Zaplanuj budowę domu od A do Z

Budowa domu to ogromne przedsięwzięcie finansowe i logistyczne, wymagające od inwestora sporej wiedzy i zaangażowania. Jak się do niej przygotować, żeby przebiegła sprawnie i bez nieprzyjemnych niespodzianek?

Przed rozpoczęciem budowy

Najistotniejsze jest dobre zaplanowanie inwestycji – począwszy od wyboru odpowiedniego sposobu budowy, poprzez zdobycie funduszy, zatrudnienie sprawdzonych wykonawców i kierownika budowy, aż do podpisania z nimi stosownych umów. Wtedy powodzenie całego przedsięwzięcia jest gwarantowane.

Sposoby prowadzenia budowy

Wybór sposobu prowadzenia budowy wpływa znacząco na ogólny koszt inwestycji. Wszystkie możliwości mają plusy i minusy, warto więc dobrze je przeanalizować. Możemy zatrudnić inwestora zastępczego, zlecić wykonywanie robót jednej firmie tzw. generalnemu wykonawcy lub kilku firmom, albo przeprowadzić ją sposobem gospodarczym..

Inwestor zastępczy to osoba lub firma, która całkowicie zastępuje inwestora bezpośredniego. Do jego obowiązków należy przede wszystkim pomoc w załatwieniu wszelkich wymaganych przez prawo pozwoleń oraz przy wyborze najkorzystniejszego kredytu, zorganizowanie procesu budowy, zatrudnienie kierownika budowy z uprawnieniami, zakup materiałów budowlanych, a także czuwanie nad wykonaniem i odbiorem robót. Powinien też zadbać, aby budowa kontrolowana była przez niezależnego rzeczoznawcę. Bardzo ważne jest też to, że inwestor nie musi sam nadzorować przebiegu budowy i rozmawiać z wykonawcami. Mając większy potencjał inwestor zastępczy może negocjować ceny materiałów budowlanych. Zamawiając je na realizację kilku budynków jednocześnie otrzymuje znacznie wyższe rabaty niż te, które mógłby wynegocjować inwestor indywidualny. Przy budowaniu z inwestorem zastępczym inwestycja realizowana jest szybko, a zapłata następuje po zrealizowanych etapach budowy. Zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy, który chroni pieniądze inwestora.

Podobnie jest w przypadku zlecenia prowadzenia robót generalnemu wykonawcy. Inwestor podpisuje umowę wykonania domu „pod klucz” na określonych warunkach, płaci i w oznaczonym terminie odbiera dom (wtedy też otrzymuje pełną dokumentację przebiegu i realizacji budowy). Nie musi się martwić praktycznie o nic, ani o zakup materiałów budowlanych, ani o wynajęcie sprzętu, ani też o wybór ekip. Gwarantuje to wykonawca, a dodatkowo wiedzę, doświadczenie, prawidłowe wykonanie i terminowość. W przypadku tak prowadzonej budowy dobrze jest zatrudnić inspektora nadzoru, który w imieniu inwestora będzie kontrolował jakość i postęp robót, pilnował ustalonych terminów i sprawdzał kosztorysy. Inwestor może być wtedy gościem na budowie. Trzeba jednak pamiętać, że komfort kosztuje. Zatrudnienie generalnego wykonawcy znacznie podwyższa końcową wartość inwestycji.

Przed spisaniem umowy z generalnym wykonawcą warto sprawdzić, ilu i jakich pracowników zatrudnia, a także, czy on sam lub któryś z jego pracowników ma uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Powierzanie generalnego wykonawstwa komuś, kto nie może podjąć się kierowania robotami budowlanymi jest dość ryzykowne.

Zatrudnienie kilku wyspecjalizowanych ekip, które wykonują określony zakres prac to budowa tzw. systemem kontraktowym. Sposób ten wymaga od inwestora znacznie większego zaangażowania, gdyż musi on koordynować roboty, kontrolować jakość i terminowość ich wykonania, a czasem nawet dostarczać materiały budowlane. Organizowanie prac może ułatwić harmonogram budowy sporządzony przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru.

