Powierzchnia zabudowy - jak ją obliczyć? Definicja i najważniejsze informacje

W Prawie budowlanym powierzchnia zabudowy określona jest jako jeden z charakterystycznych parametrów użytkowych. Definicja powierzchni zabudowy podana jest jednak w Polskiej Normie PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie”.

Zgodnie z normą powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego potwierdza stosowanie tej definicji (§ 12 rozporządzenia). Jednocześnie wskazuje elementy budynku, których powierzchni nie wlicza się do powierzchni zabudowy, m.in. schody zewnętrzne, tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony (§ 14 ust. 4 lit. a rozporządzenia).

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:

• powierzchni obiektów budowlanych ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu,
• powierzchni elementów drugorzędnych np. schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe, oświetlenie zewnętrzne,
• tarasów naziemnych i tarasów podpartych słupami,
• gzymsów i balkonów,
• powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze np. szklarnie, altany, szopy.

Sposób obliczania wynika bezpośrednio z definicji zawartej w Polskiej Normie PN-ISO 9836. Aby prawidłowo wyznaczyć powierzchnię zabudowy, należy uwzględnić najbardziej wysunięte zewnętrzne krawędzie budynku oraz pominąć elementy, które zgodnie z przepisami nie są wliczane do powierzchni zabudowy.

Licząc powierzchnię zabudowy (Pz), przyjmujemy do obliczeń figurę powstałą w wyniku rzutu na powierzchnię terenu najbardziej wysuniętych na zewnątrz krawędzi budynku, będących przegrodami (ścianami), niezależnie od kondygnacji, na której te najbardziej wysunięte krawędzie się znajdują.

 

Obliczanie powierzchni zabudowy

Pz = a (c + d) + b c [m2]

Wynik podajemy w metrach z dokładnością do drugiego miejsca po przecinku, np. 114,86 m2

Na rysunku warto zwrócić uwagę na wymiar „e”, odpowiadający szerokości budynku na poziomie parteru. Nie został on uwzględniony w obliczeniach, ponieważ na drugiej kondygnacji występuje nadwieszenie, które przy wykonywaniu rzutu pionowego należy uznać za najbardziej wysuniętą zewnętrzną krawędź budynku, mimo że nie styka się z powierzchnią terenu. Dlatego do obliczeń przyjęto wymiar „c + d”.

Zwróćmy również uwagę na fakt, że nie uwzględniono w wyliczaniu powierzchni zabudowy ani tarasu na parterze, ani balkonu na piętrze, ani okapów dachu. Są to tzw. elementy drugorzędne podobnie jak schody zewnętrzne (niezamknięte ścianami), wystające parapety, gzymsy i inne elementy ozdobne.

Przykładowo, projekt domu Dom w renklodach 23 (G2E) ma maksymalne wymiary obrysu budynku 11,80m x 18,80m. Powierzchnię zabudowy mozna pokazać jako powierzchnię prostokąta opisanego na bryle, pomniejszoną o cofnięcie w obrysie budynku:

Pz = (11,80m x 18,80m) - (1,72m x 4,25m) = 221,84m2 -7,31 m2 = 214,53m2 

Powierzchnia zabudowy jest jedną z najważniejszych wielkości branych pod uwagę przy ocenie możliwości zabudowy działki. Zasady jej wyznaczania oraz dopuszczalne wartości określają zapisy MPZP lub – w przypadku jego braku – decyzji o Warunkach Zabudowy.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem planistycznym, który określa możliwości zabudowy nieruchomości. Określa również zasady kształtowania zabudowy, wskaźniki zagospodarowania terenu oraz parametry architektoniczne, które musi spełniać budynek.

W przypadku braku MPZP dokumentem uprawniającym do zabudowy działki jest decyzja o Warunkach Zabudowy. Określa ona również warunki zabudowy w tym wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

W Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego powierzchnia zabudowy jest podstawą do wyliczenia wskaźnika powierzchni zabudowy. Wskaźnik ten to stosunek powierzchni zabudowy budynku do powierzchni działki budowlanej. Jego wartość określa maksymalną dopuszczalną powierzchnię zabudowy na konkretnej działce budowlanej.

Określenie wskaźnika, sposobu jego wyliczenia, a nawet sposobu obliczania powierzchni zabudowy często znajduje się w ustaleniach Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

Poniżej podajemy przykładowe zapisy planu związane z powierzchnią zabudowy.

Zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:

• powierzchnia zabudowy - należy przez to rozumieć powierzchnię zabudowaną budynkami, liczoną po zewnętrznym obrysie ich murów, a w przypadku nadwieszeń, podcieni z podporami czy przejazdów - po obrysie ich wyższych kondygnacji;
• wskaźnik powierzchni zabudowy - należy przez to rozumieć parametr, wyrażony jako procentowy udział powierzchni zabudowy w powierzchni działki budowlanej.

