Oznaczenia geodezyjne na mapie – kompletny przewodnik po symbolach i skrótach

Mapa geodezyjna to dokument, który wizualizuje informacje i dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków takie jak lokalizacja i opis budynków, obiektów budowlanych, przebieg granic, oznaczenia działek ewidencyjnych, uzbrojenie w sieci i przyłącza, rzeźbę terenu i wiele innych informacji.

Podstawą sporządzania map geodezyjnych jest ewidencja gruntów i budynków. Jest to ogólnokrajowy system informacyjny, pozwalający gromadzić, aktualizować i udostępniać, w sposób identyczny dla całej Polski, dane o gruntach, budynkach, ich właścicielach lub władających tymi nieruchomościami.

System ten został zdefiniowany prawnie w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz w jednym z rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy tj. Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Informacje z tej bazy danych wykorzystywane są do opracowania map geodezyjnych, pozyskać je można we właściwym pod względem położenia działki Starostwie Powiatowym lub powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Budowa budynku składa się z różnych etapów inwestycyjnych, począwszy od prac przygotowawczych do zakończenia budowy. Dla każdego z tych etapów praktycznie wymagana jest mapa geodezyjna o innych zakresach informacji.

Mapa ewidencyjna zawiera informacje z ewidencji gruntów i budynków: 

• granice działek i ich numery ewidencyjne,
• geodezyjne punkty graniczne,
• obrysy budynków z oznaczeniem ich rodzaju a także ilość kondygnacji naziemnych i podziemnych (oznaczonych liczbą ujemną),
• kontury użytków gruntowych i ich oznaczenia,
• kontury klasyfikacyjne i ich oznaczenia,
• występujące w obszarze mapy granice jednostek zasadniczego trójstopniowego podziału terytorialnego państwa i obrębów ewidencyjnych, wraz z ich oznaczeniami,
• nazwy ulic i placów oraz związane z nimi numery porządkowe budynków, a także nazwy cieków, zbiorników wodnych i innych obiektów topograficznych i fizjograficznych,
• znaki graficzne siatki kwadratów, z których przynajmniej dwa widoczne w obszarze mapy powinny być opisane współrzędnymi.

Ponadto na mapie ewidencyjnej określona jest skala mapy i informacja o lokalizacji, nazwie organu, który ją wydał oraz oznaczenie kierunku północy. Mapa zawiera również dane osoby, która ją sporządziła, datę jej sporządzenia i nr kancelaryjny.

Mapa ewidencyjna ma zastosowanie np. w opracowaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ustalaniu wymiaru podatku od nieruchomości, w oznaczeniu nieruchomości w Księgach Wieczystych i innych czynnościach.

W procesie przygotowania do budowy domu mapa ewidencyjna jest potrzebna do złożenia wniosku o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy, gdy działka, na której planujemy budowę nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W takim przypadku mapa ta jest jednym z załączników do wniosku kierowanym do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, o ustalenie Warunków Zabudowy.

Na mapie zasadniczej znajdziemy wszystkie informacje z ewidencji gruntów i budynków, które są pokazane na mapie ewidencyjnej, dodatkowo naniesione jest uzbrojenie techniczne działek, znajdujących się na mapie, tj. istniejące sieci i przyłącza np. energetyczne, gazowe, kanalizacyjne, wodociągowe, teletechniczne. Mapa zasadnicza działki jest dla geodety bazą do tworzenia mapy do celów projektowych.

Dokładną treść mapy zasadniczej określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 23 lipca 2021 r. w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej (§19).

Treść mapy zawiera:

1. kartograficzną reprezentację obiektów,
2. nazwy oraz skróty i oznaczenia dotyczące obiektów,
3. informacje dodatkowe, w szczególności:
   1. nazwę mapy,
   2. godło mapy,
   3. skalę mapy,
   4. układ współrzędnych płaskich prostokątnych,
   5. układ wysokościowy,
   6. geodezyjny układ odniesienia,
   7. lokalizację obszaru uwzględniającą podział administracyjny,
   8. siatkę kwadratów,
   9. współrzędne prostokątne płaskie co najmniej dwóch skrajnych punktów przecięcia siatki kwadratów;
4. ramkę arkusza mapy, w przypadku kroju arkuszowego.

