Działka budowlana

Celem każdej rodziny jest stworzenie wymarzonego miejsca do życia, podstawą do tego jest posiadanie własnego mieszkania lub domu. Wielu z nas decyduje się na kupno mieszkania lub gotowego domu. Jednak często decydujemy się, aby wybudować dom samemu, w miejscu, które naszym zdaniem będzie to jedyne, wyjątkowe, będzie naszym „miejscem na ziemi”. Znalezienie działki z pięknym widokiem na las, góry, czy jezioro i możliwość zakupu tej działki od jej właścicieli, nie oznacza jednak, że na pewno będziemy mogli w tym miejscu wybudować nasz dom. Działki budowlane to rzadko tereny o wyjątkowych walorach krajobrazowych. Sprawdzenie możliwości zabudowy działki, czyli sprawdzenie, czy działka jest działką budowlaną, jest podstawową kwestią przed podjęciem decyzji o jej zakupie. W tym artykule przybliżymy definicję działki budowlanej i wszystkie ważne informacje związanych z tym pojęciem. Podpowiemy, jak sprawdzić działkę przed kupnem, gdzie należy kierować pierwsze kroki, żeby poznać charakter działki i jej wielkość. Wskażemy też, jak sprawdzić wymiary działki, jej dostęp do ogólnie dostępnej drogi i uzbrojenia.

Co to jest działka budowlana?

Niestety nie każda działka, która według nas może zostać zabudowana, jest działką budowlaną. Zasady i sposób zagospodarowania terenów w tym ich zabudowy, określone zostały w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tej ustawie podano definicję działki budowlanej:

Definicja działki budowlanej

Pojęcie „działka budowlana” – należy rozumieć jako nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do publicznej drogi oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Tak więc nie każda nieruchomość gruntowa może być działką budowlaną, na której moglibyśmy rozpocząć budowę domu jednorodzinnego. Przybliżymy poniżej cechy działki budowlanej. Wszystkie wymienione w definicji wymogi realizacji obiektów budowlanych, określone są w prawie miejscowym.

Jakie warunki musi spełniać działka budowlana?

Aktem prawa miejscowego uchwalanym w drodze uchwały Rady Gminy, związanym z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W dokumencie tym wskazane są tereny o różnych przeznaczeniach oraz warunki i zasady ich zabudowy. Procedura opracowywania MPZP przewiduje możliwość składania wniosków, wglądu do projektu, na etapie wykładania go publicznego wglądu oraz składania uwag po zapoznaniu się z projektem MPZP. Tak więc każdy właściciel nieruchomości ma możliwość i powinien brać czynny udział w procedurze uchwalania MPZP. Informacja ta jest bardzo ważna, bo dokument ten wpływa na sposób rozporządzania naszą nieruchomością.

Art. 6. 1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Oczekiwanym przez nas przeznaczeniem, które pozwoli nam wybudować dom mieszkalny, jest zabudowa jednorodzinna. Symbolem określającym takie przeznaczenie w MPZP jest symbol MN, wpisany również na rysunku planu na tle jasnobrązowym.

Wielkość i cechy geometryczne

Jednym z wymogów, które musi spełniać działka budowlana, jest odpowiednia jej powierzchnia. Minimalna powierzchnia, którą musi posiadać działka, aby mogła być zabudowana np. budynkiem jednorodzinnym, określona jest w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego. Wymagana jest nie tylko minimalna powierzchnia działki, wymagane też są właściwe jej cechy geometryczne, czyli odpowiedni kształt, wymiary (szerokość i długość), które pozwalają zabudować działkę budynkiem np. jednorodzinnym.

Dostęp do drogi publicznej

Wymogiem, który bardzo często generuje konflikty sąsiedzkie, przede wszystkim na terenach przewidzianych do zabudowy poza obszarem miast, jest dostęp do drogi publicznej. Co należy rozumieć przez to pojęcie, określone i doprecyzowane zostało w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Dostęp do drogi publicznej” – należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi, albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Tak zdefiniowany dostęp do drogi publicznej, to trzy możliwości:

  • dostęp bezpośredni, gdy działka położona jest wzdłuż drogi,
  • dostęp poprzez drogę wewnętrzną, będącą własnością Gminy, czyli gminną drogę wewnętrzną (w tym przypadku każdy może korzystać z takiej drogi), lub prywatną drogę wewnętrzną (przejazd do działki po takiej drodze wymaga posiadania prawa własności w działce drogowej),
  • dostęp do drogi publicznej, poprzez przejazd po działce sąsiada lub kilku działkach dzielących naszą nieruchomość od drogi publicznej; wymaga ustanowienia na drodze cywilno prawnej odpowiedniej służebności drogowej przejazdu i przechodu, ze wpisaniem tego ustanowienia do Ksiąg Wieczystych.

Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej

Zakup działki i decyzja o budowie domu jednorodzinnego to marzenie wielu z nas. W przypadku działki w terenach słabo zurbanizowanych, jednym z kolejnych wyzwań jest uzbrojenie działki w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej, wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (MPZP). Uzbrojenie działki, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, to wykonanie przyłącza wodociągowego, kanalizacyjnego, gazowego oraz energetycznego lub w przypadku braku możliwości wykonania przyłączy, możliwość rozbudowy sieci przez właściwych zarządców. W terenach słabo zurbanizowanych często sieć kanalizacji sanitarnej nie jest doprowadzona do wszystkich terenów, przewidzianych w MPZP do zabudowy. W takim przypadku Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego określają zasady tymczasowego sposobu gospodarki ściekami bytowymi np. gromadzenie ścieków w szczelnych zbiornikach z wywozem ich do lokalnych oczyszczalni ścieków lub budowę przydomowych oczyszczalni ścieków.

Podsumowując:

Działka gruntowa, która w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona jest do zabudowy, np. budynkiem jednorodzinnym jest działką budowlaną, w momencie gdy:

  • posiada właściwą powierzchnię i konfigurację,
  • ma prawny dostęp do układu dróg publicznych,
  • posiada możliwość przyłączy do infrastruktury technicznej lub wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (studnia, przydomowa oczyszczalnia ścieków lub szczelny zbiornik na ścieki bytowe, czyli szambo).

Gdzie sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Jak już pisaliśmy wcześniej, przeznaczenie działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest najważniejszym kryterium, potwierdzającym, czy dana działka jest budowlana. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazały, że opracowanie i uchwalanie miejscowych planów jest zadaniem Gmin.

Poniżej przytoczymy jeden z najważniejszych przepisów kompetencyjnych, związanych z kształtowaniem polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym opracowanie Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.

Art. 3. 1. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Sprawdzenie działki, czy jest budowlana we właściwym Urzędzie

Sprawdzenie, czy działka jest budowlana i czy może zostać zabudowa, jest jedną z pierwszych czynności, jakie musimy zrobić przed jej zakupem. Oczywiście sprawdzamy to w Urzędzie Gminy i Starostwie Powiatowym, właściwym dla miejsca położenia działki.

Tak więc, chcąc sprawdzić, czy nasza działka może zostać zabudowana np. domem jednorodzinnym, musimy udać się do Urzędu Gminy lub Miasta i Gminy, do wydziału związanego z gospodarką przestrzenną lub planowaniem przestrzennym. Tam dowiemy się, czy nasza działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i jakie jest jej przeznaczenie.

Jak już pisaliśmy wcześniej, działka oprócz przeznaczenia, dającego możliwość jej zabudowy, musi posiadać dostęp do drogi publicznej oraz musi być uzbrojona w wodociąg, kanalizację, energię elektryczną i gaz. Informacje w tym zakresie możemy uzyskać w Starostwie Powiatowym w ewidencji gruntów i budynków, w zakresie dostępu do drogi publicznej i powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, w zakresie uzbrojenia działki.

Jak sprawdzić przeznaczenie działki online?

Obecnie istnieje możliwość sprawdzenia przeznaczenia działki, nie wychodząc z domu. Konieczna jest do tego znajomość dokładnej jej lokalizacji:

  • numer działki, obręb ewidencyjny (numer albo nazwa miejscowości), jednostka ewidencyjna (gminy), powiat.

Korzystając z geoportalu, otwartych danych przestrzennych np. e-mapa, wpisując w okienku wyszukaj dane lokalizacyjne lub dokładny adres działki, możemy wyszukać działkę. Otwierając zakładkę Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, możemy zapoznać się z częścią graficzną Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Znając znaczenie oznaczeń i kolorów tła terenu, możemy ocenić, czy nasza działka jest przewidziana do zabudowy.

oznaczenia

Wiele Urzędów Gmin posiada dostępny na stronie internetowej System Informacji Przestrzennej (SIP). To portal mapowy, który zawiera dane przestrzenne m.in. Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Korzystając z tego systemu, możemy zapoznać się z rysunkiem MPZP, jak i z treścią uchwały (częścią opisową). Niezbędna jest jednak znajomość numeru działki i obrębu ewidencyjnego.