Decyzje o Warunkach Zabudowy, wydane dla terenów, dla których nie ma uchwalonych MPZP, również określają wskaźnik urbanistyczny, którego podstawą wyznaczenia jest powierzchnia zabudowy. Wskaźnik ten jest jednym z ustalonych w decyzji o Warunkach Zabudowy. Wyznacza się go na podstawie analizy zabudowy działek sąsiadujących z terenem inwestycji.

Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu ustala się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

Stopień zabudowy określany jest w zapisach MPZP (lub decyzji o WZ) na ogół procentowo (np. stopień zabudowy nie większy niż 40%) lub ułamkiem dziesiętnym (np. maksymalny stopień zabudowy 0,40).

Podkreślenia wymaga, że wskaźnik zabudowy wyliczony jest do powierzchni działki budowlanej, a nie powierzchni działki ewidencyjnej, czyli do części powierzchni działki, która posiada odpowiednie przeznaczenie np. dla zabudowy jednorodzinnej MN. W przypadku gdy cała powierzchnia działki ewidencyjnej objęta jest jednym przeznaczeniem – zabudowy jednorodzinnej, wtedy wskaźnik wylicza się do tej powierzchni.

Istnieją również sytuacje, gdy dysponujemy bardzo dużą działką, która w całości lub w części objęta jest w MPZP terenem przeznaczonym dla budownictwa mieszkaniowego, ale ze względu na jej wielkość nie planujemy jej w całości zagospodarować na potrzeby budowy i użytkowania domu i jednocześnie nie chcemy jej dzielić na mniejsze działki.

W takim przypadku wnioskiem o pozwolenie na budowę obejmujemy jedynie powierzchnię gruntu, którą chcemy zagospodarować. W projekcie zagospodarowania działki lub terenu istnieje możliwość wyznaczenia obszaru podlegającego zagospodarowaniu.

Ograniczamy zakres zagospodarowania działki i opracowania „projektu zagospodarowania działki lub terenu” do obszaru określonego punktami A – B – C – D – E. Poszczególne parametry określone w MPZP, które muszą być spełnione dla tej inwestycji, jak np. stopień zabudowy obliczamy w takim przypadku do powierzchni terenu przeznaczonego na budownictwo mieszkaniowe w ograniczonym obszarze oznaczonym punktami A – B – C – D – E.

Podany powyżej sposób objęcia zakresem inwestycji części działki i wystąpieniem o pozwolenie na budowę dla takiego terenu, dopuszczają przepisy Prawa budowlanego w art. 34 ust.3 pkt 1).

Sprawdźmy, jak będzie to wyglądało dla projektu domu Dom w kruszczykach 20 (AE) , którego powierzchnia zabudowy wynosi 132,03 m2, wskaźnik powierzchni zabudowy dla działki o powierzchni 1200 m2 w całości budowlanej obliczamy według wzoru: 
wskaźnik powierzchni zabudowy = powierzchnia zabudowy budynku / powierzchnia działki x 100%. 
Po podstawieniu danych otrzymujemy:

132,03 m2 / 1200 m2 x 100% = 11,00% 

co oznacza, że budynek zajmuje 11,00% powierzchni działki budowlanej. W zapisie ułamkiem dziesiętnym wskaźnik ten wynosi 0,11 dlatego przy założeniu, że MPZP lub decyzja o WZ dopuszcza np. maksymalny stopień zabudowy 0,40, projekt spełniałby ten parametr z dużym zapasem.

Aby właściwie porównać powierzchnię zabudowy z powierzchnią użytkową, warto znać definicję oraz zasady obliczania powierzchni użytkowej określone w Polskiej Normie.

Powierzchnia użytkowa kondygnacji budynku to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada przeznaczeniu budynku.

Powierzchnia netto kondygnacji to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń danej kondygnacji liczona wzdłuż ścian z uwzględnieniem ich wyprawy lub okładziny na poziomie podłogi, bez uwzględniania listew przyściennych.

Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego dodatkowo uściśliło sposób pomiaru powierzchni użytkowej, na potrzeby procesu inwestycyjnego, czyli projektowego i budowlanego (§ 20 rozporządzenia).

Powierzchnię użytkową budynku oblicza się zgodnie z Polską Normą oraz zasadami określonymi w Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Przy obliczaniu powierzchni użytkowej nie uwzględnia się powierzchni:

• przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych,
• przejść i otworów w tych przegrodach,
• przejść w przegrodach zewnętrznych,
• balkonów,
• tarasów,
• loggii,
• schodów wewnętrznych,
• podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
• nieużytkowych poddaszy.

Uwzględnia się:

• antresole, 
• ogrody zimowe,
• wbudowane szafy ścienne,
• schowki,
• garderoby.