• skala 1:500 – dla terenów o znaczącym zainwestowaniu, dużym zagęszczeniu obiektów; skala mapy zasadniczej 1:500, to skala dla obszaru o dużym zagęszczeniu obiektów,
• skala 1:1000 – dla terenów małych miast, aglomeracji miejskich i przemysłowych,
• skala 1:2000 – dla pozostałych terenów osiedlowych, terenów rolnych oraz większych zwartych obszarów rolnych i leśnych na terenach miast,
• skala 1:5000 – dla terenów o rozproszonej zabudowie wiejskiej oraz gruntów rolnych i leśnych na obszarach pozamiejskich.

Mapa multimedialna np. na portalu geoportal.gov.pl lub na lokalnych portalach powiatowych służy do uzyskania szybkiej informacji o działce lub działkach, gdy w danym momencie nie mamy dostępu do mapy zasadniczej, a dysponujemy dostępem do internetu. Za pomocą Geoportalu można szybko sprawdzić podstawowe informacje o działce bez konieczności zamawiania map geodezyjnych. Można również dokonać pomiarów wymiarów działki i jej powierzchni. Pomiary te nie są precyzyjne, ale dają możliwość wstępnego poznania charakterystyk działki. Tam znajdziemy informacje na temat jej uzbrojenia i oznaczeń, określających jej przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, jeżeli działka jest objęta ustaleniami MPZP. Zakres informacji zawartych na geoportalach otwartych danych przestrzennych, zależny jest od zakresu udostępnienia informacji przez Urzędy Gmin, Starostwa Powiatowe i inne instytucje.

Orientacyjne pomiary wykonane w Geoportalu mogą pomóc już na początkowym etapie wyboru projektu. Przykładowo, projekt domu Dom w manuce wymaga działki o minimalnych wymiarach 17,95m x 15,00m. Takie porównanie pozwala wstępnie ocenić, czy dom zmieści się na parceli, jednak jego ostateczne usytuowanie należy sprawdzić na aktualnej mapie do celów projektowych.

Mapa do celów projektowych opracowana jest dla konkretnej działki (lub działek) i zawiera wszystkie informacje z ewidencji gruntów i budynków, które obejmuje mapa zasadnicza i dodatkowo jeszcze bardzo ważne informacje, związane z ukształtowaniem terenu działki i jej konfiguracją. Mapę sporządza uprawniony geodeta, na zlecenie osoby zainteresowanej wykonaniem mapy. Geodeta korzysta z materiałów powiatowego zasobu geodezyjnego, jako materiałów wyjściowych do opracowania mapy. Dokonuje pomiarów terenowych na przedmiotowej działce i jej najbliższym otoczeniu, w celu aktualizacji informacji z powiatowego zasobu i dokonuje pomiarów wysokościowych, w celu określenia jednoznacznego ukształtowania działki i terenu w jej otoczeniu.

Ukształtowanie terenu na mapie przedstawia się jako:

• warstwice - czyli linie łączące punkty o takiej samej wysokości
• pikiety geodezyjne - w przypadku terenu o mało zróżnicowanym poziomie.

Mapa do celów projektowych zawiera również linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, ustalone Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a także granice konturów gruntów o różnej klasie bonitacyjnej (klasa gleby określana w ramach gleboznawczej klasyfikacji gruntów).

Tak więc, największy zbiór informacji na temat danego terenu lub działki można odczytać z mapy do celów projektowych.

