Powierzchnia użytkowa – co to jest i jak ją obliczyć? Definicje i normy prawne.

Powierzchnia użytkowa to jeden z kluczowych parametrów budynku, który określa, ile przestrzeni faktycznie nadaje się do codziennego użytkowania. W artykule wyjaśniamy, co dokładnie oznacza powierzchnia użytkowa, jak ją obliczyć zgodnie z obowiązującymi przepisami, jakie pomieszczenia są do niej wliczane, a które są pomijane. Sprawdź praktyczne przykłady, różnice między powierzchnią użytkową, netto i całkowitą oraz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r. poz. 1452). Ustawa ta określa zakres opłat lokalnych i podatków, które wpływają bezpośrednio do budżetu gmin, a są to: m.in. podatek od nieruchomości, środków transportu. Opłatami lokalnymi natomiast są: opłata miejscowa, targowa, uzdrowiskowa, opłata od posiadanych psów, reklamowa. Wysokość opłat i podatków lokalnych przyjmuje Rada Gminy w podjętej w tym zakresie uchwale.
Podatek lokalny płaci każdy właściciel nieruchomości, opłata zasila budżet gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości. Na potrzeby uchwalenia stawek podatkowych od podatku od nieruchomości ustawa podała definicję powierzchni użytkowej.
Artykuł 1a, ust. 1, pkt 5 ustawy definiuje powierzchnię użytkową budynku lub jego części. Jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych: za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Podstawą opodatkowania dla gruntów jest jej powierzchnia, natomiast dla budynków lub ich części powierzchnia użytkowa.

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zmian.)

W przypadku zamiaru wynajmu mieszkania, warto zapoznać się z zapisami ustawy, gdyż pomoże ona przygotować właściwą umowę najmu mieszkania. Ustawa ta daje też dużą ochronę lokatorom w sytuacji wypowiedzenia umowy najmu, czy usunięcia najemcy z mieszkania. Znajomość jej zapisów pozwoli wyprzedzająco zabezpieczyć się przed takim przypadkiem. Na potrzeby stosowania przepisów tej ustawy w artykule 2 ust.2, pkt 7 określono pojęcie powierzchni użytkowej lokalu.
Powierzchnia użytkowa lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity z 2021r. poz. 1043)

Podatkiem od spadku i darowizn objęte są osoby fizyczne, które nabyły prawa majątkowe tytułem m.in.: dziedziczenia, darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, zachowku.
Dla celów podatku ustawa definiuje w art. 16, ust. 4 pojęcie powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Z treści tego przepisu wynika, że za powierzchnię użytkową budynku w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od spadków i darowizn, uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, podziemnych i nadziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 [m] zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się (art. 16 ust 5 ustawy).

Czy norma PN 70 B 02365 obowiązuje?
Norma PN-70B-02365 została wycofana po ustanowieniu normy PN-ISO9836:1997. Norma określała sposób mierzenia i obliczanie wskaźników powierzchniowych, takich jak: powierzchni całkowitej, powierzchni konstrukcji, powierzchni netto, powierzchni ruchu, powierzchni usługowej i powierzchni użytkowej. Według tej normy w celu wyliczenia powierzchni, pomiaru należało dokonać w świetle ścian (niewyprawionych, tj. w stanie surowym). Podawała również wartości, o jakie należy powiększyć powierzchnie, jeżeli pomiaru dokonywało się po wykończeniu budynku, aby uzyskać powierzchnie zbliżone do stanu surowego budynku.

Norma zakładała również pomniejszenie powierzchni pomieszczeń lub ich części ze względu na ograniczoną w tym pomieszczeniu wysokość.
Dla wysokości pomieszczenia lub jego części większej lub równiej 2,20 m powierzchnię zaliczało się w 100%, w przypadku wysokości większej lub równiej 1,40 m, ale mniejszej niż 2,20 m wlicza się do powierzchni 50%, gdy wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 1,40 m, to takie pomieszczenie pomija się w wykazie powierzchni lub pomija się powierzchnię części pomieszczenia o takiej wysokości.

