Czy warto kupić działkę na terenie zalewowym?

Zakup działki pod budowę domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. W obliczu rosnących cen gruntów, inwestorzy coraz częściej spoglądają w stronę terenów położonych w pobliżu rzek, jezior czy zbiorników retencyjnych. Działki te kuszą niższą ceną i malowniczymi widokami, jednak niosą ze sobą ryzyko, które dla laika może być niewidoczne na pierwszy rzut oka.

Zanim zaczniemy analizować grunty pod kątem opłacalności ich zakupu i możliwości realizacji budowy domu, warto zapoznać się z definicją terenu zalewowego i ryzyka, jakie występuje na danym obszarze.

Nie każdy grunt, który znajduje się przy rzece lub zbiorniku wodnym, jest automatycznie zalewowy. Z drugiej strony woda może pojawić się tam, gdzie na co dzień jej nie widujemy, nawet na terenach położonych w większej odległości od wód powierzchniowych.
W Polsce stosuje się określenie Obszary Szczególnego Zagrożenia Powodzią (OSZP). Są to tereny, na których występuje wysokie lub średnie prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi. W pierwszym przypadku prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi raz na 10 lat wynosi 10 proc., w drugim przypadku prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi raz na 100 lat wynosi 1 proc.
Prawo wodne przewiduje ograniczenia zabudowy na terenach szczególnego zagrożenia powodzią, narażonych na zalanie wodami opadowymi, położonych w bezpośrednim sąsiedztwie cieków i zbiorników, w przestrzeni między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym, na wyspach, przymuliskach oraz w tzw. pasach technicznych.

Inwestor ma do dyspozycji kilka narzędzi, dzięki którym może sprawdzić, czy na danym obszarze występuje ryzyko powodzi. Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z oficjalnych, państwowych rejestrów.
Podstawowe narzędzie to Hydroportal (ISOK). Na stronie internetowej Hydroportalu prowadzonego przez Wody Polskie znajdziemy regularnie aktualizowane Mapy Zagrożenia Powodziowego (MZP) oraz Mapy Ryzyka Powodziowego (MRP). Dzięki nim łatwo i bezpłatnie sprawdzimy, czy interesująca nas działka leży na terenie, na którym mogą wystąpić powodzie oraz jak wysokie jest ich prawdopodobieństwo.
W serwisie znajdziemy również informację, jaka jest estymowana głębokość potencjalnej fali powodziowej.  Inna jest specyfika budowy przy wodzie prognozowanej na 20 cm, a inna w przypadku możliwości wystąpienia wody przekraczającej 1,5 metra.
Jeśli dla danego terenu uchwalono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), to musi on uwzględniać strefy zagrożenia powodziowego. Wypis i wyrys z planu dadzą jasną odpowiedź, czy gmina dopuszcza tam zabudowę.
W przypadku, gdy teren nie jest objęty ZPZP, możemy zweryfikować Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Choć nie jest ono aktem prawa miejscowego, wskazuje politykę gminy wobec terenów zagrożonych.
Gminy w trakcie przygotowania Planów Ogólnych, które zaczną obowiązywać od połowy 2026 roku, również mają za zadanie zidentyfikować takie obszary i nanieść na mapę funkcji terenu. Dla inwestora będzie to oznaczać możliwość ograniczenia zabudowy, konieczność uzyskania dodatkowych zgód lub ryzyko wzrostu kosztów inwestycji ze względu na konieczność dostosowania projektu i wykonania dodatkowych prac.
Skuteczną metodą weryfikacji gruntu jest również wystąpienie do Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej (RZGW) lub Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie z oficjalnym zapytaniem o informację hydrologiczną dla konkretnej działki.

