Obszar oddziaływania obiektu budowlanego - czym jest i jak go określić?

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu jest znane uczestnikom procesu inwestycyjnego, zarówno Inwestorom, jak i projektantom. Wielu przyszłych Inwestorów pozna ten termin i jego znaczenie na etapie projektowym oraz ubiegania się o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy. Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane uzależniają tryb pozyskiwania prawa do rozpoczęcia budowy od zasięgu obszaru oddziaływania obiektu, który ma powstać na działce lub terenie. Pojęcie to jest terminem wiążącym przepisy różnych aktów prawnych i dlatego wyjaśnienie jego znaczenia i sposobu wyznaczania nie jest łatwe, a od niego zależy, czy i ewentualnie, który właściciel działki sąsiedniej będzie miał prawo być stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Pojęcie strony postępowania również wyjaśnimy w treści tego artykułu. Krąg stron postępowania uzależniony jest więc od zasięgu obszaru oddziaływania obiektu.

Obszar oddziaływania obiektu to pojęcie wyłącznie związane z postępowaniem administracyjnym pozyskiwania prawa do budowy obiektu budowlanego. Jego definicja podana jest w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, poniżej cytujemy:
Art. 3 pkt 20
Obszar oddziaływania obiektu  – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.
Definicja, czytana wprost nie daje odpowiedzi, jak wyznaczyć zasięg obszaru oddziaływania, ani co ma wpływ na jego zasięg. Wyznaczenie tego zasięgu zależy, według definicji od ewentualnego zastosowania przepisów odrębnych, nie podając katalogu ustaw i związanych z nimi rozporządzeń. Jednoznaczne jednak jest, że obszar oddziaływania obejmuje teren, którego zagospodarowanie jest ograniczone, a zakres ograniczeń wynika z przekroczenia konkretnego przepisu prawnego, przepisu odrębnego.
W orzecznictwie sądów administracyjnych często można przeczytać, że przepisami odrębnymi w rozumieniu definicji obszaru oddziaływania obiektu są przepisy powszechnie obowiązującego prawa o charakterze materialnym, wprowadzające ograniczenia w zagospodarowaniu terenu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 27 lutego 2020 r.)
Zastanawiając się, czym jest obszar oddziaływania, należy podać analizie dwa aspekty wpływu projektowanej zabudowy na otaczający ją obszar. Jednym z nich jest ograniczenie zabudowy na terenie niezabudowanym, drugim zmiana warunków użytkowania terenu, na terenie już zabudowanym. Tak więc, analizując otoczenie obiektu budowlanego, projektowanego należy zwrócić uwagę, czy w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu budowlanego znajdują się działki zabudowane, czy działki niezabudowane, a może działki, których Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie przewiduje do w ogóle do zabudowy.
Najczęściej w tym zakresie mają zastosowanie przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ramach tego Rozporządzenia określone są warunki prawidłowej lokalizacji budynków na działce, jak i innych urządzeń uzupełniających zabudowę kubaturową, np. miejsca lokalizacji zbiorników bezodpływowych. Często można spotkać się z pojęciem obszaru oddziaływania w zakresie funkcji i w zakresie bryły budynku, choć w przepisach prawnych takie pojęcia nie są zdefiniowane.
Kluczową częścią tej definicji jest „obszar wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego”. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru jest podstawą do decyzji, czy Inwestor zmuszony jest do występowania z wnioskiem o pozwolenie na budowę, czy może dokonać zgłoszenia zamiaru budowy. Kryterium do wykonania zgłoszenia jest zamknięcie się obszaru oddziaływania w granicach działki lub terenu objętego zgłoszeniem. W takim przypadku działki sąsiednie nieobjęte są zasięgiem obszaru oddziaływania i nie mają ograniczeń w zabudowie, nie ulegają też zmianie warunki użytkowania terenu tych działek. Projektowana zabudowa nie może stwarzać warunków  wprowadzających związane z nią ograniczenie użytkowania działek sąsiednich lub ogranicza wykonanie robót budowlanych. Sprowadza się to do ograniczenia stron postępowania administracyjnego jedynie do wnioskodawcy z pominięciem sąsiadów, właścicieli działek sąsiednich.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