Norma zawierała definicje powierzchni użytkowej, jako powierzchnię pomieszczeń służących do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku, bądź jego wydzielonej części – na wszystkich kondygnacjach.
Według Normy powierzchnia użytkowa budynku składa się z powierzchni podstawowej i pomocniczej.
Powierzchnia podstawowa jest częścią powierzchni użytkowej, która jest przeznaczona do zaspokojenia podstawowych potrzeb, które wynikają z funkcji budynku bądź jego wydzielonej części – na wszystkich kondygnacjach.
Powierzchnia pomocnicza jest według normy PN-70/B-02365 częścią powierzchni użytkowej, która jest przeznaczona do zaspokojenia pomocniczych potrzeb, wynikających z funkcji budynku i niewchodzących w zakres podstawowych potrzeb – na wszystkich kondygnacjach.

Wszystkie pomieszczenia, których powierzchnię wykazujemy, muszą być ograniczone ścianami ze wszystkich stron i przykryte. Norma nie zaliczała balkonów, tarasów ani loggii do powierzchni użytkowej.

Pojęcie powierzchni użytkowej jest bardzo ważne dla każdego posiadacza nieruchomości przewidzianej do zabudowy i zabudowanej. W tej części artykułu zbliżymy pojęcie powierzchni użytkowej, która nierozerwalnie związana jest z procesem inwestycyjnym – projektowaniem i budowaniem budynku. Na potrzeby tego procesu ważnymi przepisami są - ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy oraz Polskie Normy.

Te przepisy wiążą ze sobą pojęcia powierzchni użytkowej i kondygnacji. Chcąc dokładnie poznać sposób wyznaczenia powierzchni użytkowej projektowanego lub rozbudowywanego budynku konieczne jest poznanie definicji pojęcia.

Kondygnacja

W rozporządzeniu wykonawczym do ustawy prawo budowlane, Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zdefiniowano kondygnacje jako:

• poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne,
• kondygnacji podziemnej – należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację.

Kolejne Rozporządzenie, tym razem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wraz z Polską Normą PN ISO 9836 definiują samo już pojęcie powierzchni użytkowej i podają sposób jej wyliczenia.
Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie (PN ISO 9836) dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy rozporządzenia w tym zakresie.

Niestety chcąc poznać pojęcie powierzchni użytkowej i sposób jej wyliczania musimy powiązać zapisy Polskiej Normy i Rozporządzenia. Dodatkowo Norma wiąże w definicji tę powierzchnię z powierzchnią kondygnacji netto.

Powierzchnia kondygnacji netto

Powierzchnia kondygnacji netto jest jej powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające, ściany konstrukcyjne. Jest ona obliczona dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów.
Przekryte powierzchnie kondygnacji, które nie są zamknięte lub są tylko częściowo zamknięte i nie mają elementów zamykających, są obliczane z rzutu pionowego obrysu przekrycia.
Natomiast powierzchnie w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości np. hole, są obliczane oddzielnie.
Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały.
Natomiast do powierzchni kondygnacji netto nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających.

Powierzchnia kondygnacji netto dzieli się na:

• powierzchnię użytkową;
• powierzchnię usługową ;
• powierzchnię ruchu.

Co to jest powierzchnia użytkowa?

Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.
W przypadku budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego jest to część powierzchni netto związana z funkcją mieszkalną, czyli przeznaczeniem mieszkalnym. Powierzchnia użytkowa budynku jest sumą powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji budynku.
Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone.
Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze.
Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku. Powierzchnia użytkowa pomocnicza to ta część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania funkcji pomocniczych, które wynikają z funkcji budynku oraz nie wchodzą w zakres potrzeb podstawowych.
Do tego typu powierzchni można zaklasyfikować np. toalety, kuchnie, pomieszczenia administracyjne.