Zgodnie z ustawą Prawo Wodne (art. 77 ust. 1 pkt 3), na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią obowiązuje zakaz wznoszenia nowych obiektów budowlanych. Ustawodawca chce w ten sposób chronić życie mieszkańców oraz ich mienie, a także nie dopuszczać do utrudniania przepływu wód powodziowych.
Aby wybudować dom na takim terenie, musimy uzyskać decyzję zwalniającą z zakazów. Wydaje ją dyrektor właściwego Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej (Wody Polskie). 
Aby ją otrzymać, musimy udowodnić, że:

• planowana inwestycja nie utrudni zarządzania ryzykiem powodziowym;
• nie wpłynie negatywnie na przepływ wód powodziowych (nie spiętrzy wody);
• nie pogorszy stanu środowiska;
• zostanie zapewnione bezpieczeństwo ludzi i mienia.

Proces uzyskania pozwolenia na budowę na terenie zalewowym jest znacznie bardziej skomplikowany i kosztowny niż w przypadku standardowej działki. W tym przypadku nie ubiegamy się o standardowe pozwolenie, lecz o odstępstwo od generalnego zakazu zabudowy. Dlatego ścieżka ta wymaga precyzji, cierpliwości i sporych nakładów finansowych jeszcze zanim pierwsza łopata zostanie wbita w ziemię.

Podstawa wniosku to Operat Wodnoprawny i Analiza Hydrologiczna. Dokument ten to skomplikowane opracowanie inżynierskie, które musi zostać przygotowane przez uprawnionego hydrologa lub inżyniera inżynierii wodnej. Geodeta czy architekt nie posiadają odpowiednich uprawnień do wykonania tego typu symulacji. Ekspert musi przeprowadzić modelowanie hydrauliczne koryta rzeki oraz doliny zalewowej. Analiza musi odpowiedzieć na pytanie, co stanie się z wodą, gdy w dolinie stanie dom.
Aby liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku, dokument musi jednoznacznie wykazać m.in., że budowa:

• nie zwęzi światła przepływu wody (nie zadziała jak tama);
• nie podniesie poziomu wody na działkach sąsiadów;
• nie zaburzy tzw. retencji dolinowej, czyli zdolności terenu do wchłaniania wody.

Opracowanie rzetelnej analizy to koszt od kilku do nawet 20 tysięcy złotych, w zależności od skomplikowania terenu i trwa zazwyczaj od 4 do 12 tygodni.

Kolejny etap to wniosek o zwolnienie z zakazów. Należy go złożyć do właściwego miejscowo dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej (RZGW) Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. Oprócz danych inwestora musi on zawierać szczegółową charakterystykę planowanej inwestycji oraz analizę hydrologiczną. We wniosku musimy udowodnić, że inwestycja jest bezpieczna dla ludzi i nie utrudni ochrony przeciwpowodziowej regionu.
Urzędnicy Wód Polskich weryfikują przedłożoną dokumentację. To etap, w którym organ sprawdza, czy obliczenia hydrologa są poprawne. Jeśli urzędnicy uznają, że budowa domu choćby w minimalnym stopniu zwiększy zagrożenie powodziowe dla okolicy, wydadzą decyzję odmowną. Od tej decyzji przysługuje odwołanie, ale w praktyce trudno podważyć argumenty dotyczące bezpieczeństwa publicznego.
Zgoda niemal zawsze obwarowana jest rygorystycznymi wymogami, które należy uwzględnić, przygotowując projekt budowlany. Inwestor może zostać zobowiązany m.in.: do uzyskania odpowiedniej rzędnej posadowienia (parter musi znaleźć się powyżej określonej wysokości), wykonania szczelnego szamba lub oczyszczalni poprzez zastosowanie zbiorników zabezpieczonych przed wyporem i zalaniem, stosowania ażurowych ogrodzeń, które są przezierne dla wody i nie tamują przepływu fali itp. W decyzji może również pojawić się zakaz podpiwniczenia.
Dopiero mając w ręku prawomocną decyzję zwalniającą od Wód Polskich, możemy udać się do Starostwa Powiatowego. Urząd ten sprawdza zgodność projektu z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz Prawem Budowlanym. Decyzja Wód Polskich jest obligatoryjnym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę. Bez niej Starosta ma obowiązek odrzucić wniosek lub wezwać do uzupełnienia braków.
Projektant adaptujący projekt domu musi nanieść na rysunki wszystkie warunki narzucone przez Wody Polskie. Jeśli Wody Polskie nakazały podnieść dom o metr, a w projekcie dla Starostwa dom stoi na gruncie, pozwolenia nie dostaniemy.
Cała ta procedura może potrwać od 3 do nawet 12 miesięcy. Należy to uwzględnić w harmonogramie inwestycji i w umowie przedwstępnej zakupu działki. Warto w niej zastrzec, że zakup dojdzie do skutku tylko pod warunkiem uzyskania zgody Wód Polskich.