---

Zobacz więcej projektów

Ustawa Prawo budowlane wskazuje w art. 20. ust.1 pkt.1c projektanta, jako osobę odpowiedzialną za prawidłowe wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu:
Art. 20. 1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:
1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych … zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
1c) określenie obszaru oddziaływania obiektu.
Przed przystąpieniem do opracowania dokumentacji projektowej, w tym projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektant projektu indywidualnego lub projektant adaptujący w przypadku gotowego projektu domu, wykorzystując swoją wiedzę w zakresie obowiązujących ustaw związanych z zamierzeniem inwestycyjnym, analizuje i wyznacza zasięg terenu oddziaływania projektowanej inwestycji - określa obszar oddziaływania obiektu.
Wróćmy w tym momencie do wspomnianych wcześniej zakresów oddziaływania inwestycji na sąsiednie działki, zakres funkcji i zakres bryły. Zakresy te wyznaczane są przez projektanta indywidualnie, dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego, analizując konieczność zastosowania ustaw i rozporządzeń wykonawczych do tych ustaw. W przypadku budownictwa mieszkaniowego najczęściej analizowanym rozporządzeniem jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jest więc jednym z najważniejszych przepisów prawa w toku procesu inwestycyjnego, a przede wszystkim w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Powołane powyżej Rozporządzenie to zbiór przepisów związanych z lokalizacją budynku, urządzeń uzupełniających zabudowę mieszkaniową, jak również inny obiekt budowlany typu:

- zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe,
- studnie,
- wiaty garażowe, miejsca postojowe.

Zakres stosowania przepisów rozporządzenia to również warunki sanitarne i bardzo ważne warunki pożarowe. Jednak zasadniczo wpływ na obszar oddziaływania w zakresie funkcji wynika z niezachowania określonych w Rozporządzeniu odległości od granic działki budynku i urządzeń z nim związanych. Jest to kluczowy aspekt, przy zagospodarowaniu działki wąskiej, zabudowy bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m od niej. Działka wąska posiada swoją definicję w cytowanym poniżej § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Możliwość zbliżenia do granic lub zachowania odległości 1,5 m od ściany budynku (bez otworów okiennych i drzwiowych) mogą dać, zapisy prawa lokalnego, jakim są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, dla działek o większej szerokości niż 16,0 m.
§ 12

2. Sytuowanie budynku w przypadku, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3  pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Powołane w cytowanym paragrafie, przepisy ( § 19, 23, 36, 40 oraz 271-273) dotyczą odpowiednio zachowania prawidłowych odległości:

- stanowisk postojowych od granic i okien odpowiednio wskazanych budynków, w tym okien pomieszczeń przewidzianych na stały pobyt ludzi (przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny),
- stanowisk na odpady stałe,
- urządzeń sanitarnych (zbiorniki na nieczystości ciekłe, doły ustępowe),
- od miejsc rekreacji i placów zabaw,
- spełnienia przepisów pożarowych określonych w § 271 ÷ 273.

Analizując jedynie wskazane powyżej zapisy, możemy określić obszar oddziaływania w zakresie funkcji.

Budowa budynku na działce o ograniczonej powierzchni lub w ścisłej zabudowie miejskiej może pociągać za sobą konieczność głębokiej analizy pod kątem przysłaniania i nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, budynków położonych na działkach sąsiednich. Ta forma analizy i ewentualnego oddziaływania to określenie obszaru oddziaływania w zakresie bryły lub brak oddziaływania w tym zakresie.

Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń. Zapisy § 13 Rozporządzenia określają, jakie warunki należy spełnić, aby uznać przepisy za spełnione. Podstawą sprawdzenia oświetlenia pomieszczeń jest poznanie definicji wysokości przysłaniania.

Wysokość przesłaniania mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.
Warunkiem brzegowym zbliżenia budynku projektowanego do budynku znajdującego się na m.in. działce sąsiedniej jest zachowanie między nimi odległości równej wysokości przysłaniania.

Ważnym również aspektem w zabudowie działek plombowych, w zabudowie miejskiej jest analiza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru intensywnie zurbanizowanego. Ustalenia planu mogą wskazać obszar wysoko zurbanizowany, związany z centrum miast, jako zabudowę śródmiejską. Takie zapisy planu lub w przypadku jego braku zapisy Studium, uprawniają projektanta do zmniejszenia odległości między budynkami, rozumianej jako wysokości przysłaniania, określonej w § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych o połowę.

