Działka rekreacyjna - czym jest i co można na niej zbudować?

Działka rekreacyjna to doskonała opcja nie tylko na weekendowe wyjazdy, ale i na dłuższe pobyty z rodziną czy przyjaciółmi. Tym lepsza, gdy Inwestorzy zdecydują się na budowę na działce domku letniskowego. Przy budowie własnego domku letniskowego należy pamiętać o kilku ważnych kwestiach. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na to, czy na danej działce możliwa jest zabudowa, co mówią na ten temat lokalne przepisy prawa, czy działka będzie posiadać wszystkie niezbędne media, takie jak woda, prąd i kanalizacja lub szambo. Ponadto, należy upewnić się co do lokalizacji działki, jej sąsiedztwa czy innych, ważnych z punktu widzenia Inwestora wytycznych, a przede wszystkim możliwości skomunikowania działki z ogólnodostępną drogą publiczną. Co można wybudować na działkach rekreacyjnych? Czy są to działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne? Czy zakup działki rekreacyjnej to dobry pomysł?

Działki położone w pięknych krajobrazowo terenach, to wymarzone miejsce na odpoczynek, aktywność fizyczną i po prostu obcowanie z otaczającą przyrodą. Działki tak położone, to miejsce do biwakowania, relaksu, ale najprawdopodobniej nie do zabudowy budynkiem rekreacji indywidualnej. Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego właściwej Gminy, wskazują obszary, które przeznaczone są do zabudowy budynkami letniskowymi. Działki położone w takich terenach mogą zostać zabudowane, ale jedynie na zasadach określonych w planach zagospodarowania. Zazwyczaj ich zabudowy ogranicza się do małej intensywności, a forma budynków powinna korespondować z otaczającym krajobrazem. 

A więc, co to jest działka rekreacyjna? To działka zarówno do wypoczynku na świeżym powietrzu w kontakcie z naturą, ale bez prawa jej zabudowy, jak i działka budowlana, której zabudowa została ograniczona jedynie do budynków rekreacji indywidualnej, budynków letniskowych, przewidzianych do  czasowego wypoczynku

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

KOD: 200MOJDOM

KOD: 200MOJDOM

KOD: 200MOJDOM

---

Zobacz więcej projektów

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument planistyczny określający zasady zagospodarowania przestrzennego danego obszaru, w tym między innymi przeznaczenie terenów, ich intensywność zabudowy, sposoby zagospodarowania i użytkowania gruntów oraz zasady ochrony środowiska. MPZP reguluje zasady zabudowy i użytkowania terenu na danym obszarze.

Dokument ten rozstrzyga więc o możliwości lub braku możliwości zabudowy działki budynkiem letniskowym. On właśnie weryfikuje oczekiwania Inwestorów, precyzując zasady zabudowy i zagospodarowania, również terenów zabudowy letniskowej, rekreacji indywidualnej.  Wskazuje również obszary otwarte, których zabudowa jest niedopuszczona, co nie znaczy, że nie mogą być miejscem odpoczynku i wyciszenia w kontakcie z naturą, czyli innej formy relaksu.

Działka rekreacyjna z możliwością zabudowy to działka budowlana, której zabudowa letniskowa musi spełniać warunki określone w MPZP. Warunki to, spełnienie przez wybrany lub opracowany portret budynku, parametrów architektonicznych, jak i możliwość podłączenia budynków do infrastruktury technicznej, sieci energetycznej, wodno-kanalizacyjnej. Jednym z ważniejszych warunków zabudowy działki, jest określony w  planie, sposób odprowadzania ścieków bytowych z budynku, który musi zostać spełniony.  

W związku z powyższym, przed zakupem działki rekreacyjnej warto sprawdzić, jaki jest jej status w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego i jakie są możliwości jej użytkowania. Właściciel działki powinien też regularnie monitorować zmiany w MPZP, które mogą wpłynąć na możliwości wykorzystania działki w przyszłości.

Zabudowa działki rekreacyjnej, przewidzianej do zabudowy w MPZP, wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub właściwego zgłoszenia zamiaru budowy, na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane.

Pojęcie działki rekreacyjnej nie zostało zdefiniowane w przepisach budowlanych. Definicję posiada natomiast działka budowlana. Definicja ta odnosi się do możliwości zabudowy działki gruntowej obiektami budowlanymi, w tym budynkami, na zasadach i warunkach, które są określone w MPZP. Tak więc dopuszczenie w tym dokumencie zabudowy działki budynkiem rekreacji indywidualnej, pozwoli nazwać taką działkę gruntową – działką rekreacyjną. Nie zapominajmy jednak, że każda działka, która nie posiada walorów działki budowlanej, może być również miejscem rekreacji i relaksu i powszechnie nazywana może być działką rekreacyjną. 

