Co to jest wskaźnik intensywności zabudowy i jak go obliczyć?

Wskaźnik intensywności zabudowy to jeden z kluczowych parametrów planistycznych, który określa, jak intensywnie może zostać zabudowana dana działka. Jest on stosowany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz decyzjach o warunkach zabudowy i bezpośrednio wpływa na maksymalną powierzchnię budynku, jaką można zrealizować na działce.

Znajomość wskaźnika intensywności zabudowy jest niezbędna na etapie planowania inwestycji, zakupu działki oraz wyboru projektu domu.

Wskaźnik intensywności zabudowy to jeden z podstawowych parametrów planistycznych stosowanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy.

Wskaźnik intensywności zabudowy jest jednym z najważniejszych parametrów, określonych w każdym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Przy obliczaniu intensywności zabudowy konieczne jest przestrzeganie wymogów Normy PN-ISO 9836, która określa sposoby mierzenia powierzchni i jest w Polsce obowiązująca. Norma ISO jest normą międzynarodową, którą ustalają międzynarodowe organizacje normalizacyjne, a przepisy polskiego prawa nie pdrzewidują możliwości odstępstwa od stosowania tej normy.

W praktyce wskaźnik intensywności zabudowy odnosi się do łącznej powierzchni całkowitej zabudowy możliwej do realizacji na działce.

Poprzez pojęcie intensywności zabudowy należy rozumieć wskaźnik powierzchni całkowitej wszystkich budynków na działce, a więc nie tylko budynku mieszkalnego, objętego pozwoleniem na budowę, ale również budynków już istniejących oraz tych, których realizację planujemy w przyszłości np. garażu lub budynku gospodarczego.

Do określenia intensywności zabudowy brana jest suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynków znajdujących się na danej działce, a więc zarówno kondygnacji naziemnych, jak i podziemnych. Zdarza się, że w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego, wartość ta odnosi się do powierzchni całkowitej części nadziemnej. Wyłączenie kondygnacji podziemnych może mieć miejsce, ale tylko w sytuacji, jeżeli w definicji wskaźnika intensywności, zawartej w treści uchwały w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zostało to dopuszczone.

Powierzchnia całkowita budynku jest liczona po zewnętrznym obrysie ścian budynków, na poziomie posadzki, z uwzględnieniem tynków i okładzin.

W tym miejscu warto również odnieść się do definicji kondygnacji, która została ujęta w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w § 3 pkt 16. Kondygnacja została w nim określona jako „pozioma część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne”.

Na potrzeby obliczenia powierzchni całkowitej budynku, zgodnie z Normą PN-ISO 9836 pkt 5.1.3.1 za kondygnację uznaje się także:

• kondygnacje, które są zamknięte i przekryte ze wszystkich stron
• kondygnacje, które nie są zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i które są przekryte,
• kondygnacje, które są ograniczone elementami budowlanymi, ale nie są przekryte.

W każdym Miejscowym Planie Zagospodarowania Terenu obowiązkowo musi być określony wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy oraz wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy. Są one ustalane, celem kształtowania zabudowy na danym obszarze, definiują, w jaki sposób daną działkę można zagospodarować. Maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy określa wartość, której nie można przekroczyć, budując dom na konkretnej działce. Ustalany jest on w celu ochrony środowiska naturalnego oraz utrzymania ładu przestrzennego, który zapewnia odpowiednie wykorzystanie terenu. Określenie minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy pozwala na racjonalne wykorzystanie działek przeznaczonych pod zabudowę w zakresie infrastruktury technicznej, jak przyłącza czy drogi oraz infrastruktury społecznej, jak szkoły, szpitale itp. W przypadku zabudowy dużej działki ( np. 50 a ) małym budynkiem, może zachodzić problem z osiągnięciem minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy. W takim przypadku wnioskiem o pozwolenie na budowę może zostać objęta część działki budowlanej, która pozwoli spełnić warunek minimalnej intensywności zabudowy. Należy to jednak skonsultować z właściwym Starostwem Powiatowym.

Konieczność określania wskaźnika intensywności zabudowy dla działki budowlanej w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wynika wprost z przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. MPZP jest uchwałą rady miasta lub gminy, czyli aktem prawa miejscowego, który reguluje sposób wykorzystania terenu, znajdującego się w granicach miasta lub gminy.

W art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (z późniejszymi zmianami) w punkcie 6. wymienione są elementy, które w planie miejscowym należy określić obowiązkowo. A są to:

• „zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu,
• maksymalna i minimalna intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej,
• minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej,
• maksymalna wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz
• linie zabudowy i gabaryty obiektów”.

Wskaźniki te mają istotne znaczenie dla zachowania urbanistycznej harmonii i pozwalają wyeliminować niespójność w krajobrazie. Wskaźniki zagospodarowania terenu mają też na celu ochronę środowiska naturalnego.