Zabudowa śródmiejska – należy przez to rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Kolejnym przykładem – obszaru oddziaływania w zakresie bryły jest ograniczenie właściwego nasłonecznienia pokoi mieszkalnych. Sposób sprawdzania właściwego nasłonecznienia określa § 60 Rozporządzenia.
Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, klubie dziecięcym, przedszkolu, innych formach opieki przedszkolnej oraz szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach: 8 oo ÷ 16oo, natomiast pokoje mieszkalne - w godzinach: 7 oo ÷ 17 oo.
W mieszkaniach wielopokojowych wymagania powyższe powinny być spełnione przynajmniej dla jednego pokoju.

W przypadku budynków zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Podsumowując:

Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu, mając na uwadze definicję obszaru oddziaływania obiektu na działkach sąsiadujących, to ograniczenie lub uniemożliwienie realizacji potencjalnych, możliwych na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego inwestycji na terenie niezabudowanym.

Jak już pisaliśmy wcześniej, pojęcie obszaru oddziaływania obiektu jest pojęciem, które zdefiniowane zostało i wykorzystywane jest jedynie na potrzeby ustawy Prawo budowlane. Przepisy tej ustawy uzależniają uzyskanie przez Inwestora prawa do zabudowy od tego obszaru. Przypomnijmy definicję obszaru oddziaływania obiektu:
Obszar oddziaływania obiektu - należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

Uprawnienie do rozpoczęcia budowy Inwestor nabywa z chwilą uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, (choć obecne przepisy dopuszczają rozpoczęcie budowy na podstawie pozwolenia na budowę, które nie jest jeszcze ostateczne - na wyłączną odpowiedzialność Inwestora) lub wykonania skutecznego zgłoszenia budowy budynku. I tu wiele osób zadaje sobie pytanie, kiedy należy uzyskać pozwolenie na budowę, a kiedy dopuszczona jest forma zgłoszenia. Specjalnie użyte zostało sformułowanie – dopuszczona forma, bo pamiętać należy, że zawsze Inwestor może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Elementem rozstrzygającym w tym zakresie jest zasięg obszaru oddziaływania obiektu, wyznaczony w dokumentacji projektowej, projekcie budowlanym.
Art.  29.
1.  Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa:
1) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
1a) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Inwestora;

Wyjaśnienia wymaga również znaczenie objęcia działek, niebędących działkami objętymi wnioskiem o pozwolenie na budowę, zasięgiem obszaru oddziaływania.
Jednoznaczną odpowiedź w tym zakresie daje nam treść art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: Inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Wyznaczenie kręgu stron postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę zależy więc pośrednio od rodzaju projektowanej inwestycji, zagospodarowania terenu.

Wyjaśnienie pojęcia Strony w postępowaniu administracyjnym podajemy w późniejszej części artykułu.

Uczestnikami procesu inwestycyjnego, jak już pisaliśmy wcześniej, jest m.in. Inwestor i projektant. Projektant zgodnie z zapisami Ustawy Prawo budowlane bierze pełną odpowiedzialność za właściwe wykonanie dokumentacji projektowej. W sposób jednoznaczny wynika to z treści art. 20 ustawy:
Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

1c) określenie obszaru oddziaływania obiektu;

Wykonanie dokumentacji projektowej niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa może skutkować dla projektanta pociągnięciem do odpowiedzialności we właściwej izbie architektów lub inżynierów.

Tak więc projektant projektu indywidualnego lub projektant przeprowadzający adaptację projektu gotowego, jako osoby odpowiedzialne za prawidłowe przygotowanie dokumentacji projektowej, są zobowiązani do wykonania projektu w pełnym zakresie, który podaje art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego, w tym opracowania i prawidłowego wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu.

Jeżeli projekt zagospodarowania działki w swojej części opisowej nie zawiera informacji o obszarze oddziaływania obiektu lub informacja ta nie spełnia właściwych wymogów, to Inwestor wzywany jest do uzupełnienia tego braku.
Weryfikację w tym zakresie przeprowadza właściwe pod względem lokalizacji działki objętej wnioskiem o pozwolenie na budowę lub zgłoszeniem, starostwo powiatowe, jako organ administracji architektoniczno – budowlanej. Weryfikacja jest konieczna nie tylko pod względem sprawdzenia poprawności wyznaczenia obszaru, jako wymogu wynikającego z przepisów prawa, ale daje również podstawę do właściwego wyznaczenia stron postępowania, gdyż stroną jest właściciel nieruchomości objętej obszarem oddziaływania obiektu.