W przypadku, gdy na geoportalu otwartych danych przestrzennych nie ma dołączonego MPZP i Gmina nie posiada również SIP, istnieje jeszcze możliwość wyszukania, w Biuletynie Informacji Publicznej danej gminy, uchwały w sprawie MPZP. Niezbędna jest w takim przypadku znajomość numeru i daty uchwały Rady Gminy w sprawie MPZP.

Jak sprawdzić przeznaczenie działki?

Jak sprawdzić działkę, jej powierzchnię i wymiary?

Działka gruntowa, którą jesteśmy zainteresowani lub którą posiadamy, musi zostać sprawdzona pod kątem możliwości jej zabudowy przed rozpoczęciem jakichkolwiek czynności i prac związanych z budową. Pierwszym krokiem, jaki musimy wykonać, jest zapoznanie się w Starostwie Powiatowym z ewidencją gruntów i budynków, dotyczącą interesującej nas działki gruntowej. Tam sprawdzimy jej numer i nazwę lub numer obrębu ewidencyjnego, w którym jest położona. Te informacje, numer działki i numer lub nazwa obrębu ewidencyjnego, są nam niezbędne do sprawdzenia przeznaczenia działki w MPZP. W ramach ewidencji możemy uzyskać również informacje dotyczące powierzchni działki, jej wymiarów, konfigurację, klasy bonitacyjnej gruntu, dostępu do drogi publicznej. Tam tez możemy zakupić kopię mapy ewidencyjnej i wypis z ewidencji gruntów. Dokumenty te będą nam bardzo pomocne w sprawdzeniu przeznaczenia działki.

Czym jest numer ewidencyjny działki?

Część gruntu o jednorodnym stanie prawnym, wydzielona granicami, czyli liniami granicznymi, położona w jednym obrębie ewidencyjnym jest działką geodezyjną. Każdej działce geodezyjnej nadany został numer ewidencyjny, który jest liczbą naturalną. Numer działki jest niepowtarzalny w ramach jednego obrębu ewidencyjnego i jednoznacznie identyfikuje działkę. W momencie podziału działki, działkom powstałym w wyniku jej podziału, podziału działki macierzystej, nadany zostaje numer w postaci ułamka. Licznik ułamka stanowi numer działki macierzystej (numer pierwotny), mianownik jest najmniejszą liczba naturalną, dającą możliwość jednoznacznego oznaczenia powstałej działki w obrębie ewidencyjnym.

Jak sprawdzić rodzaj działki, przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?

Podstawową informacją, jaką musimy posiadać przed przyjściem do Urzędu Gminy, jest numer działki i numer obrębu ewidencyjnego, w którym jest położona. Obręby bardzo często na terenach wiejskich są nazwami miejscowości, natomiast na terenach miast obrębom przypisane są numery.

Chcąc uzyskać informację ustną, można udać się do wydziału związanego z planowaniem przestrzennym i poprosić właściwą osobę o sprawdzenie przeznaczenia działki. W przypadku chęci posiadania informacji na piśmie, można wystąpić z wnioskiem o wydanie wypisu, z części opisowej planu lub wyrysu z jego części graficznej. Należy pamiętać, że chcąc mieć pełną wiedzę o możliwości zabudowy działki, należy zapoznać się zarówno z treścią planu, jak i jego rysunkiem. Dopiero wszystkie tak zabrane informacje, pozwolą nam określić nam nasze możliwości budowlane.

I tak na przykład:

  • w części graficznej planu - (rysunku planu), podane są symbole (literowe i cyfrowe np. 21 MN), które określają dokładne przeznaczenie działki, linie zasięgów terenów o tym samym przeznaczeniu (oznaczone odpowiednim kolorem na rysunku planu), linie zabudowy od dróg, inne linie określające strefy, wynikające z przepisów odrębnych (np. strefa ochrony konserwatorskiej, strefy związane z terenami zalewowymi, masowych ruchów ziemi i inne).
  • w części opisowej - (zgodnie z uchwałą w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego) podane są wszystkie wskaźniki urbanistyczne (stopień zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej, ilość miejsc parkingowych) oraz parametry architektoniczne (wysokość budynku, forma dachu), odpowiednie do określonego przeznaczenia.