Warstwice i pikiety geodezyjne mają szczególne znaczenie w przypadku działek ze spadkiem terenu. Przykładem rozwiązania przeznaczonego do realizacji w takich warunkach jest projekt domu Dom w malinówkach 11 (P), który posiada piwnicę o powierzchni 59,88 m². Analiza różnic wysokości przedstawionych na mapie pozwala projektantowi określić sposób posadowienia budynku oraz możliwości wykorzystania kondygnacji podziemnej.

W zależności od celu wykorzystania mapy, skala mapy do celów projektowych wynosi:

• 1:500 - dla potrzeb budowy budynku
• 1:1000 - jeśli celem jest inwestycja związana z rozbudową infrastruktury liniowej np. rozbudowa sieci energetycznej.

Skala 1:500 umożliwia także wstępne sprawdzenie usytuowania wybranego domu na działce. Dla projektu domu Dom w czosnkach (E), podobnie jak dla innych projektów ARCHON+, dostępny jest obrys budynku w tej skali. Można go nanieść na mapę działki, aby sprawdzić położenie domu względem jej granic, istniejących sieci uzbrojenia oraz sąsiednich obiektów. Powierzchnia zabudowy tego projektu wynosi 130,07 m², a minimalne wymiary działki to 17,20 × 22,50 m.

Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza to mapa, która jest tworzona przez geodetę po zrealizowaniu budowy. Przedstawia stan faktyczny po wykonaniu wszystkich robót związanych z budową samego domu, jak również zewnętrznej infrastruktury technicznej i utwardzenia terenów (przyłącza mediów, dojście, dojazd, miejsca postojowe ). Zgodność inwentaryzacji powykonawczej z projektem zagospodarowania działki jest podstawowym kryterium ocenianym przez nadzór budowlany przy zgłoszeniu budynku do użytkowania, czy zakończeniu budowy, czyli zamknięciu całego procesu inwestycyjnego. 

Niezależnie od rodzaju mapy geodezyjnej występują na niej oznaczenia, symbole i skróty o jednolitym znaczeniu. Ich interpretacja nie jest dowolna i wynika z obowiązujących przepisów dotyczących mapy zasadniczej. Obecnie zasady prezentacji znaków kartograficznych określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 23 lipca 2021 r. w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej.

Podstawowe oznaczenia budynków na mapie geodezyjnej obejmują (oprócz obrysu budynku):

• oznaczenie literowe rodzaju budynku (np. mj – budynek mieszkalny jednorodzinny, f – budynek kultury fizycznej),
• liczbę kondygnacji nadziemnych (liczba dodatnia),
• liczbę kondygnacji podziemnych (liczba ujemna),
• numer administracyjny budynku.

Rozdział 4 powołanego rozporządzenia określa wykaz oraz rodzaje znaków kartograficznych dla obiektów przedstawianych na mapie zasadniczej. Oznaczenia tych samych obiektów są stosowane w jednakowy sposób na wszystkich mapach geodezyjnych, a różnice wynikają jedynie ze skali opracowania.

Wybrane oznaczenia geodezyjne budynków oraz uzbrojenia terenu przedstawia poniższa ilustracja.

W całym procesie zmierzającym do wybudowania własnego domu, który rozpoczyna się w momencie powzięcia takiej decyzji lub pomysłu, a kończy zgłoszeniem zakończenia budowy naszego budynku, może się zdarzyć, że będziemy korzystać z wszystkich wymienionych na początku artykułu map geodezyjnych: mapy ewidencyjnej, mapy zasadniczej, mapy multimedialnej, mapy do celów projektowych i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Podczas budowy domu z pewnością będziemy korzystać z dwóch ostatnich, tj. mapy do celów projektowych i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, ponieważ one są wymagane w procesie inwestycyjnym, przepisami Prawa budowlanego.

Mapa do celów projektowych jest podstawą dla projektanta do sporządzenia Projektu zagospodarowania działki lub terenu, który wraz z opisem stanowi podstawową część projektu budowlanego dołączanego do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia tej budowy.

Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza stanowi niezbędny dokument, dołączany do zgłoszenia zakończenia budowy w Nadzorze Budowlanym.

Obie mapy sporządza uprawniony geodeta na zlecenie inwestora.

Pozostałe mapy mogą być potrzebne lub pomocne na różnych etapach i do różnych celów.

• Mapa ewidencyjna jest podstawą do wszelkich czynności cywilno prawnych, wyprzedzających działania inwestycyjne np. kupno działki, wpis do Księgi Wieczystej. W procesie związanym z budową domu może okazać się potrzebna w przypadku składania wniosku do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub może być załącznikiem do wniosku o wydanie Warunków Zabudowy w przypadku, gdy działka, na której planujemy budowę naszego domu nie jest objęta MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego).
• Mapa zasadnicza oraz mapa multimedialna pomagają we wstępnej analizie działki, umożliwiając sprawdzenie jej wymiarów, położenia oraz możliwości podłączenia do sieci uzbrojenia terenu.

Kopię mapy ewidencyjnej i zasadniczej możemy uzyskać odpłatnie w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartografii, który jest właściwy dla położenia działki.

Gdzie uzyskać poszczególne rodzaje map geodezyjnych?

Cena kopii mapy ewidencyjnej i zasadniczej wyliczana jest w zależności od powierzchni działki. Różną cenę mają mapy w zależności od postaci, w jakiej są opracowane. Kopia mapy ewidencyjnej i zasadniczej w postaci wektorowej jest droższa niż kopia mapy w postaci rastrowej.

Stawki opłat za kopie map ewidencyjnej i zasadniczej reguluje Obwieszczeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 24 września 2020 r. o udostępnianiu materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, które określa ceny od 1 stycznia 2021 r.

Mapę do celów projektowych oraz powykonawczą inwentaryzację geodezyjną uzyskamy od uprawnionego geodety na podstawie zlecenia mu takiej usługi.

Cena opracowania mapy do celów projektowych zależy od:

• powierzchni opracowania,
• ilości zmian naniesionych po aktualizacji materiałów pozyskanych z powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej w obmiarze bezpośrednim
• stopnia skomplikowania ukształtowania terenu objętego opracowaniem.

Cena powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej zależy od:

• powierzchni opracowania
• ilości szczegółów wymaganych do naniesienia na drodze pomiaru bezpośredniego.

O ważności mapy geodezyjnej nie decyduje data jej wykonania, lecz aktualność zawartych w niej danych. Każda zmiana zagospodarowania terenu może wymagać wykonania nowej lub zaktualizowanej mapy.

Kopię mapy ewidencyjnej i zasadniczej możemy uzyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartografii wręcz „od ręki” lub w krótkim, kilkudniowym czasie. Dłużej trwa opracowanie wykonywanej przez geodetę mapy do celów projektowych oraz powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej. Wynika to m.in. z konieczności dokonania przez geodetę prac pomiarowych w terenie, a także uzyskania (w obu przypadkach) potwierdzenia przyjęcia wyników pomiarów do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego poprzez tzw. klauzulę urzędową.

W praktyce i w typowym przypadku może to trwać od jednego do nawet trzech miesięcy.

Ważność map geodezyjnych nie jest jednoznacznie określona w Prawie Geodezyjnym. Często zwyczajowym okresem ważności jest okres dwóch lat od wykonania mapy. Warunkiem ważności każdej mapy jest jej aktualność.

I tak np. mapa do celów projektowych może być ważna po pięciu latach od jej wykonania, jeżeli w obszarze, który opisuje nie zaszły żadne zmiany. I odwrotnie, mapa taka może stracić ważność już po tygodniu, jeżeli na działce dokonamy np. prac niwelacyjnych już po wykonaniu mapy lub rozbierzemy stary drewniany budynek gospodarczy, uwidoczniony na mapie.