W dalszej części artykułu wyjaśnimy pojęcie strony w postępowaniu administracyjnym, w rozumieniu Kodeksu Postępowania Administracyjnego i konsekwencje błędnego wyznaczenia katalogu stron postępowania.

Podstawą wyznaczania zasięgu obszaru oddziaływania obiektu jest właściwe przypisanie przepisów prawnych, które mogą mieć zastosowanie dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego.
Rozporządzenie wykonawcze do ustawy Prawo budowlane - Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w § 18 określa zasady opracowania informacji o obszarze oddziaływania obiektu. Informacja zawarta jest w części opisowej projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Informacja o obszarze oddziaływania obiektu zawiera:

1) wskazanie przepisów prawa, w oparciu o które dokonano określenia obszaru oddziaływania obiektu;
2) zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej, albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.
Najczęściej w tym zakresie mają zastosowanie przepisy Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Opracowanie projektu zagospodarowania działki lub terenu, na aktualnej mapie do celów projektowych, zawierającej istniejące zagospodarowania obszaru przyległego do terenu inwestycji, w tym zabudowa działek sąsiednich, to podstawa do analizy obszaru oddziaływania. Analiza winna być przeprowadzona w zakresie oddziaływania bryły przyszłej inwestycji, jak i funkcji.

Przypomnijmy:
1. Lokalizacja budynku:
• w zbliżeniu do granicy działki,
• w odległości 1,5 m od granicy,
• dobudowa budynku do istniejącego w granicy budynku na działce sąsiedniej,
• nadbudowa budynku położonego w granicy działki,
- powoduje objęcie działki sąsiedniej obszarem oddziaływania.
2. Projektowana lokalizacja budynku objęta musi zostać również analizą przysłaniania pomieszczeń przewidzianych na stały pobyt ludzi i nasłonecznienia pokoi mieszkalnych w istniejących budynkach.

W tym miejscu, chcąc wyjaśnić zależność i uprawnienia, jakie posiada strona postępowania w procesie uzyskania pozwolenia na budowę, konieczne jest poznanie kilku przepisów prawnych związanych z Kodeksem Postępowania Administracyjnego. KPA jest ustawą, która zawiera zasady postępowania organów administracji publicznej, w tym Starostw Powiatowych, jako organów administracji architektoniczno budowlanej.
Wróćmy do ustawy Prawo budowlane, bo to ta ustawa wiąże omawiany przez nas obszar oddziaływania z wyznaczeniem stron postępowania w postępowaniu o pozwolenie na budowę.
Kluczowe dla oceny, czy danemu podmiotowi służy status strony, jest zatem ustalenie, czy i w jakim zakresie oddziaływanie projektowanego obiektu wykracza poza teren nieruchomości, na której ma on być zlokalizowany, bowiem:

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomość znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu. (art. 28 Prawa Budowlanego).

Pojawiające się w tym przepisie pojęcie strony postępowania i jej uprawnień, definiowane jest w powołanym powyżej Kodeksie Postępowania Administracyjnego (KPA).
Art. 28. Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
W tym przypadku ustawa Prawo budowlane wskazuje wprost, że interesem prawnym jest objęcie oddziaływaniem nieruchomości.
Art. 29. Stronami mogą być osoby fizyczne i osoby prawne, a gdy chodzi o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne i organizacje społeczne – również jednostki nieposiadające osobowości prawnej.
Wydanie pozwolenia na budowę poprzedzone musi zostać głęboką analizą obszaru oddziaływania inwestycji. Objęcie zasięgiem oddziaływania projektowanego obiektu, działki sąsiednie daje właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu status strony postępowania. KPA określa, jak już wspomnieliśmy, zasady postępowania organów architektoniczno – budowlanych w postępowaniach administracyjnych z udziałem stron postępowania.
Art. 10. Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział, w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.
Wróćmy do postępowania związanego z pozwoleniem na budowę. Każdy sąsiad, będący stroną postępowania, ma prawo zapoznać się z kompletem dokumentów, w tym dokumentacją projektową, składać uwagi oraz odwoływać się od wydanego pozwolenia na budowę.
W przypadku ograniczenia zasięgu oddziaływania obiektu jedynie do działki lub terenu objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę, organ administracji architektoniczno - budowlanej zawęża strony postępowania jedynie do wnioskodawcy. Daje to możliwość wydania decyzji o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności (po złożeniu odpowiedniego oświadczenia przez wnioskodawcę) i podjęcia dalszych kroków inwestycyjnych np. zgłoszenia rozpoczęcia budowy w Nadzorze Budowlanym.

