Powierzchnia użytkowa – co to jest i jak ją obliczyć? Definicje i normy prawne.

Zastosowanie definicji powierzchni użytkowej w obowiązujących aktach prawnych.

Akt prawny	Definicja powierzchni użytkowej ma zastosowanie
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych	przy ustalaniu podatku od nieruchomości
Ustawa o ochronie praw lokatorów	przy stosowaniu przepisów dotyczących najmu lokali
Ustawa o podatku od spadków i darowizn	przy ustalaniu podatku od spadków i darowizn

W zależności od celu, dla którego określana jest powierzchnia użytkowa, zastosowanie mają różne przepisy prawa.

 

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r. poz. 1452) 

Ustawa ta określa zakres opłat lokalnych i podatków, które wpływają bezpośrednio do budżetu gmin, a są to: m.in. podatek od nieruchomości, podatek od środków transportowych. Opłatami lokalnymi natomiast są: opłata miejscowa, targowa, uzdrowiskowa, opłata od posiadanych psów, reklamowa. Wysokość opłat i podatków lokalnych ustala rada gminy w drodze uchwały.

Podatek od nieruchomości płaci każdy właściciel nieruchomości, a wpływy z tego tytułu zasilają budżet gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości. Na potrzeby uchwalenia stawek podatkowych od podatku od nieruchomości ustawa podała definicję powierzchni użytkowej.

Artykuł 1a, ust. 1, pkt 5 ustawy definiuje powierzchnię użytkową budynku lub jego części. Jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych: za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Podstawą opodatkowania dla gruntów jest jej powierzchnia, natomiast dla budynków lub ich części powierzchnia użytkowa.

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 22023 r. poz. 725)

W przypadku zamiaru wynajmu mieszkania, warto zapoznać się z zapisami ustawy, gdyż pomoże ona przygotować właściwą umowę najmu mieszkania. Ustawa ta daje też dużą ochronę lokatorom w sytuacji wypowiedzenia umowy najmu, czy usunięcia najemcy z mieszkania. Znajomość jej zapisów pozwoli wyprzedzająco zabezpieczyć się przed takim przypadkiem. 

Na potrzeby stosowania przepisów tej ustawy w art. 2 ust. 1 pkt 7 określono pojęcie powierzchni użytkowej lokalu.

Powierzchnia użytkowa lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

 

Ustawa o podatku od spadków i darowizn

Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity z 2024r. poz. 1837)

Podatkiem od spadku i darowizn objęte są osoby fizyczne, które nabyły prawa majątkowe tytułem m.in.: dziedziczenia, darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, zachowku.

Dla celów podatku ustawa definiuje w art. 16, ust. 4 pojęcie powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Z treści tego przepisu wynika, że za powierzchnię użytkową budynku w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od spadków i darowizn, uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, podziemnych i nadziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się (art. 16 ust 5 ustawy).

Norma PN-70B-02365 została wycofana po ustanowieniu normy PN-ISO9836:1997. Norma określała sposób mierzenia i obliczanie wskaźników powierzchniowych, takich jak: powierzchnia całkowita, powierzchnia konstrukcji, powierzchnia netto, powierzchnia ruchu, powierzchnia usługowa i powierzchnia użytkowa.

Według tej normy w celu wyliczenia powierzchni, pomiaru należało dokonać w świetle ścian (niewyprawionych, tj. w stanie surowym). Podawała również wartości, o jakie należy powiększyć powierzchnie, jeżeli pomiaru dokonywało się po wykończeniu budynku, aby uzyskać powierzchnie zbliżone do stanu surowego budynku.

Norma zakładała również pomniejszenie powierzchni pomieszczeń lub ich części ze względu na ograniczoną w tym pomieszczeniu wysokość.

• wysokość ≥ 2,20 m – powierzchnię zaliczano w 100%,
• wysokość 1,40 - 2,20 m – powierzchnię zaliczano w 50%,
• wysokość < 1,40 m – powierzchnię pomijano.

Norma zawierała definicje powierzchni użytkowej, jako powierzchni pomieszczeń służących do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku, bądź jego wydzielonej części – na wszystkich kondygnacjach.

