Mapa zasadnicza działki

Przystępując do procesu inwestycyjnego, np. planując budowę domu jednorodzinnego, spotkamy się z różnego rodzaju mapami. Mapy geodezyjne, z którymi na różnych etapach inwestycji możemy mieć do czynienia to: mapa zasadnicza, mapa ewidencyjna, mapa do celów projektowych, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektów budowlanych. W tym artykule chcemy przybliżyć poszczególne rodzaje map, omówić ich zakresy, wykorzystanie oraz przekazać praktyczne uwagi dotyczące ich pozyskania.

Co to jest mapa zasadnicza działki?

Mapa zasadnicza to opracowanie kartograficzne zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków rolnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych z wybranymi informacjami opisowymi dotyczącymi tych obiektów. Definicję określa ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Jak wygląda i co zawiera mapa zasadnicza działki?

Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 23 lipca 2021 r. w sprawie bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej, w załączniku nr 4 określiło organizację, tryb i standardy techniczne tworzenia mapy zasadniczej. Tabele tego załącznika przedstawiają oznaczenia stosowane na mapie i ich znaczenie. Informacje przedstawione na mapie zasadniczej pozyskiwane są z różnych źródeł m.in.: z państwowego rejestru granic i powierzchni jednostek podziałów terytorialnych, z ewidencji gruntów i budynków, z ewidencji sieci uzbrojenia terenu, z bazy danych topograficznych, bazy osnów geodezyjnych oraz wyników prac terenowych geodetów wprowadzonych do zasobu geodezyjnego.

Mapa zasadnicza zawiera kluczowe informacje na temat rozmieszczenia działek, budynków, dróg i innych obiektów, a także przebieg sieci i przyłączy uzbrojenia terenu. Składa się z części informacyjnej i właściwej, tj. kartograficznej. Ma zazwyczaj wielkość arkusza A4.

W części informacyjnej oprócz nazwy mapy i jej skali podaje się: województwo, powiat, jednostkę ewidencyjną, obręb i numer działki, której mapa dotyczy. Mapa zasadnicza opatrzona jest pieczęcią potwierdzającą, że ta kopia mapy jest zgodna z treścią materiałów z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego na dzień wydania.

W części właściwej tj. kartograficznej mapa zasadnicza pokazuje granice działek z jej numerami, obrysy budynków z określeniem typu (np. m-mieszkalne, g-gospodarcze, h-hala przemysłowa), ilości kondygnacji i numeru administracyjnego, jeżeli został nadany. Mapa zasadnicza pokazuje również sieci uzbrojenia terenu. W przypadku mediów podziemnych określa podstawowe parametry techniczne (np. średnica kanalizacji). Natomiast jeżeli chodzi o sieci napowietrzne (elektroenergetyczne i teletechniczne) - mapa zasadnicza przedstawia jedynie słupy tych sieci i kierunki przebiegu instalacji bez określenia ich parametrów technicznych. Na mapie zasadniczej pokazane są również utwardzone części działek, takie jak dojścia, dojazdy lub miejsca parkingowe.

Skala mapy zasadniczej

Poniżej podajemy skale mapy zasadniczej w zależności od zurbanizowania, zainwestowania obszaru, w którym znajduje się zakres terenu objęty mapą:

  • skala 1:500 – dla terenów o znacznym obecnym lub przewidywanym zainwestowaniu,
  • skala 1:1000 – dla terenów małych miast, aglomeracji miejskich i przemysłowych oraz terenów osiedlowych wsi będących siedzibami gmin,
  • skala 1:2000 – dla pozostałych zwartych terenów osiedlowych, terenów rolnych o drobnej, nieregularnej szachownicy stanu władania oraz większych zwartych obszarów rolnych i leśnych na terenach miast,
  • skala 1:5000 – dla terenów o rozproszonej zabudowie wiejskiej oraz gruntów rolnych i leśnych na obszarach pozamiejskich.