Jak już pisaliśmy wcześniej osobą odpowiedzialną za analizę przepisów odrębnych, które mogą mieć zastosowanie, przy ocenie ewentualnego oddziaływania inwestycji i jego zasięgu jest projektant. Należy jednak podkreślić, że jego działania w tym zakresie poddane są ocenie organu administracyjnego, który potwierdza prawidłowość wyznaczenia zasięgu oddziaływania, gdyż wyznacza na jego podstawie strony postępowania. Tak więc organ również analizuje przepisy odrębne, które mogłyby mieć zastosowania w tej konkretnej sprawie i postępowaniu.
Poniżej cytujemy stanowisko WSA w Gliwicach 23 czerwca 2017 r., II SA/Gl 373/17
„Tym samym w sprawie o pozwolenie na budowę na potrzeby konkretnej inwestycji organ administracji architektoniczno-budowlanej winien każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu i na ich podstawie, uwzględniając funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu”.
Postępowanie administracyjne prowadzone w oparciu o Kodeks Postępowania Administracyjnego zakłada dwu instancyjność postępowania. Dla postępowania w sprawie pozwolenia na budowę drugą instancją jest właściwy wojewoda i organ ten jest w tym postępowaniu organem odwoławczym. Weryfikuje on również ustalenia związane z obszarem oddziaływania obiektu i jego zasięgiem – tym samym katalog stron postępowania, w postępowaniu odwoławczym. Jeżeli odwołanie złożył podmiot, który nie został uznany za stronę w postępowaniu i organ odwoławczy uznał, wyznaczenie stron za prawidłowe – umarza postępowanie odwoławcze. Innym przypadkiem jest sytuacja, gdy organ odwoławczy stwierdza, że strony postępowania wyznaczone zostały w sposób niewłaściwy, wówczas uchyla decyzję pozwolenia na budowę i przekazuje do Starostwa do ponownego rozpatrzenia.
Specyficzna sytuacja zachodzi, gdy odwołanie wniesione jest przez właściciela terenu, który przez organ odwoławczy nie został zaliczony do obszaru oddziaływania obiektu. Wówczas postępowanie odwoławcze zostaje umorzone.

Pamiętać należy, że decyzja wojewody, jako decyzja II instancji, może zostać zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a postępowanie skargowe może zakończyć nawet dopiero wyrok naczelnego sądu administracyjnego.

Istnieją również przypadki, gdy decyzja pozwolenia na budowę jest ostateczna, Inwestor podjął dalsze kroki w kierunku rozpoczęcia budowy, a jeden z właścicieli działki sąsiedniej dowiedział się o wydanym pozwoleniu na budowę i uznał, że istnieją powody objęcia jego nieruchomości obszarem oddziaływania. Wniósł do Starostwa wniosek o wznowienie postępowania, gdyż uznał, że bez własnej winy nie brał w nim udziału (art. 145 § 1 KPA). W takim przypadku Starostwo Powiatowe, które wydało pozwolenie na budowę, musi rozpatrzyć wniosek, przeprowadzić postępowanie wyjaśniające i wydać właściwą decyzję.
Złożenie takiego wniosku, obwarowane jest jednak rygorami terminów:
• złożyć wniosek można do miesiąca od daty dowiedzenia się, że decyzja została wydana,
• do 5 lat od daty jej wydania.
Kończąc, należy podkreślić, że na projektancie projektu indywidualnego i projektancie adaptującym spoczywa bardzo duża odpowiedzialność w zakresie określenia prawidłowego zasięgu obszaru oddziaływania projektowanego obiektu, gdyż jedynie prawidłowo opracowany zasięg pozwoli przewidzieć i zaplanować rozpoczęcie realizacji inwestycji bez ryzyka odwołania się od decyzji pozwolenia na budowę i wznowienia postępowania.