Standardowy projekt z katalogu nie sprawdzi się w przypadku budowy domu na terenie zalewowym. Podstawowe założenia, to:

• brak podpiwniczenia - zawieźć może izolacja w przypadku podniesienia wód gruntowych. Piwnica może zostać również zalana wodami powodziowymi. Stojąca woda w pomieszczeniach piwnicznych może prowadzić do pojawienia się wilgoci, pleśni i grzybów na wyższych kondygnacjach. Negatywnie wpływa też na konstrukcję budynku.
• wysoki parter - dom powinien być wyniesiony ponad poziom potencjalnej wody powodziowej z dodatkowym marginesem bezpieczeństwa. Można to osiągnąć poprzez podniesienie terenu (jeśli Wody Polskie na to pozwolą) lub wysoki cokół.
• budowa dom na palach lub słupach - to najbezpieczniejsze rozwiązanie, ale drogie i rzadko spotykane w Polsce rozwiązanie. Woda przepływa swobodnie pod budynkiem, nie niszcząc konstrukcji.
• wykorzystanie materiałów nienasiąkliwych - użycie betonu wodoszczelnego, rezygnacja z tynków gipsowych na dolnych partiach na rzecz cementowych, stosowanie posadzek ceramicznych zamiast drewna na parterze.
• zabezpieczenie instalacji - wszystkie kluczowe elementy, takie jak kotłownia czy rozdzielnia elektryczna powinny znajdować się na wyższych kondygnacjach lub znacznie powyżej poziomu spodziewanego poziomu wody. Zalecane jest również zaprojektowanie gniazdek elektrycznych na większej wysokości niż zazwyczaj.
• zastosowanie zaworów zwrotnych - dzięki nim woda z instalacji kanalizacyjnej nie będzie się cofać do budynku.

Mimo uzyskania pozwolenia na budowę możemy mieć problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego na finansowanie inwestycji. Banki są instytucjami, które nie lubią ryzyka. Bank może całkowicie odmówić kredytowania budowy na Obszarze Szczególnego Zagrożenia Powodzią (OSZP), uznając, że w razie katastrofy nieruchomość stanie się niesprzedawalna. Jeśli kredyt zostanie jednak przyznany, to bank może wymagać wyższego wkładu własnego (obniżenia poziomu LTV).
Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym opracowanym na potrzeby procesu kredytowego musi odnotować, że teren jest zalewowy. To drastycznie obniża wartość zabezpieczenia i może sprawić, że będzie wymagane dodatkowe zabezpieczenie na innej nieruchomości kredytobiorcy.
Kolejne problemy mogą się pojawić w przypadku ubezpieczenia nieruchomości. Wielu ubezpieczycieli wyłącza odpowiedzialność za powódź, jeśli dom stoi na terenie, gdzie powódź jest pewna lub bardzo prawdopodobna.
Jeśli znajdzie się ubezpieczyciel skłonny wystawić polisę, to składka za ryzyko powodzi może być kilkukrotnie wyższa niż standardowa. Polisy często mają okres karencji (np. 30 dni) na ryzyko powodzi, co uniemożliwia ubezpieczenie się na ostatnią chwilę, gdy idzie fala.