Procedury dające prawo zabudowy działek rekreacyjnych określiła ustawa Prawo budowlane, a w szczególności art. 29. Budynki spełniające określone w tym artykule warunki, mogą zostać wybudowane na podstawie zgłoszenia zamiaru budowy, a wszystkie inne budynki, zgodne z zapisami MPZP, mogą zostać wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę.

Na zgłoszenie mogą zostać wybudowane:

wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:

- do 35 m2,
- powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m.

Założeniem jest, że liczba tych budynków na działce nie może przekroczyć jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. 

Natomiast budowa wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, dwóch na każde 500 m2 działki, nie wymaga dopełnienia żadnych formalności.

Możliwości, jeżeli chodzi o budowę obiektów na działkach, określają przepisy lokalnego prawa – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w przypadku braku planu decyzje o Warunkach Zabudowy. Na działce budowlanej, rekreacyjnej można budować budynki rekreacji indywidualnej lub obiekty przeznaczone do okresowego wypoczynku. Na działce budowlanej, przeznaczonej do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, można wybudować całoroczny dom jednorodzinny. Inwestorzy, którzy chcą wybudować dom jednorodzinny, znaleźli odpowiadające ich oczekiwaniom projekty domów i zdecydowali się na budowę domu jednorodzinnego, muszą posiadać działkę, która może być zabudowa takim budynkiem. 

W tym miejscu należy podkreślić, że kryterium doboru projektu budynku są parametry architektoniczne i wskaźniki urbanistyczne określone w MPZP. Projekty budynków jednorodzinnych spełniających te warunki mogą również zostać zaadaptowane jako projekty budynków rekreacji indywidualnej.

W przypadku wyboru rozwiązań projektowych wybiegających poza te, które są przyjęte dla budownictwa letniskowego, Inwestor musi podjąć ważne decyzje. Jedną z nich jest zakup nowej działki przeznaczonej w MPZP dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Alternatywą jest złożenie do Urzędu Gminy wniosku o zmianę przeznaczenia posiadanej działki przewidzianej do zabudowy letniskowej i dopuszczenie jej do zabudowy jednorodzinnej. Procedura zmiany w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest niestety bardzo długa i nie gwarantuje sukcesu.

Oba rodzaje działek to działki wypoczynkowe. Czym różnią się od siebie? ROD, czyli Rodzinne Ogródki Działkowe to grunty, których właścicielem jest Polski Związek Działkowców, a ich użytkowanie regulowane jest przez zapisy ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Aby móc z nich korzystać można zgłosić zapytanie do Zarządu danego ROD o dostępność użytkowania działek lub skorzystać z możliwości odkupienia dostępnego ogródka działkowego. Od poprzedniego właściciela można za odstępne nabyć prawo do korzystania z danego ogródka, nie stając się jednocześnie właścicielem ziemi. W sensie prawnym działka jest nadal własnością ROD, natomiast ewentualna altana na działce jest własnością osoby, która nabyła prawo do użytkowania działki, ogródka. Zasady użytkowania i korzystania z ROD zostają określone w Regulaminach ROD, nie są objęte zapisami MPZP. MPZP jedynie precyzuje zasięg terytorialny ROD. Przepisy Prawa budowlanego dopuszczają budowę bez zgłoszenia i bez pozwolenia na budowę altan działkowych i obiektów gospodarczych, które opisane są ustawie o ROD. 

Generalną różnicą pomiędzy działką w ROD a działką rekreacyjną, rozumianą zarówno jako działka jedynie rekreacyjna bez prawa zabudowy lub z możliwością zabudowy budynkiem letniskowym jest posiadanie hipotecznego prawa własności, które jest m.in. dziedziczone. Zabudowę działki rekreacyjnej, letniskowej ustalają zapisy Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, a prawo do zabudowy i procedury opisane w Prawie budowlanym

Inwestorzy, którzy kupili, czy dostali omawiany rodzaj działki, często zastanawiają się, co można wybudować na działce rekreacyjnej? Na działce rekreacyjnej można zbudować to, na co pozwala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Najczęściej są to wiaty, altany i domki letniskowe. Te ostatnie stanowią alternatywę do spędzania czasu poza miastem, odpoczynku czy wspólnego spędzania czasu z rodziną i przyjaciółmi. Mimo że mogą być wykorzystywane jedynie sezonowo, do celów rekreacyjnych, coraz częściej projekty domów letniskowych są wybierane i realizowane. Prawo budowlane nie ogranicza użytkowania budynków jedynie do okresów ciepłych, dlatego najczęściej budynki rekreacji indywidualnej posiadają również systemy grzewcze.