Warto podkreślić, że w treści każdego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się definicje i określenia precyzujące poszczególne pojęcia, z którymi warto się zapoznać. A są to m.in.:

Powierzchnia zabudowy – to powierzchnia terenu, zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Wyznaczona jest poprzez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Nie wlicza się do niej elementów oraz części budynku, znajdujących się pod powierzchnią terenu, powierzchni elementów drugorzędnych np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego, ani powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze takie jak np.: szklarnie, czy altanki.

Wskaźnik powierzchni zabudowy to parametr, który odnosi się do sumy powierzchni zabudowy wszystkich budynków znajdujących się na danej budowlanej względem powierzchni tej działki.

Maksymalna wysokość zabudowy na danej działce budowlanej podawana jest w metrach lub poprzez określenie dopuszczalnej liczby kondygnacji. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie definiuje, że wysokość budynku mierzona jest od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub też jego części, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej do górnej płaszczyzny stropu lub najwyżej położonej krawędzi stropodachu nad najwyższą kondygnacją użytkową, wraz z grubością izolacji cieplnej oraz warstwy, która ją osłania, bądź też do najwyżej położonej górnej powierzchni innego przekrycia dachu.

Powierzchnia biologicznie czynna (teren biologicznie czynny) to powierzchnia gruntu pokryta roślinnością wraz z powierzchnią wód powierzchniowych. W skład powierzchni biologicznie czynnej wlicza się teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację oraz 50% powierzchni tarasów i stropodachów, jeżeli zostały urządzone jako kwietniki lub tarasy z taką nawierzchnią, przy założeniu, że ich powierzchnia nie może być mniejsza nić 10 m2, a także wody powierzchniowe.

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wyraża zatem stosunek powierzchni biologicznie czynnej do powierzchni danej działki.

Zobacz nasze projekty domów z poddaszem użytkowym

Może się zdarzyć, że Inwestor wybiera projekt domu, ale nie zna wskaźnika intensywności zabudowy, bo nie zapoznał się wcześniej z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się jego działka lub z Warunkami Zabudowy. Jeżeli wybrany projekt domu nie spełnia minimalnej lub maksymalnej wartości wskaźnika intensywności zabudowy, Inwestor nie otrzyma pozwolenia na budowę domu.

Ustalenia dotyczące minimalnego i maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy wynikają bezpośrednio z zapisów MPZP lub decyzji o Warunkach Zabudowy i są wiążące na etapie realizacji inwestycji. Jeżeli to możliwe, można dokonać adaptacji wybranego projektu domu do wymogów określonych w planie. Jeśli to będzie niewykonalne, trzeba wybrać inny projekt domu dostosowany do MPZP/WZ i rozpocząć ponownie starania o pozwolenie na budowę. Inwestorzy mają obowiązek stosować się do zaleceń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Warto mieć na uwadze, że zmiana ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego następuje w długiej procedurze planistycznej. Dlatego tak ważne jest, by przed podjęciem decyzji w sprawie zabudowy działki i przed wyborem projektu dokładnie przeanalizować całość ustaleń miejscowego planu.

Wskaźnik intensywności zabudowy obliczamy indywidualnie dla każdej działki. Na wysokość wskaźnika wpływają między innymi takie czynniki: liczba kondygnacji, zalecana wielkość terenów zielonych, terenów przeznaczonych na drogi lub obsługę komunikacyjną. Wskaźnik ten obliczany jest tak samo dla domów wielorodzinnych, jak i dla domów jednorodzinnych. Sposób obliczania wskaźnika polega na określeniu stosunku powierzchni ogólnej wszystkich budynków do powierzchni działki terenu budowlanego. Wybierając projekt domu, warto wiedzieć, jak prawidłowo obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy, aby odpowiednio dopasować projekt domu do wymagań MPZP.

Wśród szczegółowych informacji i parametrów, prezentowanych przy każdym projekcie domu ARCHON+, podawana jest także wielkość powierzchni całkowitej budynku.

Wskaźnik intensywności zabudowy oblicza się według wzoru:

gdzie:

Jeśli więc powierzchnia całkowita budynku (P_c) wynosi 500 m², a powierzchnia działki (P_t) 1000 m² to wskaźnik intensywności zabudowy (I) jest równy 0,5.

Warto nadmienić, że bardzo często w MPZP do ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy brana jest pod uwagę tylko powierzchnia całkowita części nadziemnej budynku.

Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy może stać się przyczyną odmowy wydania pozwolenia na budowę domu. Określona w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy intensywność zabudowy należy bowiem do podstawowych warunków, jakie musi spełnić Inwestor, planując wybudowanie domu na swojej działce.

W przypadku niektórych błędów, można dochodzić swoich praw przed sądem, jednak najprościej jest po prostu uniknąć takich problemów, zlecając przygotowanie projektu budowlanego profesjonaliście, który dokona właściwej interpretacji warunków zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kiedy Inwestor zna definicję wskaźnika intensywności zabudowy i potrafi poprawnie go wyliczyć, będzie mógł wybrać projekt domu, spełniający wymogi zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a wybranego projektu wymarzonego domu nie będzie musiał zmieniać lub z niego rezygnować.
 

Czytaj również: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – sprawdź, co musisz o nim wiedzieć!