Mimo dłuższego procesu i skomplikowanych procedur zakup działki na terenie zalewowym może być dobrą inwestycją. Rozwiązanie takie sprawdzi się, między innymi, gdy podejmujemy świadomą decyzję i planujemy inwestycję komercyjną, na przykład planujemy budowę obiektu turystycznego odpornego na zalania (np. restaurację na wodzie, domki na palach itp.), gdzie model biznesowy zakłada ryzyko.
Zakup będzie również opłacalny w przypadku taniej działki po domek letniskowy. W przypadku obiektu o lekkiej konstrukcji, łatwej do odnowienia ryzyko finansowe będzie ograniczone. Za to działki takie często posiadają wysokie walory przyrodnicze, oferując ciszę i bliskość natury.
W niektórych przypadkach ryzyko wystąpienia powodzi obejmuje tylko część większej działki. W takim przypadku dom można postawić w wyżej położonej części, co daje nam większe bezpieczeństwo bez konieczności rezygnacji z dostępu do wody.
Zakup warto również rozważyć w przypadku wyjątkowo atrakcyjnej ceny gruntu, która zrekompensuje nam wyższe koszty przygotowania projektu i budowy domu. Przed decyzją o zakupie gruntu na terenie zalewowym, dobrze jest sprawdzić aktualne oferty działek na sprzedaż i zestawić ich ceny z kosztami dodatkowych zabezpieczeń.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto przygotować sobie bilans, który będzie dla nas jednoznaczną wskazówką, czy zakup będzie dla nas opłacalny i nie będzie się z nim wiązać nadmierne ryzyko. 
Do niewątpliwych zalet działek położonych na terenach zalewowych możemy zaliczyć ich ceny. Często są one o 30 do 50 proc. niższe niż w przypadku podobnych gruntów na terenach niezagrożonych powodzią.
Tego typu działki ze względu na swoją lokalizację oferują najczęściej bezpośredni dostęp do wody, cisza, brak gęstej zabudowy sąsiedzkiej. Prawo wodne ogranicza zabudowę, więc ryzyko, że ktoś wybuduje blok za płotem, jest znikome. Z kolei żyzna gleba świetnie nadaje się pod uprawę roślin i ułatwia utrzymanie zieleni w ogrodzie.
Z drugiej strony musimy mieć na uwadze swoje bezpieczeństwo i realne zagrożenie utraty dobytku, a nawet życia. Na uwadze musimy też mieć długa i niepewną drogę administracyjną przed uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz konieczność stosowania drogich technologii w trakcie budowy domu.
Nieruchomość taką trudno będzie sfinansować kredytem bankowym, a jej ubezpieczenie może być znacznie droższe niż w przypadku typowej lokalizacji.
Nie możemy się też nastawiać na znaczny wzrost wartości nieruchomości. Chcąc sprzedać działkę z domem położonym na terenie zalewowym, musimy być przygotowani na zejście z ceny poniżej naszych oczekiwań.
Zakup działki na terenie zalewowym to rozwiązanie dla doświadczonych i świadomych inwestorów. Jeśli szukamy bezpiecznego miejsca dla rodziny, gdzie chcemy wybudować dom na całe życie i nie martwić się każdą prognozą pogody, to taki zakup nie będzie najlepszym rozwiązaniem. Stres związany z obserwacją poziomu rzeki podczas wiosennych roztopów czy letnich nawalnych deszczy jest niewspółmierny do oszczędności przy zakupie gruntu.
Jeśli jednak szukamy unikalnej lokalizacji pod rekreację, akceptujemy ryzyko utraty części mienia i mamy gotówkę, aby nie posiłkować się kredytem, to taka działka może być perłą. Budynek musi być jednak dobrze zaprojektowany, ze świadomością zagrożenie, jakie niesie ze sobą woda.