Z kolei budowa systemem gospodarczym polega na tym, że inwestor osobiście nadzoruje poszczególne prace, zatrudniając fachowców do określonych zadań, a część z nich (tych nie wymagających kwalifikacji) wykonując samodzielnie lub z pomocą członków rodziny. Sam też załatwia niezbędne dokumenty i pozwolenia, zaopatruje budowę w materiały i specjalistyczny sprzęt. Wymaga to sporej ilości wolnego czasu (co może być trudne w przypadku osób pracujących zawodowo), a także doświadczenia i wiedzy, ale oznacza niższe koszty. Chyba, że na przykład natrafimy na niesolidnych wykonawców lub źle wyliczymy ilość potrzebnych materiałów. Trzeba się też liczyć z tym, że budowa taka trwa zazwyczaj dłużej. To z jednej strony pozwala na dostosowanie tempa prac do możliwości finansowych inwestora, lecz z drugiej może podnieść finalny koszt inwestycji. W przypadku budowy systemem gospodarczym niezwykle ważne jest zatrudnienie doświadczonego kierownika budowy, który sporządzi plan zagospodarowania budowy oraz harmonogram i wstępny kosztorys robót wraz z wykazem materiałów niezbędnych do ich realizacji, a także skoordynuje i skontroluje prowadzone prace.

Harmonogram budowy

To swoisty kalendarz budowy. Jest on bardzo ważny przy planowaniu kolejności wykonywanych prac i dostaw materiałów budowlanych. Z niego wynika też ile pieniędzy będzie potrzeba na poszczególnych etapach budowy i jak długo będzie trwała budowa. Należy go korygować na bieżąco, zaznaczając rzeczywisty postęp prac i wszystkie opóźnienia wpływające na terminową realizację inwestycji. Jest on potrzebny wszystkim uczestnikom budowy. Na jego podstawie ekipa budowlana może określić własne zarobki, kierownik budowy planuje dostawy materiałów budowlanych i zamawia sprzęt, a inwestor i inspektor nadzoru kontrolują postępy robót i rozliczają się z wykonawcami. Sporządza go wykonawca inwestycji lub kierownik budowy, jeżeli stawiamy dom systemem gospodarczym.

Harmonogram może być przygotowany w formie tabeli lub wykresu. W prostszej wersji wystarczy kilka rubryk zawierających najbardziej istotne informacje: rodzaj prac i ich ilość w odpowiednich jednostkach (np. wykonanie wykopu - 60 m3, ułożenie izolacji - 55 m2, zamontowanie okien - 15 sztuk), ilość dni pracy niezbędnych do wykonania określonego zadania oraz konkretne terminy. Dobrze jest uwzględnić niedziele i dni świąteczne.

W rozszerzonej wersji harmonogram może być uzupełniony o rubryki określające rodzaj potrzebnego sprzętu, czas jego użytkowania (np. na jak długo trzeba wynająć koparkę czy dźwig) i koszt. Przy planowaniu budowy, na której poszczególne etapy będą prowadzone przez kilka ekip warto dodać rubrykę określającą koszt danego rodzaju robót.

Ważne osoby na budowie

Kierownik budowy. Reprezentuje wykonawcę. Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy, prowadzenie dokumentacji budowy, zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu, zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu w sposób zgodny z projektem i wydanym pozwoleniem, przepisami (m.in. techniczno-budowlanymi) oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy, koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (m.in. przy opracowywaniu technicznych lub organizacyjnych założeń planowanych robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów), wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu, zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem, realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy, zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru, przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad. Kierownik budowy musi posiadać uprawnienia, wpis na listę samorządu zawodowego i polisę od odpowiedzialności cywilnej. W związku z podejmowanymi czynnościami w trakcie wykonywanych robót budowlanych podlega odpowiedzialności cywilnej, karnej i zawodowej. Nad poczynaniami kierownika budowy czuwa inspektor nadzoru inwestorskiego, dlatego też funkcji tych tej nie można łączyć.

Inspektor nadzoru inwestorskiego. Reprezentuje inwestora. Ustanowienie takiej funkcji jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem inwestora, jednak właściwy organ administracji, w decyzji o pozwoleniu na budowę, może nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia go. Może to nastąpić z uwagi na wysoki stopień skomplikowania obiektu lub robót budowlanych, bądź przewidywanym wpływem na środowisko. Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego wyróżnić należy reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych, a także potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Dołącz do Newslettera ARCHON+

Otrzymuj na bieżąco informacje o nowościach projektowych, wyjątkowych wnętrzach, inspirujących realizacjach oraz atrakcyjnych promocjach.

12 37 21 900