W paragrafie 20 Rozporządzenia podano również sposób wyliczenia powierzchni użytkowej w zależności od wysokości pomieszczenia.

Zasady obliczania powierzchni użytkowej w zależności od wysokości pomieszczenia.

Wysokość pomieszczenia	Powierzchnia uwzględniana w obliczeniach
≥ 2,20 m	100% powierzchni
1,40–2,19 m	50% powierzchni
< 1,40 m	nie wlicza się

Im niższa wysokość pomieszczenia, tym mniejsza część jego powierzchni jest uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej.

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia zajęta przez budynek w stanie wykończonym, natomiast powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca przeznaczeniu budynku. Powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji, na których znajdują się pomieszczenia zgodne z przeznaczeniem budynku.

Najważniejsze różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową.

Powierzchnia zabudowy	Powierzchnia użytkowa
Określa powierzchnię zajętą przez budynek na działce.	Określa powierzchnię przeznaczoną do użytkowania wewnątrz budynku.
Wyznaczana jest na podstawie rzutu budynku na teren.	Obliczana jest na podstawie powierzchni pomieszczeń.
Wpływa na możliwość zabudowy działki.	Określa rzeczywistą powierzchnię użytkową domu.

Powierzchnia zabudowy służy do określenia możliwości zabudowy działki, natomiast powierzchnia użytkowa określa rzeczywistą powierzchnię przeznaczoną do użytkowania wewnątrz budynku.

Różnicę między tymi wartościami dobrze pokazuje przykład projektu domu Dom w malinówkach 23 (G). W danych projektu powierzchnia zabudowy wynosi 107,78 m2, co oznacza powierzchnię terenu zajętą przez budynek, natomiast powierzchnia użytkowa bez schodów wynosi 138,84 m2 i obejmuje powierzchnie pomieszczeń przeznaczonych do użytkowania na kondygnacjach domu. W tym przypadku powierzchnia użytkowa jest więc większa od powierzchni zabudowy o 31,06 m2, ponieważ budynek posiada poddasze użytkowe, którego pomieszczenia powiększają łączną powierzchnię użytkową domu, ale nie zwiększają powierzchni zajętej przez budynek na działce.

Wielkość powierzchni zabudowy budynku gospodarczego jest podstawą do określenia trybu realizacji inwestycji. Obowiązujące przepisy Prawa budowlanego wskazują m.in. zakres powierzchni zabudowy, która uprawnia do wybudowania budynku na podstawie zgłoszenia zamiaru budowy, a przekroczenie której, obliguje już inwestora do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę tego budynku. 

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 14 Prawa budowlanego zgłoszenia wymaga budowa wolno stojących:

1. parterowych budynków gospodarczych,
2. garaży,
3. wiat

o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Powierzchnię zabudowy stanowi powierzchnia terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku. Do powierzchni tak wyznaczonej nie wlicza się żadnych części budynku wystających nad powierzchnię terenu, czyli nie wliczają się podziemne części budynku, jakimi są jego fundamenty.

Można mieć wątpliwości w przypadku rzutu fundamentów, ponieważ ten element konstrukcyjny może mieć większy obrys niż wykończone ściany zewnętrzne budynku. Nie ma to jednak wpływu na sposób wyznaczania powierzchni zabudowy.

Podsumowanie: Powierzchnia fundamentów nie jest wliczana do powierzchni zabudowy budynku, ponieważ fundamenty stanowią jego podziemną część.

Każdy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do złożenia deklaracji stanowiącej podstawę naliczenia podatku od nieruchomości. Dla celów podatkowych znaczenie ma powierzchnia użytkowa budynku, określona w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, a nie powierzchnia zabudowy.

Na potrzeby opodatkowania powierzchnię użytkową mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach budynku. Za kondygnacje uważa się również piwnice, sutereny, garaże podziemne oraz poddasza użytkowe. Z powierzchni użytkowej wyłączone są powierzchnie klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

W przypadku pomieszczeń ze skosami powierzchnię użytkową uwzględnia się zgodnie z zasadami opisanymi wcześniej w artykule.

Tak. Piwnice i garaże podziemne są zaliczane do kondygnacji i ich powierzchnia użytkowa stanowi podstawę opodatkowania. Wyjątek stanowią powierzchnie klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, które nie są wliczane do powierzchni użytkowej dla celów podatkowych. 

Przepisy Prawa budowlanego przewidują dwa tryby uzyskania prawa do realizacji inwestycji: uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonanie zgłoszenia budowy. Wybór właściwej procedury zależy m.in. od rodzaju obiektu oraz jego powierzchni zabudowy.

Zgodnie z art. 29 ustawy – Prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia m.in. budowa:

• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora,
• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży i wiat o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
• wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m²,
• wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy powyżej 35 m², ale nie większej niż 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki.