Według Normy powierzchnia użytkowa budynku składa się z:

• powierzchni podstawowej,
• powierzchni pomocniczej.

Powierzchnia podstawowa jest częścią powierzchni użytkowej, która jest przeznaczona do zaspokojenia podstawowych potrzeb, które wynikają z funkcji budynku bądź jego wydzielonej części – na wszystkich kondygnacjach.

Powierzchnia pomocnicza to według normy PN-70/B-02365 część powierzchni użytkowej, która jest przeznaczona do zaspokojenia pomocniczych potrzeb, wynikających z funkcji budynku i niewchodzących w zakres podstawowych potrzeb – na wszystkich kondygnacjach.

Wszystkie pomieszczenia, których powierzchnię wykazujemy, muszą być ograniczone ścianami ze wszystkich stron i przykryte. Norma nie zaliczała balkonów, tarasów ani loggii do powierzchni użytkowej.

Pojęcie powierzchni użytkowej jest bardzo ważne dla każdego posiadacza nieruchomości przewidzianej do zabudowy i zabudowanej. W tej części artykułu zbliżymy pojęcie powierzchni użytkowej, która nierozerwalnie związana jest z procesem inwestycyjnym – projektowaniem i budowaniem budynku.

Na potrzeby tego procesu ważnymi przepisami są - ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i rozporządzenia wykonawcze do tej ustawy oraz Polskie Normy.

Te przepisy wiążą ze sobą pojęcia powierzchni użytkowej i kondygnacji. Chcąc dokładnie poznać sposób wyznaczenia powierzchni użytkowej projektowanego lub rozbudowywanego budynku konieczne jest poznanie definicji pojęć.

W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zdefiniowano kondygnacje jako:

• poziomą część budynku zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne,
• kondygnację podziemną, rozumianą jako kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację.

Kolejne rozporządzenie, w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wraz z Polską Normą PN ISO 9836 definiują samo już pojęcie powierzchni użytkowej i podają sposób jej wyliczenia.

Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie (PN ISO 9836) dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy rozporządzenia w tym zakresie.

Niestety chcąc poznać pojęcie powierzchni użytkowej i sposób jej wyliczania musimy powiązać zapisy Polskiej Normy i Rozporządzenia. Dodatkowo Norma wiąże w definicji tę powierzchnię z powierzchnią kondygnacji netto.

Powierzchnia kondygnacji netto jest jej powierzchnią ograniczoną przez elementy zamykające, ściany konstrukcyjne.

Jest ona obliczona dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów.

Przekryte powierzchnie kondygnacji, które nie są zamknięte lub są tylko częściowo zamknięte i nie mają elementów zamykających, są obliczane z rzutu pionowego obrysu przekrycia.
Natomiast powierzchnie w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości np. hole, są obliczane oddzielnie.

Do powierzchni kondygnacji netto wlicza się także elementy nadające się do demontażu takie jak:

• ścianki działowe,
• rury,
• kanały.

Do powierzchni kondygnacji netto nie wlicza się powierzchni:

• otworów na drzwi,
• otworów okiennych
• nisz w elementach zamykających.

Powierzchnia kondygnacji netto dzieli się na:

• powierzchnię użytkową,
• powierzchnię usługową,
• powierzchnię ruchu.

Rodzaj powierzchni	Przeznaczenie
Powierzchnia użytkowa	odpowiada celom i przeznaczeniu budynku
Powierzchnia usługowa	związana z funkcją usługową
Powierzchnia ruchu	przeznaczona do komunikacji

Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.

W przypadku budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego jest to część powierzchni netto związana z funkcją mieszkalną, czyli przeznaczeniem mieszkalnym. Powierzchnia użytkowa budynku jest sumą powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji budynku.

Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone.

Dzieli się je zwykle na:

• powierzchnie użytkowe podstawowe,
• powierzchnie użytkowe pomocnicze.

Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku. Powierzchnia użytkowa pomocnicza to ta część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania funkcji pomocniczych, które wynikają z funkcji budynku oraz nie wchodzą w zakres potrzeb podstawowych.

Do tego typu powierzchni można zaklasyfikować np.

