest analogiczny, jak w przypadku domu całorocznego. Należy także posiadać projekt domku letniskowego, a po pozytywnym rozpatrzeniu decyzji należy zarejestrować dziennik budowy, zatrudnić kierownika budowy i zgodnie z procedurą zgłosić rozpoczęcie prac w nadzorze budowlanym.

Planując budowę domku sezonowego, warto mieć na uwadze, że analogicznie, jak w przypadku budowy domów całorocznych, obowiązujące są zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy dla danej działki, a także wymagania, dotyczące zachowania minimalnych odległości budynku od granicy działki i od drogi.

Ile kosztuje dom bez pozwolenia na budowę?

Rodzaj procedury, według której rozpoczynamy inwestycję, nie wpływa na wysokość kosztów budowy domu. Nie oszczędzamy też na samych formalnościach, ponieważ zakres przygotowania dokumentacji przy zgłoszeniu, jak i przy pozwoleniu na budowę jest taki sam. Koszty budowy domu w dużym stopniu zależą natomiast od formy budynku, stopnia skomplikowania bryły oraz konstrukcji dachu. Najbardziej ekonomiczne w realizacji są proste domy, które wieńczy dach dwuspadowy. Tak zaprojektowany budynek można postawić w dość krótkim czasie, poszczególne prace przebiegać będą sprawnie, dzięki czemu Inwestor sporo może zaoszczędzić również na kosztach robocizny. Jednocześnie, im prostsza konstrukcja, tym mniejsze będzie zużycie materiałów budowlanych i izolacyjnych. Chcąc oszacować koszty budowy domu przed rozpoczęciem prac, warto sięgnąć po kosztorys budowlany. Wybierając gotowe projekty domów ARCHON+ każdy Inwestor ma szybki dostęp do zestawień rzeczywistych kosztów budowy, które zawierają aktualne stawki krajowe i uwzględniają podział na stan surowy zamknięty, roboty wykończeniowe z rozróżnieniem na gospodarczy oraz zlecony sposób prowadzenia inwestycji. Prezentowane są na stronach poszczególnych projektów domów. Koszty urządzenia domu to indywidalna kwestia, zależna przede wszystkim od przyjętego przez Inwestora standardu.

 

Czytaj również:
Zmiany w prawie budowlanym 2020
Pozwolenie na budowę

Budowa domu


Pisz BLOGA
Rozpocznij Swoją przygodę
z budową domu!
Pisz bloga

Rabat 500 zł
na każdy projekt domu!
Projekt domu ARCHON+
newsletter

Konkurs FOTO
Dom w obiektywieWeź udział i wygraj ...
Konkurs foto - Dom w obiektywie

270 057 fanów
Dołącz do nas!
Polub nas na facebooku

Film z realizacji
Zaproś ekipę filmową ARCHON+ do swojego domu
Zgłoś swój dom do filmu
ArchonHome
ArchonHome

Wybrane dla Ciebie projekty domów

Dołącz do Newslettera ARCHON+

Otrzymuj na bieżąco informacje o nowościach projektowych, wyjątkowych wnętrzach, inspirujących realizacjach oraz atrakcyjnych promocjach.

Messenger Czat z DoradcąDostępny
 12 37 21 900

Dzień dobry,

Niestety nie ma nas teraz w biurze. Czy chcesz, abyśmy do Ciebie oddzwonili w wybranym przez Ciebie terminie?