Przeznaczenie działki możemy sprawdzić również, jak już pisaliśmy wcześniej, na geoportalu otwartych danych przestrzennych lub Systemie Informacji Przestrzennej danej Gminy, właściwej pod kątem położenia działki. Informacjami niezbędnymi do sprawdzenia online przeznaczenia działki, jest jej numer, nazwa lub numer obrębu geodezyjnego, nazwa gminy i powiatu.

Dokumenty określające przeznaczenie działki (terenu)

Jedynie dla terenu lub działki, objętej Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego można uzyskać dokument potwierdzający jej przeznaczenie.

Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustaliła formę dokumentu i jego nazwę, która jest zbiorem informacji, dotyczącym działki lub wskazanego terenu z MPZP. Dokumenty te nazwane zostały „wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”. Bardzo ważną, jest zapisana w przepisie ustawy informacja, że każdy ma prawo wglądu do miejscowego planu i otrzymania z niego wypisów i wyrysów. Uprawnienie to daje możliwość otrzymania takich dokumentów nie tylko przez właściciela działki lub terenu, ale również przez osoby zainteresowane np. jej kupnem.

Art. 30. 1. Każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.

Tak więc informacje zawarte w MPZP są jawne i ogólnodostępne.

Jak już pisaliśmy we wcześniejszej części artykułu, tylko pełnie informacje zarówno z części opisowej – uchwały w sprawie MPZP, jak i rysunku planu, części graficznej, dają możliwość poznania nie tylko przeznaczenia działki lub terenu, zasad i sposobu zagospodarowania w tym zabudowy, ale również ograniczeń, wynikających z zapisanych na rysunku planu linii zabudowy i innych stref, wynikających z przepisów odrębnych, takich jak: linia zasięgu stref konserwatorskich, linia zasięgu stref zalewowych np. wodami Q1% (woda stuletnia), linie szrafy określające zasięg osuwisk i inne.

Bardzo często zainteresowani zabudową działki lub jej zakupem, zapoznają się jedynie z rysunkiem planu, oceniając po kolorze i symbolu naniesionym na działkę lub teren, że działka jest budowlana. Nie zapoznają się z zasadami jej zabudowy, które mogą wprowadzać duże ograniczenia w zabudowie, np. poprzez ograniczenie intensywności zabudowy lub wskaźnika zabudowy, ilości budynków możliwych do budowy na jednej działce i innych.

Podsumowując, jedynie pełne informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – wypis i wyrys z MPZP, dają całkowity obraz możliwości budowlanych, inwestycyjnych działki lub terenu.

Koszt udostępnienia opinii z MPZP, wypisu i wyrysu z MPZP

W celu otrzymania wypisu lub wyrysu z MPZP lub obu dokumentów musimy złożyć wniosek. Wniosek można złożyć bezpośrednio na dzienniku podawczym, wysłać go pocztą lub elektronicznie poprzez profil zaufany. W przypadku podziału działki w ostatnim okresie , bezpiecznie jest dołączyć do wniosku kopię mapy z aktualnym podziałem działki lub terenu. W takim przypadku bowiem, podział może jeszcze zostać nie wprowadzony do zasobu mapowego i mogą powstać trudności z wyszukaniem działki, powstałej z podziału, na rysunku planu.

Do wniosku należy dołączyć dowód opłaty skarbowej, wysokość opłaty zależna jest od objętości wypisu i wyrysu. Przed dokonaniem opłaty, należy uzyskać informację o jej wysokości w Urzędzie Gminy.

Koszt wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego nie jest stałą opłatą. Jej wielkość zależy od ilości stron wypisu, czyli informacji z części opisowej MPZP i ilości stron wyrysu formatu A4, czyli fragmentów rysunku plan.

Jak sprawdzić kto jest właścicielem działki?

Odpowiedź na to pytanie niestety nie jest łatwa. Jednym z łatwiejszych sposobów jest rozmowa właścicielami działek, znajdujących się w sąsiedztwie interesującej nas działki. Dotarcie do nazwiska i adresu właściciela działki w inny sposób nie jest łatwe. Instytucjami, które gromadzą informacje o działkach, są:

  • Starostwa Powiatowe lub Urzędy Miast na prawach powiatu a w nich Wydziały prowadzące bazę ewidencji gruntów i budynków,
  • Sądy Rejonowe - Wydziały Ksiąg Wieczystych,

instytucje te właściwe pod względem położenia działki, która jesteśmy zainteresowani.