Jak i gdzie zgłosić budowę domku letniskowego? Chcąc zbudować domek rekreacyjny o powierzchni zabudowy do 35 m2 lub do 70m2 (spełniającego warunki opisane w pierwszej części artykułu) Inwestor musi zgłosić to w formie pisemnej do odpowiedniego urzędu - Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta, na prawach powiatu. Zgłoszenie powinno być złożone minimum 21 dni przed rozpoczęciem planowanych robót budowlanych. Jeżeli w tym czasie urząd nie wniesie pisemnego sprzeciwu, Inwestor może przystąpić do budowy domku letniskowego. Ponieważ domek letniskowy jest obiektem rekreacji indywidualnej, przeznaczonym do użytku sezonowego, działka, na której zostanie wybudowany, nie musi być uzbrojona, chyba że uzbrojenie w zakresie m.in. gospodarki wodno-ściekowej narzucają ustalenia MPZP. Domki letniskowe można wybudować na zgłoszenie. To uproszczona procedura, która nie wymaga ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Budowa domku letniskowego na podstawie zgłoszenia, dopuszczona jest jedynie dla budynków parterowych o ograniczonej powierzchni zabudowy oraz w ograniczonej ilości w stosunku do powierzchni działki. Budowa budynków z poddaszem użytkowym lub większych wymaga uzyskania już pozwolenia na ich budowę. Inwestor musi rozpocząć procedurę ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, która jest analogiczna, jak ta o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego

Przy zakupie tego rodzaju działki należy wziąć pod uwagę kilka ważnych kwestii. Oto niektóre z nich:

Lokalizacja: Wybór odpowiedniej lokalizacji jest kluczowy. Należy zwrócić uwagę na dostępność dojazdu, bliskość atrakcyjnych miejsc turystycznych, jak również na udogodnienia w okolicy, takie jak sklepy, restauracje czy ośrodki zdrowia.

Kształt i powierzchnia działki: Należy wziąć pod uwagę kształt i powierzchnię działki, aby upewnić się, że spełni ona potrzeby Inwestora.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki zabudowy: Przed zakupem działki warto sprawdzić, jakie przepisy lokalne obowiązują na danym terenie, czy istnieją ograniczenia co do wysokości budynków, jakie są wymagania co do odległości między nimi, a także jakie są wymagane dokumenty, aby rozpocząć budowę.

Infrastruktura: Przed zakupem warto sprawdzić, czy działka ma dostęp do infrastruktury, takiej jak woda, prąd, gaz i kanalizacja.

Ceny i koszty utrzymania: Przed zakupem warto dokładnie przeanalizować nie tylko cenę zakupu działki, ale także koszty jej utrzymania.

Status prawny: Przed podjęciem decyzji o zakupie warto sprawdzić, kto jest właścicielem działki. Czy jest to osoba prywatna, spółdzielnia czy gmina? To może wpłynąć na proces transakcji, a także na warunki użytkowania nieruchomości

Decyzja o zakupie działki rekreacyjnej pod budowę domu letniskowego zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, to ile kosztuje działka rekreacyjna, dostępność mediów i przede wszystkim zaspokojenia oczekiwań i preferencji Inwestora. Jej zakup wiąże się zarówno z zaletami, jak i z wadami. Oto niektóre z nich:

ZALETY:

• odpoczynek i relaks - działka rekreacyjna może być idealnym miejscem na wypoczynek i relaks od miejskiego zgiełku; można wypocząć w otoczeniu przyrody, cieszyć się świeżym powietrzem i spokojem,
• niższe koszty budowy, niż w przypadku budowy domu całorocznego,
• prywatność - w przeciwieństwie do mieszkania w mieście, posiadanie domu na działce rekreacyjnej zapewnia dużą prywatność i niezależność od sąsiadów,
• możliwość projektowania i budowania domu według własnych potrzeb i preferencji zgodnych z zapisami lokalnego prawa.

WADY:
Kupno działki rekreacyjnej wiąże się z utrzymywaniem jej poza sezonem, co może być kosztowne

• brak możliwości budowy całorocznego domu jednorodzinnego,
• ograniczona dostępność mediów - niektóre działki rekreacyjne mogą być oddalone od miasta i nie mieć dostępu do mediów, takich jak woda, gaz i energia elektryczna; trzeba pamiętać o kosztach ich doprowadzenia do działki,
• wyższy podatek od nieruchomości dla działek letniskowych w porównaniu z podatkiem od działek dla zabudowy jednorodzinnej.

Podsumowując, decyzja o kupnie działki rekreacyjnej pod budowę domu letniskowego zależy od indywidualnych preferencji i potrzeb. Przed jej zakupem należy dokładnie przeanalizować swoje potrzeby, możliwości, koszty oraz plusy i minusy, które pomogą podjąć najlepszą decyzję.