Cytowane powyżej rozporządzenie w § 20, ust.1 uściśla sposób wyznaczania powierzchni użytkowej i tak:

• powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię:
  • przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych
  • przejść i otworów w tych przegrodach
  • przejść w przegrodach zewnętrznych
  • balkonów, tarasów, loggii
  • schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych
  • nieużytkowych poddaszy
• powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię:
  • antresol
  • ogrodów zimowych oraz
  • wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób
• przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej
  • od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%
  • od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%
  • o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie
• przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi i które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Powierzchnia użytkowa domu jest sumą powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji budynku zarówno nadziemnych, jak i podziemnych. Do kondygnacji zalicza się również oczywiście użytkowe poddasze budynku. Tak więc przypadku budynku mieszkalnego składającego się z parteru, użytkowego poddasza i podpiwniczenia, powierzchnia domu jest sumą powierzchni użytkowej tych kondygnacji. Pamiętać należy, że jak pisaliśmy we wcześniejszych akapitach, powierzchnię użytkową dodatkowo dzieli się na powierzchnię użytkową podstawową i powierzchnię użytkową pomocniczą. Często analizując rozwiązania projektowe, przy wyborze projektu przyszłego domu, w zestawieniach charakterystyk powierzchniowych opisanych rozwiązań spotkać można odrębnie zestawione te powierzchnie. Powierzchnię użytkową podstawową stanowią pomieszczenia przewidziane na stały pobyt ludzi (w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny). Dodatkowo w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zdefiniowane zostały pojęcia pomieszczenia mieszkalnego i pomieszczenia pomocniczego. 

Pomieszczenie mieszkalne 

- to pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego.

Pomieszczenia pomocnicze
- to pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Powierzchnię użytkową podstawową w budynku mieszkalnym stanowią pokoje i sypialnie, natomiast do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczymy: kuchnie, łazienki, klatkę chodową i inne pomieszczenia gospodarcze.

Podsumowując: powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni użytkowej podstawowej i pomocniczej wszystkich kondygnacji budynku, obliczona dla wymiarów budynku w stanie całkowicie wykończonym, na poziomie podłogi wzdłuż wewnętrznej długości ścian pomieszczeń, nie licząc listew przypodłogowych, progów.

Często powierzchnię użytkową dzieli się na:

powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię:
przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych
przejść i otworów w tych przegrodach
przejść w przegrodach zewnętrznych
balkonów, tarasów, loggii
schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych
nieużytkowych poddaszy
powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię:
antresol
ogrodów zimowych oraz
wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób

Powierzchnia użytkowa poszczególnych kondygnacji to jeden z kluczowych parametrów projektu domu, dlatego warto wiedzieć, jak prawidłowo ją obliczyć.

• przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej
  • od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%
  • od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%
  • o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Sposób obliczania powierzchni użytkowej poddasza obrazuje poniższy rysunek.

Lista pomieszczeń wliczanych do powierzchni użytkowej
Do powierzchni użytkowej zalicza się pomieszczenia lub ich części, które są przeznaczone do codziennego użytkowania zgodnie z funkcją budynku:
    • pokoje dzienne i sypialnie
    • kuchnie i aneksy kuchenne
    • łazienki i toalety
    • garderoby
    • korytarze i komunikacja wewnętrzna
    • pomieszczenia biurowe lub usługowe (w budynkach o takim przeznaczeniu)
    • pomieszczenia na poddaszu użytkowym:
        ◦ w 100% – przy wysokości powyżej 2,20 m
        ◦ w 50% – przy wysokości od 1,40 m do 2,20 m

Lista pomieszczeń nie wliczanych do powierzchni użytkowej
Do powierzchni użytkowej nie zalicza się pomieszczeń i elementów, które nie służą bezpośrednio do codziennego użytkowania:
    • garaży
    • piwnic i suteren
    • kotłowni i pomieszczeń technicznych
    • pralni i suszarni (jeśli nie pełnią funkcji mieszkalnej)
    • strychów nieużytkowych
    • balkonów
    • tarasów
    • loggii
    • schodów zewnętrznych
    • powierzchni o wysokości poniżej 1,40 m

Obie te wielkości to wskaźniki powierzchniowe, jedne z kluczowych, przy określaniu wielkości budynku oraz kształtowania zabudowy. Powierzchnia całkowita została wskazana jako miernik intensywności zabudowy, określony w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Pojęcie i sposób wyliczania powierzchni użytkowej opisaliśmy we wcześniejszych częściach tego artykułu, ale w celu zestawienia tych dwóch powierzchni przypomnijmy:
powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Co to jest kondygnacja i co zaliczamy do powierzchni netto budynku, zostało również dokładnie sprecyzowane w artykule.

Powierzchnia całkowita liczona jest odrębnie dla każdej kondygnacji, składa się ona z powierzchni kondygnacji netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję. Mierzona ona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku w stanie wykończony.

Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Do powierzchni całkowitej zaliczane są kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.

Podsumowując: powierzchnia użytkowa to powierzchnia netto kondygnacji, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, natomiast powierzchnia całkowita to powierzchnia netto kondygnacji i powierzchnia zajęta przez konstrukcje budynku.
W celu lepszego zobrazowania poniżej prezentujemy przykładowe rysunki powierzchni.

Jak już pisaliśmy w tym artykule powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji. Jest częścią powierzchni netto kondygnacji, która odpowiada przeznaczeniu budynku.
Przepisy Prawa budowlanego odsyłają do pojęć i sposobu wyznaczania wskaźników powierzchniowych, w Polskiej Normie wielokrotnie już cytowanej. Tak więc, cytując Normę:
- powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, jest ona wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni obiektów budowlanych ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu. Dodatkowo Norma podaje katalog elementów drugorzędnych, których powierzchni nie wlicza się również do powierzchni zabudowy, są to np. schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe, oświetlenie zewnętrzne. Katalog ten uzupełniony jest dodatkowo, przez Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (§ 14, pkt 4, lit. a rozporządzenia) podając zewnętrzne elementy budynku, których powierzchni nie wlicza się do powierzchni zabudowy takie jak: schody zewnętrzne, tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony.
Powierzchnia zabudowy, jak i opisana wcześniej powierzchnia całkowita, to wskaźniki powierzchniowe, które wykorzystane zostały w zasadach kształtowania zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Powierzchnia zabudowy jest podstawą do wyznaczenia wskaźnika zagospodarowania terenu (stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej). Podany w tym dokumencie, czyli w MPZP wskaźnik podaje maksymalną powierzchnię zabudowy, w odniesieniu do powierzchni działki, jaką może zostać zabudowana, czyli jest wskaźnikiem kształtującym zabudowę dla określonej jednostki urbanistycznej.

W przypadku gdy działka lub nieruchomość nie jest objęta ustaleniami MPZP, wskaźnik zabudowy określony jest w decyzjach o warunkach zabudowy i jak w przypadku MPZP jest on wyznaczany jako stosunek wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu.

Reasumując: w zestawieniu powierzchni użytkowej z powierzchnią zabudowy, podstawową różnicą jest to, że powierzchnia użytkowa jest sumą tej powierzchni wszystkich kondygnacji, natomiast powierzchnia zabudowy jest powierzchnią rzutu budynku wykończonego na powierzchnię terenu.

Jeśli masz dodatkowe pytania zapraszamy do kontaktu
w dogodnej dla Ciebie formie!

---

Jesteśmy do Twojej dyspozycji również na czacie pon.‑pt. 8‑21, sob. 9‑13

Jesteśmy teraz dostępni.

Rozpocznij czat

Jeśli wolisz szczegółowo opisać swoje pytanie, napisz do nas.

Odpowiemy najszybciej jak to możliwe.

Napisz do nas

---

Zadzwoń do nas +48 12 37 21 900