Podsumowanie:

Budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², budynki gospodarcze, garaże i wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m² lub do 70 m² (po spełnieniu pozostałych warunków określonych w ustawie – Prawo budowlane) mogą być realizowane na podstawie zgłoszenia.

Tryb zgłoszenia nie wyklucza możliwości wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Ważne: Jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o Warunkach Zabudowy określają własne definicje lub zasady wyznaczania powierzchni zabudowy, należy stosować je w pierwszej kolejności. W przypadku braku takich zapisów zastosowanie mają zasady określone w Polskiej Normie PN-ISO 9836 oraz Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

 

Przy wyliczaniu powierzchni zabudowy budynku należy odwołać się do Polskiej Normy PN-ISO 9836, która definiuje powierzchnię zabudowy jako powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczoną przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się elementów drugorzędnych, takich jak schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe czy oświetlenie zewnętrzne. Katalog ten nie jest zamknięty, dlatego balkon również traktowany jest jako element drugorzędny i nie jest wliczany do powierzchni zabudowy.

Przykładem takiego rozwiązania jest projekt domu Dom w rododendronach 11 (E) OZE, w którym zaprojektowano balkony dostępne z pokoi na poddaszu oraz dodatkowy balkon nad głównym wejściem. Mimo obecności balkonów powierzchnia zabudowy tego domu wynosi 71,27 m2, ponieważ balkony jako niezabudowane elementy drugorzędne nie powiększają powierzchni terenu zajętej przez budynek.

Odpowiedź na to pytanie może budzić wątpliwości zarówno wśród inwestorów, jak i projektantów. Zgodnie z Polską Normą do powierzchni zabudowy nie wlicza się elementów drugorzędnych, takich jak schody zewnętrzne, rampy, daszki, markizy, występy dachowe czy oświetlenie zewnętrzne.

Pozwala to przyjąć, że taras naziemny również stanowi element drugorzędny i nie jest wliczany do powierzchni zabudowy. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku tarasu znajdującego się pod wysuniętą kondygnacją budynku – wówczas do powierzchni zabudowy zalicza się rzut wyższej kondygnacji. Natomiast lekkie zadaszenie tarasu, bez obudowy ścianami, nadal budzi wątpliwości interpretacyjne i może być różnie oceniane przez organy administracji oraz sądy.

Przepisy budowlane, ustawa Prawo budowlane i Rozporządzenia wykonawcze, nie definiują pojęcia wiaty. Zwyczajowo uznaje się za wiatę obiekt budowlany, posiadający najwyżej trzy ściany. Czyli przy takim pojęciu wiaty trudno mówić o powierzchni zajętej przez wiatę w stanie wykończonym, wyznaczonej przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi wiaty na powierzchnię terenu (przez analogię do budynku). Powierzchnia wiaty nie jest więc wliczana do powierzchni zabudowy budynku.

Sposób wyznaczania wskaźnika zabudowy w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego został omówiony wcześniej w artykule. W przypadku działek objętych MPZP wskaźnik oblicza się w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Jeżeli cała działka posiada takie przeznaczenie, do obliczeń przyjmuje się jej całą powierzchnię.

W przypadku decyzji o Warunkach Zabudowy wskaźnik powierzchni zabudowy wyznacza się zgodnie z przepisami dotyczącymi ustalania wymagań dla nowej zabudowy.

Wzór:

S = Pz / Pd

gdzie:

• S - stopień zabudowy działki,
• Pz – powierzchnia zabudowy budynku,
• Pd – powierzchnia części (lub całości) działki o przeznaczeniu dla budownictwa mieszkaniowego.

Wskaźnik zabudowy wyrażany jest najczęściej w procentach (np. max. 65%) lub w ułamku dziesiętnym (np. max. 0,65).

Zadaszenie (np. tarasu), podobnie jak okapy dachu, nie posiada pionowych przegród, dlatego nie jest uwzględniane przy wyznaczaniu rzutu pionowego zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Z tego względu nie jest wliczane do powierzchni zabudowy.

Przy obliczaniu powierzchni zabudowy uwzględnia się najbardziej wysunięte zewnętrzne krawędzie budynku będące przegrodami (ścianami), niezależnie od kondygnacji, na której się znajdują. Do powierzchni zabudowy zalicza się wyłącznie rzut części kubaturowych budynku zamkniętych ścianami.

Nie można jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie bez uwzględnienia konstrukcji werandy. Jeżeli jest ona w całości obudowana ścianami, wlicza się ją do powierzchni zabudowy. Jeżeli natomiast pozostaje otwarta i nie jest obudowana ścianami, nie jest wliczana do powierzchni zabudowy i należy ją traktować analogicznie jak zadaszony taras.