• toalety,
• kuchnie,
• pomieszczenia administracyjne.

Zgodnie z § 20, ust.1 rozporządzenia:

Powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię:

• przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych,
• przejść i otworów w tych przegrodach,
• przejść w przegrodach zewnętrznych
• balkonów,
• tarasów,
• loggii,
• schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
• nieużytkowych poddaszy.

Powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię:

• antresol,
• ogrodów zimowych,
• wbudowanych ściennych szaf,
• schowków,
• garderób.

Powierzchnię pomieszczeń o różnej wysokości oblicza się zgodnie z poniższymi zasadami:

Wysokość pomieszczenia	Sposób uwzględnienia
≥ 2,20 m	100% powierzchni
1,40 - 2,20 m	50% powierzchni
< 1,40 m	powierzchni nie uwzględnia się

Przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Powierzchnia użytkowa domu jest sumą powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji budynku zarówno nadziemnych, jak i podziemnych. Do kondygnacji zalicza się również oczywiście użytkowe poddasze budynku. Tak więc przypadku budynku mieszkalnego składającego się z parteru, użytkowego poddasza i podpiwniczenia, powierzchnia domu jest sumą powierzchni użytkowej tych kondygnacji.

Zgodnie z wcześniej przedstawionymi zasadami, należy pamiętać, że powierzchnię użytkową dzieli się na powierzchnię użytkową podstawową i powierzchnię użytkową pomocniczą. Często analizując rozwiązania projektowe, przy wyborze projektu przyszłego domu, w zestawieniach charakterystyk powierzchniowych opisanych rozwiązań spotkać można odrębnie zestawione te powierzchnie.

Powierzchnię użytkową podstawową stanowią pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi (w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny).

Dodatkowo w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zdefiniowane zostały pojęcia pomieszczenia mieszkalnego i pomieszczenia pomocniczego. 

Pomieszczenie mieszkalne - to pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego.

Pomieszczenia pomocnicze - to pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Powierzchnię użytkową podstawową w budynku mieszkalnym stanowią pokoje i sypialnie, natomiast do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczymy: kuchnie, łazienki, klatkę schodową i inne pomieszczenia gospodarcze.

Podsumowując: powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni użytkowej podstawowej i pomocniczej wszystkich kondygnacji budynku, obliczona dla wymiarów budynku w stanie całkowicie wykończonym, na poziomie podłogi wzdłuż wewnętrznej długości ścian pomieszczeń, nie licząc listew przypodłogowych, progów.

Zgodnie z § 20 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się lub powiększa o określone elementy.

Powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię:

• przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych,
• przejść i otworów w tych przegrodach,
• przejść w przegrodach zewnętrznych,
• balkonów,
• tarasów,
• loggii,
• schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
• nieużytkowych poddaszy

Powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię:

• antresol,
• ogrodów zimowych,
• wbudowanych ściennych szaf,
• schowków,
• garderób.

W przypadku mieszkania jednopoziomowego, zlokalizowanego w ramach jednej kondygnacji, powierzchnia użytkowa mieszkania to suma powierzchni użytkowej podstawowej i pomocniczej tej kondygnacji, czyli do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się zarówno powierzchnię użytkową podstawową, jak i pomocniczą. Wylicza się ją według zasad podanych powyżej dla powierzchni użytkowej kondygnacji budynku.

Natomiast powierzchnia użytkowa mieszkania dwupoziomowego to suma powierzchni użytkowej obydwu kondygnacji, pomniejszona o powierzchnię schodów wewnętrznych i podestów.

W podsumowaniu części artykułu dotyczącej powierzchni użytkowej budynku podaliśmy informacje związane ze szczegółami obliczania powierzchni, które mają zastosowanie również w obliczaniu powierzchni użytkowej mieszkania.

Określając powierzchnię użytkową budynku, jak już pisaliśmy wcześniej, wyliczamy powierzchnię użytkową wszystkich kondygnacji budynku. W przypadku budynku mieszkalnego z poddaszem użytkowym, za kondygnację musimy uznać również poddasze użytkowe z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi.