Mapa zasadnicza a mapa ewidencyjna - różnice

Mapa ewidencyjna jest opracowaniem kartograficznym zawierającym przestrzenne informacje o granicach działek i innych obiektów ewidencyjnych, w tym o granicach konturów użytków rolnych i klas bonitacyjnych (tzn. klas jakości gleby pod względem jej wartości użytkowej) oraz ich oznaczenia, a także kontury budynków objętych ewidencją. Mapy zasadnicze i mapy ewidencyjne różnią się między sobą zakresem przedstawionych informacji. Mapa ewidencyjna zawiera ich mniej, np. nie pokazuje sieci uzbrojenia terenu, urządzeń budowlanych i innych obiektów topograficznych. Jest więc bardziej czytelna od mapy zasadniczej i choć zawiera mniej informacji, dla niektórych postępowań jest wystarczająca, jak również bardziej przejrzysta zwłaszcza w terenach intensywnie zurbanizowanych. Mapa ewidencyjna jest więc nakładką na mapę zasadniczą i obejmuje wyłącznie dane ewidencyjne.

Do czego potrzebna jest mapa zasadnicza?

Mapa zasadnicza ma bardzo szerokie zastosowanie, gdyż wykorzystuje się ją do celów ewidencyjnych, planistycznych i gospodarczych, a także strategicznych. Z punktu widzenia Inwestora, planującego budowę domu, mapa ta jest potrzebna prawie na każdym etapie procesu budowlanego.

Mapa zasadnicza jako załącznik do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa zakres załączników do wniosku o uzyskania Warunków Zabudowy. Jednym z kluczowych jest kopia mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (w przypadku, gdy dla obszaru objętego wnioskiem nie ma mapy zasadniczej) w zakresie terenu objętego wnioskiem i obszaru oddziaływania inwestycji. Dla inwestycji liniowych np. budowy sieci kanalizacji sanitarnej, sieci gazowej, wymagana skala mapy to 1: 2000. W pozostałych przypadkach wymaganą skalą mapy jest 1:500 lub 1:1000.

Mapa zasadnicza niezbędna do wykonania przyłączy

Mapy zasadnicze są także konieczne do wstępnego rozpoznania możliwości wykonania przyłączy z istniejącego uzbrojenia terenu i wystąpienia z wnioskiem o określenie warunków wykonania przyłączy do właściwych jednostek zarządzających sieciami.

Mapa do celów projektowych bazuje na mapie zasadniczej

Mapa do celów projektowych jest to mapa, którą wykonuje uprawniony geodeta w skali 1:500 i zawiera wszystkie informacje z zakresu mapy zasadniczej oraz dodatkowo określa ukształtowanie terenu w formie poziomic (w przypadku znacznego zróżnicowania wysokości w obszarze opracowania) lub w formie określenia rzędnych wysokości siatki punktów (tzw. pikiet geodezyjnych) w przypadku terenu o bardzo małym zróżnicowaniu wysokości. Mapę do celów projektowych Inwestor powinien zlecić geodecie z uprawnieniami, obejmuje ona swoim zasięgiem działkę lub działki przeznaczone do zainwestowania z niezbędnym otoczeniem nie mniejszym niż 30 m. Czasem obszar objęty mapą do celów projektowych trzeba rozszerzyć, tak by objął oddalone sieci uzbrojenia terenu, z których będzie zasilany projektowany budynek. Na mapie do celów projektowych opracowany jest przez uprawnionego projektanta „Projekt zagospodarowania terenu”, będący wraz z opisem do niego podstawowym elementem „Projektu architektoniczno – budowlanego”, niezbędnym do uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę. Format mapy do celów projektowych w przypadku planowania budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego to najczęściej wielkość A3. Mapa do celów projektowych winna być opatrzona klauzulą potwierdzającą przyjęcie wyników prac geodezyjnych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Sprawdź nasze projekty domów do 70m2 powierzchni zabudowy, które wybudujesz bez pozwolenia na budowę. 