Udostępnienie przez te instytucje odpowiednio wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz odpisu z Księgi Wieczystej, zawierających dane wrażliwe, czyli imię i nazwisko właściciela oraz jego adres stałego zamieszkania, jest możliwe po wykazaniu w uzasadnieniu wniosku o dokument, interesu prawnego nabycia tych danych. Niestety chęć kupna nieruchomości nie jest interesem prawnym. Po otrzymaniu więc wypisu z ewidencji gruntów w miejscu, gdzie powinny znajdować się dane właściciela i numer księgi wieczystej, znajdziemy puste pole.

Znając numer księgi wieczystej działki, którą chcemy nabyć, możemy skorzystać z internetowego portalu Ministra Sprawiedliwości, sporządzonego do przeglądania treści ksiąg wieczystych. W każdej księdze wieczystej nazwisko właściciela znajdziemy w rubryce 2.2 – własność, w dziale drugim Księgi Wieczystej.

W przeglądarce internetowej pod adresem https://ksiegiwieczyste istnieje możliwość znalezienia nazwiska właściciela po numerze ewidencyjnym działki lub adresie administracyjnym.

Co w przypadku, gdy działka położona jest w terenie zabudowanym, dla którego nie opracowano MPZP?

Wielu Inwestorów zastanawia się: jak zabudować działkę, gdy okazało się, że dla danej części miasta czy wsi, w której jest położona działka, nie jest opracowany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a działki okoliczne są zabudowane budynkami?

W Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przewidziano takie przypadki i wskazano procedury administracyjne, dające możliwość, przy spełnieniu określonych przez działkę warunków, wydanie Warunków Zabudowy. Postępowanie w sprawie warunków zabudowy prowadzone jest przez Wójta, Burmistrza, Prezydenta Miasta czyli w Urzędach Gmin, właściwych pod względem położenia działki.

Poniżej podajemy podstawę prawną związaną z zabudową działki w przypadku braku MPZP.

Art. 4. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu

W przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, przy czym:

  • lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  • sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Jak już wspomnieliśmy, nie każda działka, która nie jest objęta MPZP, może zostać zabudowa w drodze decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Działka musi spełniać warunki lokalizacyjne (sąsiednie działki muszą być zabudowane, budynkami o takiej samej funkcji jaką będziemy wnioskować), mieć możliwość uzbrojenia lub być działką uzbrojoną, posiadać dostęp do drogi publicznej. To są jedne z ważniejszych warunków, jakie musi spełniać działka, dla której mogą zostać określone warunki zabudowy. We wcześniejszej części artykułu wyjaśniliśmy pojęcie „dostęp do drogi publicznej” .

Poniżej podajemy zbiór warunków jakie musi spełniać działka, które zostały ujęte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art.61 ustawy):

Wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,

i inne.

Zapis punktu 4 wymaga komentarza. Grunty rolne o klasie bonitacyjnej RI do RIII, poza granicami administracyjnymi miast, podlegają ochronie, na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dla działki rolnej, położonej na terenach wiejskich, posiadającej grunty klas chronionych, nie można uzyskać decyzji o Warunkach Zabudowy (warunek ten nie musi być spełniony, jeżeli działka była budowlana w dawniej obowiązujących planach, które teraz już nie obowiązują). Klasę bonitacyjną działki można sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonych przez Starostwa Powiatowe, właściwe pod względem położenia działki.

Wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy wymaga złożenia wniosku wraz z załącznikami. Zakres załączników określony został w cytowanej wcześniej ustawie. I tak załącznikami są:

  • mapa zasadnicza lub, w przypadku jej braku, mapa ewidencyjna, pochodzące z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000;
  • określenie granic terenu objętego wnioskiem;
  • charakterystykę inwestycji, obejmującą:
    • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
    • określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Warunki Zabudowy określone są na podstawie analizy zabudowy sąsiedniej, pod względem funkcji budynków (np. mieszkalny jednorodzinny, usługowy), ich gabarytów (wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej), parametrów architektonicznych (np. forma dachu, kąt nachylenia połaci dachowych), stopnia zabudowy działek.

Postępowanie administracyjne toczy się z udziałem sąsiadów i kończy się wydaniem decyzji administracyjnej. Decyzja o warunkach zabudowy wydana dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych zwolniona jest z opłaty.

Wybrane dla Ciebie projekty domów

Dołącz do Newslettera ARCHON+

Otrzymuj na bieżąco informacje o nowościach projektowych, wyjątkowych wnętrzach, inspirujących realizacjach oraz atrakcyjnych promocjach.

Messenger Czat z DoradcąDostępny
 12 37 21 900

Dzień dobry,

Czy chcesz, abyśmy oddzwonili do Ciebie za darmo w 28 sekund?