Powierzchnię użytkową pomieszczeń o zróżnicowanej wysokości, w tym poddasza, oblicza się zgodnie z obowiązującymi przepisami:

• pomieszczenia o wysokości co najmniej 2,20 m uwzględnia się w 100%,
• pomieszczenia o wysokości od 1,40 m do 2,20 m uwzględnia się w 50%,
• pomieszczenia o wysokości poniżej 1,40 m nie są wliczane do powierzchni użytkowej.

 

Sposób obliczania powierzchni użytkowej poddasza obrazuje poniższy rysunek.

 

 

Obie te wielkości to wskaźniki powierzchniowe, jedne z kluczowych, przy określaniu wielkości budynku oraz kształtowania zabudowy. Powierzchnia całkowita została wskazana jako miernik intensywności zabudowy, określony w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Pojęcie i sposób wyliczania powierzchni użytkowej opisaliśmy we wcześniejszych częściach tego artykułu. Dla porównania obu wskaźników warto przypomnieć, że powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Czym jest kondygnacja oraz co zalicza się do powierzchni netto budynku, wyjaśniono we wcześniejszych częściach artykułu.

Powierzchnia całkowita liczona jest odrębnie dla każdej kondygnacji i składa się z powierzchni kondygnacji netto oraz powierzchni zajętej przez konstrukcję. Jest mierzona na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku w stanie wykończonym.

Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Do powierzchni całkowitej zaliczane są kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.

Porównanie powierzchni użytkowej i powierzchni całkowitej.

Powierzchnia użytkowa	Powierzchnia całkowita
Jest częścią powierzchni kondygnacji netto.	Obejmuje powierzchnię kondygnacji netto oraz powierzchnię zajętą przez konstrukcję budynku.
Odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.	Określa całkowitą wielkość budynku.
Nie obejmuje elementów konstrukcyjnych.	Obejmuje również elementy konstrukcyjne budynku.
Jest wykorzystywana m.in. do określania funkcji i powierzchni użytkowej budynku.	Jest wykorzystywana m.in. jako wskaźnik intensywności zabudowy.

Podsumowując: powierzchnia użytkowa to powierzchnia netto kondygnacji, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, natomiast powierzchnia całkowita to powierzchnia netto kondygnacji i powierzchnia zajęta przez konstrukcje budynku.
W celu lepszego zobrazowania poniżej prezentujemy przykładowe rysunki powierzchni.

Jak już opisano we wcześniejszych częściach artykułu, powierzchnia użytkowa budynku jest sumą powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji. Jest częścią powierzchni netto kondygnacji, która odpowiada przeznaczeniu budynku.

Przepisy Prawa budowlanego odsyłają do pojęć i sposobu wyznaczania wskaźników powierzchniowych, określonych w Polskiej Normie. Zgodnie z jej zapisami:

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, jest ona wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni obiektów budowlanych ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu. Dodatkowo Norma podaje katalog elementów drugorzędnych, których powierzchni nie wlicza się również do powierzchni zabudowy, są to m.in.:

• schody zewnętrzne,
• rampy zewnętrzne,
• daszki,
• markizy,
• występy dachowe,
• oświetlenie zewnętrzne.

Katalog ten uzupełniony w Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (§ 14, pkt 4, lit. a) zgodnie z którym do powierzchni zabudowy nie wlicza się taki elementów jak:

• schody zewnętrzne,
• tarasy naziemne i podparte słupami,
• gzymsy,
• balkony.

Powierzchnia zabudowy, jak i opisana wcześniej powierzchnia całkowita, to wskaźniki powierzchniowe, które wykorzystane zostały w zasadach kształtowania zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Powierzchnia zabudowy jest podstawą do wyznaczenia wskaźnika zagospodarowania terenu (stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej). Podany w tym dokumencie, czyli w MPZP wskaźnik podaje maksymalną powierzchnię zabudowy, w odniesieniu do powierzchni działki, jaką może zostać zabudowana, czyli jest wskaźnikiem kształtującym zabudowę dla określonej jednostki urbanistycznej.

