Formalności przed zakupem działki

Wybór odpowiedniej działki budowlanej wiąże się ze sprawdzeniem wszystkich jej właściwości, zajrzenia do planu zagospodarowania przestrzennego oraz wglądu w jej sytuację prawną. Wymaga to od nas sporego zaangażowania i poświęcenia znacznej ilości czasu. Nagrodą za włożony trud będzie jednak komfort życia w nowo zbudowanym domu, w otoczeniu własnego, malowniczego ogródka.

Jeśli gmina nie ma planu należy liczyć się z długotrwałymi formalnościami związanymi z załatwianiem pozwolenia na budowę. To czy działka jest objęta planami, czy nie, można sprawdzić w gminnym wydziale architektury. Z planów dowiemy się też co można zbudować na danej działce (np. ile kondygnacji może mieć dom, jaki ma mieć dach, kolor elewacji, itp.), a także jakie będziemy mieć sąsiedztwo, czyli czy w pobliżu działki nie jest przypadkiem planowana trasa szybkiego ruchu lub autostrada, warsztat samochodowy albo linia wysokiego napięcia.

Jest to prowadzony w jednolity sposób dla całego kraju zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach.

Poznamy z niej położenie, przebieg granic i powierzchnię działki; obręb ewidencyjny oraz nazwę jednostki ewidencyjnej; rodzaj użytków gruntowych z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych; położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne – jeśli działka jest zabudowana; oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości; dane właściciela lub władającego nieruchomością (imię i nazwisko lub nazwę oraz miejsce zamieszkania lub siedzibę).

Informacje zawarte w ewidencji są jawne. Udziela się ich odpłatnie. Wypis i wyrys może otrzymać właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. Należy w tym celu złożyć wniosek w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: DOM200

KOD: DOM200

KOD: DOM200

---

Zobacz więcej projektów

To publiczne, jawne sądowe rejestry prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są one związane z nieruchomościami, a nie z osobami właścicieli – zakłada się je i prowadzi dla konkretnej nieruchomości. Księgi są jawne – każdemu wolno je przeglądać. Trzeba je jednak umieć czytać. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:

• w pierwszym jest oznaczenie nieruchomości (położenie, powierzchnia, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej) oraz wpisy praw związanych z jej własnością ustanowione na korzyść tej nieruchomości (na przykład służebności gruntowe);
• w drugim – wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, czyli dane właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności;
• w trzecim – wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, z wyjątkiem hipotek (użytkowanie, służebność gruntowa lub osobista), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń (prawo najmu lub dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego);
• w czwartym – wpisy dotyczące hipotek, czyli obciążeń nieruchomości, które zabezpieczają określone wierzytelności pieniężne (najczęściej kredyty hipoteczne). Znajdziemy tu informacje o kwocie hipoteki i walucie, w jakiej jest wyrażona, terminie zapłaty wierzytelności i wierzycielu, na rzecz którego hipotekę ustanowiono. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją ona jest własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.

Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się jej akta, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Powinniśmy domagać się od sprzedającego, aby okazał nam aktualny odpis z księgi wieczystej. Warto jednak samemu ją przejrzeć przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ może się zdarzyć, że od daty sporządzenia okazanego odpisu zmienił się stan prawny nieruchomości. Notariusz sporządzający umowę kupna-sprzedaży także sprawdza treść księgi – najlepiej, aby to zrobił w dniu zawarcia umowy. Niektóre prawa nie muszą być dla swej ważności ujawniane w księdze.

Dlatego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno się znaleźć oświadczenie sprzedającego, że stan wpisów w księdze wieczystej do chwili obecnej (daty zawarcia aktu notarialnego) nie uległ zmianie, a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeśli nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich oraz zadłużeń, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej.

Księgi wieczyste są objęte tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że kupiliśmy działkę od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już nasza.

Księgi można przeglądać w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w obecności pracownika sądu. Jest to bezpłatne. Aby otrzymać księgę, musimy znać jej numer, który powinien nam podać właściciel działki. Jeśli tego nie zrobi, to możemy uzyskać go w wydziale geodezji miejscowego starostwa.

Przeglądając księgę, należy zwrócić uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Oznacza to, że zastana przez nas sytuacja może w najbliższym czasie ulec zmianie. Nieaktualne dane są w księdze zaznaczone kolorem czerwonym.

Zobacz również, jak zorganizować budowę domu