Mapa geodezyjna inwentaryzacji powykonawczej

Innym rodzajem mapy geodezyjnej, którą kończymy cały proces przygotowania inwestycji i jej realizacji, jest geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektów budowlanych. Mapa inwentaryzacji powykonawczej, wykonywana również przez uprawnionego geodetę, obejmuje swoim zakresem teren naszej inwestycji z najbliższym otoczeniem i pokazuje elementy z zakresu mapy zasadniczej ze szczególnym uwzględnieniem zrealizowanych elementów inwestycji, tj. obrysu wybudowanego budynku lub budynków z przyłączami i elementami utwardzonego terenu (dojścia, dojazdy, tarasy ziemne itp.). Mapa ta winna być opatrzona oświadczeniem geodety, który sporządza mapę i stwierdza, że lokalizacja budynku (lub budynków) jest zgodna z warunkami decyzji pozwolenia na budowę, na podstawie której został zrealizowany. Mapa inwentaryzacji powykonawczej, aby stać się pełnowartościowym dokumentem, winna być opatrzona klauzulą potwierdzającą przyjęcie wykonanej inwentaryzacji do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Kto wydaje mapę zasadniczą?

Mapę zasadniczą, a właściwie jej kopię, można uzyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartografii, który jest właściwy dla położenia danej działki, jako dokument potrzebny np. do wniosku o wydanie warunków zabudowy. Takie ośrodki działają przy starostwach w całej Polsce i często znajdują się w tych samych budynkach co pozostałe wydziały starostwa. Natomiast w celach informacyjnych można ją obejrzeć online na portalu „Geoportal.pl” z powszechnym dostępem.

Wniosek i dokumenty potrzebne do uzyskania mapy zasadniczej lub ewidencyjnej

W celu uzyskania mapy zasadniczej działki lub mapy ewidencyjnej należy pobrać, wypełnić i wydrukować wniosek (formularz edytowalny P i P1) lub pobrać i wypełnić wniosek w formie papierowej w biurze państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, mieszczącego się na ogół w budynku starostwa powiatowego.

Wypełniając wniosek, należy wskazać w formularzu P przedmiot wniosku (mapa zasadnicza lub mapa ewidencyjna) oraz cel pobrania materiałów (np. złożenie wniosku o Warunki Zabudowy). Należy wybrać również sposób udostępnienia materiałów (forma papierowa czy elektroniczna). W przypadku wyboru formy elektronicznej należy podać dane kontaktowe, w tym adres e-mail, na który dokumenty opłaty i materiały mają być przesłane. Wypełnienie tych danych oznacza automatycznie zgodę na ich przetwarzanie przez ten urząd.

W części P1 formularza należy określić parametry, którym ma odpowiadać udostępniana mapa oraz dane identyfikujące obszar, dla którego mapa ma być wydana (obręb ewidencyjny i numer ewidencyjny działki). Wniosek można złożyć w wersji papierowej lub elektronicznej.

W wielu przypadkach, załatwiając sprawę osobiście w biurze państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, można uzyskać mapę zasadniczą lub ewidencyjną „od ręki”.

Cena mapy zasadniczej działki

Zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 24 września 2020 r. o udostępnianiu materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego od 01 stycznia 2021 r. obowiązują nowe stawki opłat. W tabelach, które są załącznikiem do rozporządzenia, zestawione są stawki za pozyskanie różnych rodzajów map geodezyjnych. W zależności od jej rodzaju i obszaru, jaki ma obejmować, określona jest wysokość opłaty. Przykładowo, za kopię mapy zasadniczej w postaci rastrowej – 14,55 zł/ha, (mapa prowadzona w postaci mapy papierowej), za kopię mapy zasadniczej w postaci wektorowej (cyfrowej) 20,78 zł/ha. Zwyczajowo jednak wysokość opłaty nalicza pracownik Starostwa Powiatowego, służby geodezyjnej, gdyż obliczenie wysokości opłaty nie jest niestety łatwe.

Cena uzyskania mapy do celów projektowych jest uzależniona od obszaru opracowania oraz od stopnia zurbanizowania terenu. W przeciętnych warunkach cena ta mieści się pomiędzy 1.000 - a 1.500 zł.

Cena uzyskania mapy geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej mieści się zwykle pomiędzy 1.200 zł a 1.500 zł.

Ceny opracowań geodezyjnych takich jak wspomniana mapa do celów projektowych, czy inwentaryzacja powykonawcza, kształtować też może rynek usług geodezyjnych.

Ile trzeba czekać na mapę do celów projektowych?

W procesie inwestycyjnym, pojęcie czasu jest jednym z ważniejszych. Opracowanie niezbędnej dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, a następnie okres realizacji, do momentu wprowadzenia się do wymarzonego domu, wszystkie te etapy wymagają oszacowania czasu ich trwania. Na początkowym etapie przygotowania inwestycji w fazie projektowej, jest opracowanie mapy do celów projektowych. Czas tego opracowania geodezyjnego, wykonanego przez uprawnionego geodetę zależy od wielu czynników, a przede wszystkim od ilości pracujących w danym terenie uprawnionych geodetów oraz ilości zleceń, jakie oni posiadają. Proces wykonywania mapy składa się z następujących etapów:

  1. pozyskanie, wykorzystanie i analiza materiałów z zasobu geodezyjnego (prowadzonego przez Starostwa Powiatowe), organ służby geodezyjnej i kartograficznej, który otrzymał zgłoszenie prac, udostępnia kopie zbiorów danych lub innych materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, dotyczących danego zgłoszenia prac niezwłocznie, nie później niż w terminie 5 dni roboczych,
  2. porównanie treści mapy zasadniczej pozyskanej z zasobu geodezyjnego ze stanem faktycznym w terenie,
  3. dokonanie niezbędnych pomiarów terenowych w tym sytuacyjnych i wysokościowych,
  4. sporządzenie opracowania geodezyjnego,
  5. przedłożenie wyników prac geodezyjnych we właściwym starostwie powiatowym, organie służby geodezyjnej i kartograficznej w celu potwierdzenia ich przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Dokumenty i materiały przeznaczone dla Inwestora opieczętowane zostają klauzulą urzędową. Obicie mapy do celów projektowych klauzulą kończy etap opracowania mapy.

Tak przygotowane opracowanie geodezyjne jest podstawą do podjęcia prac projektowych związanych z realizacją inwestycji np. budową budynku.

Okres ważności mapy zasadniczej

Przepisy geodezyjne nie określają okresu ważności mapy zasadniczej ani też mapy do celów projektowych. Często obiegowym terminem ważności mapy do celów projektowych jest okres do dwóch lat. Można wykorzystywać opracowania geodezyjne nawet dłużej, pod jednym jednak warunkiem. Treść mapy nie może ulec zmianie. Jeżeli po zakupie mapy w ramach jej zakresu zaistniały zmiany w terenie np. powstały nowe obiekty budowlane lub zmieniło się uzbrojenie terenu, taka mapa nie jest już mapą aktualną. Dla mapy do celów projektowych ważnym aspektem jest również wykonanie zmiany ukształtowania terenu po opracowaniu mapy. Jest to częstym działaniem wykonywanym przez Inwestorów, w ramach przygotowania terenu inwestycji a przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Działania takie niestety dezaktualizującym już mapę. Nie będzie ona w tym zakresie zgodna z układem warstwic lub pikiet na mapie.

Mapa więc zachowuje ważność, jeżeli stan terenu oraz sytuacja prawna nieruchomości nie zmieniły się. W przypadku zaistnienia zmian, nawet jeżeli mapa jest wykona stosunkowo niedawno, należy zlecić uprawnionemu geodecie aktualizację mapy. Wykonanie aktualizacji jest objęte analogicznymi czynnościami geodezyjnymi, jak w przypadku opracowania mapy bazowej.

Mapa do celów projektowych jest podstawą do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu w postępowaniu związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Przepisy Prawa budowlanego (art.34 ust.3 pkt 1) precyzują jedynie, że projekt zagospodarowania ma być wykonany na aktualnej mapie. Nie określają daty ważności opracowania geodezyjnego. Częstym zabezpieczeniem, w przypadku mapy do celów projektowych z odległą datą opracowania jest adnotacja geodety lub projektanta o aktualnej treści mapy.

 

Czytaj również:
Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Wszystko, co musisz wiedzieć, starając się o Warunki Zabudowy.

Wybrane dla Ciebie projekty domów

Dołącz do Newslettera ARCHON+

Otrzymuj na bieżąco informacje o nowościach projektowych, wyjątkowych wnętrzach, inspirujących realizacjach oraz atrakcyjnych promocjach.

Messenger Czat z Doradcą
 12 37 21 900

Dzień dobry,

Niestety nie ma nas teraz w biurze. Czy chcesz, abyśmy do Ciebie oddzwonili w wybranym przez Ciebie terminie?