W przypadku gdy działka lub nieruchomość nie jest objęta ustaleniami MPZP, wskaźnik zabudowy określony jest w decyzjach o warunkach zabudowy i jak w przypadku MPZP jest on wyznaczany jako stosunek wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki lub terenu.

Podsumowując: powierzchnia użytkowa jest sumą powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji budynku, natomiast powierzchnia zabudowy oznacza powierzchnię rzutu budynku w stanie wykończonym na powierzchnię terenu.

Pojęcie powierzchni użytkowej zostało w tym artykule wielokrotnie określane, natomiast określenie powierzchni mieszkalnej nie zostało zdefiniowane w obowiązującym systemie prawnym, dlatego pojęcia powierzchnia użytkowa mieszkania i powierzchnia mieszkalna bywają błędnie stosowane zamiennie.

Porównanie powierzchni użytkowej i powierzchni mieszkalnej.

Powierzchnia użytkowa	Powierzchnia mieszkalna
Jest zdefiniowana w obowiązujących przepisach.	Nie jest obecnie zdefiniowana w obowiązujących przepisach.
Obejmuje powierzchnię zgodnie z przeznaczeniem budynku lub lokalu.	Historycznie oznaczała przede wszystkim powierzchnię pokoi.
Jest wykorzystywana m.in. w projektowaniu i przepisach prawa.	Obecnie funkcjonuje głównie jako pojęcie potoczne lub historyczne.

• mieszkanie – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego,
• pomieszczenie mieszkalne – należy przez to rozumieć pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego.
• pomieszczenie pomocnicze – należy przez to rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Cofając się do historii ustawodawstwa, definicja powierzchni mieszkalnej była określona w rozporządzeniu wykonawczym do nieobowiązującego obecnie prawa lokalowego.

Zgodnie z tym rozporządzeniem powierzchnię mieszkalną lokalu stanowiła łączna powierzchnia pokoi. Pokojem nie było pomieszczenie o powierzchni mniejszej niż 6 m2. W przypadku lokalu mieszkalnego, w którym kuchnia nie stanowiła odrębnego pomieszczenia, powierzchnia lokalu pomniejszona została o 4 m2.

Przepisy te nie obowiązują od 2 lipca 1994 r., czyli od dnia wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Poniżej zamieszczamy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące powierzchni użytkowej budynku, sposobu jej obliczania oraz zasad obowiązujących w procesie budowlanym.

Każdy może wyliczyć powierzchnię użytkową swojego domu, stosując zasady opisane w tym artykule. Jednak w procesie inwestycyjnym, czyli na etapie projektowania oraz zakończenia budowy, ustawodawca wskazał konkretne osoby odpowiedzialne za wyznaczenie tego wskaźnika.

• na etapie projektowania – za określenie projektowanej powierzchni użytkowej odpowiada projektant (projektowana powierzchnia użytkowa podana w opisie do projektu zagospodarowania działki i architektoniczno-budowlanego),
• na etapie zakończenia budowy – za potwierdzenie powierzchni użytkowej odpowiada kierownik budowy (w odrębnym oświadczeniu).

Jak opisano wcześniej w artykule, powierzchnia użytkowa to suma powierzchni użytkowej podstawowej i pomocniczej.

Powierzchnię użytkową podstawową w budynku mieszkalnym stanowią pokoje i sypialnie, natomiast do powierzchni użytkowej pomocniczej zaliczymy: kuchnie, łazienki, klatkę schodową i inne pomieszczenia gospodarcze.

Garaże nie zostały wymienione w katalogu powierzchni użytkowej pomocniczej, tak więc powierzchnię garażu podaje się oddzielnie.

Piwnica jest kondygnacją podziemną. Powierzchnia użytkowa budynku jest sumą powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji, w tym podziemnych.

Funkcję pomieszczeń piwnic można zaliczyć do gospodarczej i tym samym te pomieszczenia, jako pomieszczenia gospodarcze, zaliczone są do powierzchni użytkowej pomocniczej.

Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (§ 20) wskazuje, że powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię:

• antresol,
• ogrodów zimowych,
• wbudowanych, ściennych szaf,
• schowków,
• garderób.

Dlatego powierzchnię antresoli uwzględnia się przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku.