Powierzchnia zabudowy - jak ją obliczyć? Definicja i najważniejsze informacje

Powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita, kubatura – to parametry zabudowy, parametry użytkowe budynku. Określają jego wielkość i gabaryty, dlatego ich poznanie przed wyborem projektu naszego przyszłego domu jest bardzo ważne. Powierzchnia zabudowy jest kluczowym parametrem, który uzależnia dobór projektu domu. Ten artykuł pozwoli zrozumieć pojęcie powierzchni zabudowy, sposób jej obliczenia oraz przybliży pojęcie powierzchni użytkowej.

Na etapie wyboru projektu gotowego lub przyjmując założenia do projektu indywidualnego, musimy mieć świadomość, że wielkość powierzchni zabudowy naszego przyszłego domu ograniczają jednak przepisy prawa lokalnego, określone przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ).

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię działki. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się elementów drugorzędnych, takich jak schody zewnętrzne, rampy, daszki, markizy czy występy dachowe. Powierzchnię zabudowy oblicza się zawsze według najbardziej wysuniętych krawędzi części budynku zamkniętych ścianami, niezależnie od kondygnacji.
Ostateczny sposób liczenia może być doprecyzowany w MPZP lub decyzji o WZ, które mają pierwszeństwo przed definicjami ogólnymi.

Pojęcie powierzchni zabudowy jest bardzo ważne w procesie inwestycyjnym. Dlatego zdefiniowane zostało w Polskiej Normie i przepisach budowlanych. Powierzchnia zabudowy budynku to powierzchnia terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym. Tak opisane pojęcie powierzchni zabudowy jest ogólne, w tym artykule podamy jego szczegółową definicję, która pozwoli prawidłowo wyliczyć jej wielkość i wskaże, które elementy budynku wliczają się do tej powierzchni, a które nie.

W Prawie budowlanym powierzchnia zabudowy określona jest jako jeden z charakterystycznych parametrów użytkowych. Definicja powierzchni zabudowy podana jest jednak w Polskiej Normie PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie”.

Norma definiuje powierzchnię zabudowy jako powierzchnię terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczonym przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:

• powierzchni obiektów budowlanych ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu,
• powierzchni elementów drugorzędnych np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków,
• markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego,
• powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany, szopy).

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego potwierdziło określenie powierzchni budynku m.in. zabudowy, w oparciu o powołaną wyżej Polską Normę (§ 12 rozporządzenia), dodatkowo podając katalog zewnętrznych elementów budynku, których powierzchni nie wlicza się do powierzchni zabudowy - to: schody zewnętrzne, tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony (§ 14, pkt 4, lit. a rozporządzenia).

Skoro norma definiuje powierzchnię zabudowy jako powierzchnię terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczonym przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu, tak należy liczyć powierzchnię zabudowy budynku – wprost z definicji normy.

Obliczanie powierzchni zabudowy

Tak więc licząc powierzchnię zabudowy (Pz), przyjmujemy do obliczeń figurę, powstałą w wyniku rzutu na powierzchnię terenu najbardziej wysuniętych na zewnątrz krawędzi budynku, będących przegrodami (ścianami) niezależnie, na której kondygnacji te najbardziej wysunięte krawędzie się znajdują.

Pz = a (c + d) + b c [m2]

Wynik podajemy w metrach z dokładnością do drugiego miejsca po przecinku, np. 114,86 m2

Należy tu zwrócić uwagę na wymiar „e”, który jest wymiarem budynku w kondygnacji parteru (w poziomie terenu), który nie został uwzględniony w pomiarze, ponieważ w kondygnacji drugiej istnieje nadwieszenie, które przy dokonywaniu rzutu na powierzchnię terenu należy uznać za najbardziej na zewnątrz oddaloną krawędź budynku (mimo że nie styka się z poziomem terenu). Tak więc do wyliczeń przyjęto wymiar budynku „c + d”.

Zwróćmy również uwagę na fakt, że nie uwzględniono w wyliczaniu powierzchni zabudowy ani tarasu na parterze, ani balkonu na piętrze, ani okapów dachu. Są to tzw. elementy drugorzędne podobnie jak schody zewnętrzne (niezamknięte ścianami), wystające parapety, gzymsy i inne elementy ozdobne.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem planistycznym, który określa możliwości zabudowy nieruchomości, ale nie tylko, określa również zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu i parametry architektoniczne, które musi spełniać nasz przyszły dom.

W przypadku braku opracowania MPZP dokumentem uprawniającym do zabudowy działki jest decyzja o Warunkach Zabudowy. Decyzja ta podaje również warunki zabudowy w tym wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Powierzchnia zabudowy jest jedną z ważniejszych wielkości, które są podstawą do określenia możliwości zabudowy działki, w obu powołanych wyżej dokumentach.

W Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego powierzchnia zabudowy jest podstawą do wyliczenia wskaźnika powierzchni zabudowy. Wskaźnik ten to stosunek powierzchni zabudowy budynku do powierzchni działki budowlanej. Jego wielkość określa dopuszczalną, maksymalną powierzchnię zabudowy na konkretnej działce budowlanej. Określenie wskaźnika i sposobu jego wyliczenia, a nawet sposób wyliczenia powierzchni zabudowy często są określone w ustaleniach Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

Poniżej podajemy przykładowe zapisy planu związane z powierzchnią zabudowy.

Zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:

• powierzchnia zabudowy - należy przez to rozumieć powierzchnię zabudowaną budynkami, liczoną po zewnętrznym obrysie ich murów, a w przypadku nadwieszeń, podcieni z podporami czy przejazdów - po obrysie ich wyższych kondygnacji;
• wskaźnik powierzchni zabudowy - należy przez to rozumieć parametr, wyrażony jako procentowy udział powierzchni zabudowy w powierzchni działki budowlanej.

Decyzje o Warunkach Zabudowy, wydane dla terenów, dla których nie ma uchwalonych MPZP, również określają wskaźnik urbanistyczny, którego podstawą wyznaczenia jest powierzchnia zabudowy. Wskaźnik ten jest jednym z ustalonych w decyzji o Warunkach Zabudowy. Wyznacza się go na podstawie analizy zabudowy działek sąsiadujących z terenem inwestycji.

Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu ustala się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

Stopień zabudowy określany jest w zapisach MPZP (lub decyzji o WZ) na ogół procentowo (np. stopień zabudowy nie większy niż 40%) lub ułamkiem dziesiętnym (np. maksymalny stopień zabudowy 0,40).

Podkreślenia wymaga, że wskaźnik zabudowy wyliczony jest do powierzchni działki budowlanej, a nie powierzchni działki ewidencyjnej, czyli do części powierzchni działki, która posiada odpowiednie przeznaczenie np. dla zabudowy jednorodzinnej MN. W przypadku gdy cała powierzchnia działki ewidencyjnej objęta jest jednym przeznaczeniem – zabudowy jednorodzinnej, wtedy wskaźnik wylicza się do tej powierzchni.

Istnieją również sytuacje, gdy dysponujemy bardzo dużą działką, która w całości lub w części objęta jest w MPZP terenem przeznaczonym dla budownictwa mieszkaniowego, ale ze względu na jej wielkość nie planujemy jej w całości zagospodarować na potrzeby budowy i użytkowania domu i jednocześnie nie chcemy jej dzielić na mniejsze działki. W takim przypadku wnioskiem o pozwolenie na budowę obejmujemy jedynie powierzchnię gruntu, którą chcemy zagospodarować. Wówczas istnieje możliwość (w „projekcie zagospodarowania działki lub terenu”) wyznaczenia terenu podlegającego zagospodarowaniu.

Ograniczamy zakres zagospodarowania działki i opracowania „projektu zagospodarowania działki lub terenu” do obszaru określonego punktami A – B – C – D – E. Poszczególne parametry określone w MPZP, które muszą być spełnione dla tej inwestycji, jak np. stopień zabudowy obliczamy w takim przypadku do powierzchni terenu przeznaczonego na budownictwo mieszkaniowe w ograniczonym obszarze oznaczonym punktami A – B – C – D – E

Podany powyżej sposób objęcia zakresem inwestycji części działki i wystąpieniem o pozwolenie na budowę dla takiego terenu, dopuszczają przepisy Prawa budowlanego w art. 34 ust.3 pkt1.

Powierzchnia zabudowy została już zdefiniowana powyżej. Chcąc ją porównać z powierzchnią użytkową budynku, musimy zdefiniować najpierw tę drugą zgodnie z powołaną powyżej Polską Normą.

Powierzchnia użytkowa kondygnacji budynku to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada przeznaczeniu budynku. Powierzchnia netto kondygnacji to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń danej kondygnacji liczona wzdłuż ścian z uwzględnieniem ich wyprawy lub okładziny na poziomie podłogi (bez uwzględniania listew przyściennych).

Powołane w pierwszej części artykułu Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, dodatkowo uściśliło sposób pomiaru powierzchni użytkowej, na potrzeby procesu inwestycyjnego, czyli projektowego i budowlanego (par.20 pkt 1 rozporządzenia). Powierzchnię użytkową budynku wyliczoną według powołanej Polskiej Normy pomniejsza się o, i tutaj zacytujemy:

- o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,

natomiast powiększa się o:

- powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.

W cytowanym paragrafie 20 Rozporządzenia podano również sposób wyliczenia powierzchni użytkowej w zależności od wysokości pomieszczenia, np. obliczanie powierzchni użytkowej poddasza, i tak:

- przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

W tym miejscu, mając już określone zasady pomiaru i definicje powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej, możemy podsumować:

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia zajęta przez budynek w stanie wykończonym, to jest pole powierzchni zabudowy budynku, natomiast powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji, na której znajdują się pomieszczenia zgodne z przeznaczeniem budynku.

Sposób wyliczenia powierzchni zabudowy dla budynków gospodarczych nie różni się od sposobu wyliczenia powierzchni zabudowy dla budynków o innych funkcjach. Wielkość powierzchni zabudowy budynku gospodarczego, w przypadku zamiaru jego budowy jest podstawą do określenia trybu uzyskania prawa jego wzniesienia. W aktualnych przepisach Prawa budowlanego określono m.in. zakres powierzchni zabudowy, która uprawnia do wybudowania budynku na podstawie zgłoszenia zamiaru budowy, a przekroczenie której, obliguje już Inwestora do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę tego budynku. Szczegółowy zapis określający wszystkie warunki zgłoszenia zamiaru budowy budynku gospodarczego podajemy poniżej.

Art.29 ust.1 pkt 14 Prawa Budowlanego

Nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących:

1. parterowych budynków gospodarczych,
2. garaży,
3. wiat

o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

W pierwszej części artykułu przytoczyliśmy definicję powierzchni zabudowy i sposób jej wyznaczania. Jest to więc powierzchnia terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym, którą wyznaczają ściany zewnętrze budynku. Do powierzchni tak wyznaczonej nie wlicza się żadnych części budynku wystających nad powierzchnię terenu, czyli nie wliczają się podziemne części budynku, jakimi są jego fundamenty.

Można zrozumieć wątpliwości związane z powierzchnią zabudowy w kontekście rzutu fundamentów. Ten element konstrukcyjny budynku w swoim rzucie może być większy niż obrys wykończonych ścian zewnętrznych budynku.

Podsumowując: Powierzchnia fundamentów nie wlicza się do powierzchni zabudowy budynku, jako element podziemnej części budynku.

Każdy właściciel nieruchomości, zgodnie z obowiązującą ustawą o podatkach i opłatach lokalnych zobowiązany jest do złożenia deklaracji, która będzie podstawą do naliczenia podatku. Deklaracja wymaga podania właściwie wyliczonej powierzchni budynku do opodatkowania. Podstawą do naliczenia wymiary podatku jest powierzchnia użytkowa budynku, a nie powierzchnia zabudowy domu. Na potrzeby wyliczenia powierzchni do opodatkowania określono powierzchnię użytkową jako, powierzchnię pomieszczeń liczoną po wewnętrznych ściana w świetle. Dla budynków z poddaszem użytkowym, które posiadają skosy w pomieszczeniach poddasza, powierzchnię użytkową wylicza się, jak podano w powyżej w artykule.

Na podstawie Ustawy o podatkach, powierzchnia i schodów i klatek schodowych nie została wliczona do powierzchni do opodatkowania. Natomiast piwnice i garaże podziemne zaliczają się do pomieszczeń objętych opodatkowaniem. Ich powierzchnie wylicza się w zależności od wysokości pomieszczenia, na zasadach ogólnych podanych w artykule. 

Przepisy Prawa budowlanego przewidują dwa tryby administracyjne uzyskania prawa zabudowy działki, uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia zamiaru budowy. Wybór tego trybu zależy m.in. od powierzchni zabudowy. Graniczne wielkości powierzchni zabudowy, uprawniające do zgłoszenia dokonania zamiaru budowy, określa w art.29 Prawo budowlane. Zacytujmy więc:

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa:

• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Inwestora,
• wolno stojących:

1. parterowych budynków gospodarczych,
2. garaży,
3. wiat

• o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,

4. wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy, do 35m2,
5. powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m

• przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki;

Podsumowując:

Budynki mieszkalne o pow. zabudowy do 70 m2, budynki gospodarcze, garaże, wiaty, o powierzchni zabudowy do 35 m2, budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni do 35 m2 lub do pow. 70 m2 – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w ustawie Prawo budowlane, mogą być budowane na podstawie zgłoszenia.

Tryb zgłoszenia nie wyklucza oczywiście możliwości wystąpienia o pozwolenia na budowę budynku.

Ważne:

W przypadku, gdy zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy podają szczegółowe definicje i zasady wyznaczenia powierzchni zabudowy, należy je stosować w pierwszej kolejności. W przypadku braku takich zapisów w tych dokumentach stosować należy zasady wyznaczania powierzchni zabudowy, jak w Polskiej Normie - ISO 9836 i Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.‑pt. 8‑21, sob. 9‑13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900