Czy warto kupić działkę rolną w Polsce? Plusy, minusy, koszty i aktualne przepisy (2025)

Popularność działek rolnych wciąż rośnie, ponieważ ziemia rolna jest kilkukrotnie tańsza od tej przeznaczonej pod budownictwo, niższy jest też podatek pobierany od gruntów rolnych (nawet o kilka razy). Zakup działki rolnej w Polsce może być atrakcyjną alternatywą dla droższych gruntów budowlanych – zwłaszcza dla osób planujących inwestycję długoterminową lub przyszłą budowę domu. Czy jednak kupno ziemi rolnej faktycznie się opłaca? Odpowiedź brzmi: to zależy – głównie od lokalizacji, klasy gruntu, obowiązujących przepisów i Twoich planów. Poniżej znajdziesz kompleksowe, aktualne i praktyczne omówienie tematu, odpowiadające na najczęstsze pytania inwestorów.

Działka rolna (grunt rolny, ziemia rolna, nieruchomość rolna) to teren przeznaczony w ewidencji gruntów do prowadzenia działalności rolniczej. O jej statusie decydują m.in.:

- zapisy w ewidencji gruntów i budynków,

- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w jego braku – studium uwarunkowań lub decyzja o warunkach zabudowy.

Tak, zakup działki rolnej może się opłacać, szczególnie jeśli:

- cena gruntu jest znacznie niższa niż działki budowlanej,

- planujesz inwestycję długoterminową,

- liczysz na przyszłe odrolnienie,

- chcesz zabezpieczyć kapitał przed inflacją.

Najważniejsze korzyści:

- niższa cena zakupu – często nawet 3–5 razy taniej niż działka budowlana,

- duża dostępność gruntów poza miastami,

- potencjał wzrostu wartości (szczególnie w gminach rozwijających się),

- możliwość wykorzystania gruntu rolniczo lub rekreacyjnie.

Kupno ziemi rolnej wiąże się również z ograniczeniami, o których warto wiedzieć przed podpisaniem umowy.

Najczęstsze minusy:

- brak możliwości budowy domu bez zmiany przeznaczenia,

- czasochłonny i niepewny proces odrolnienia,

- ograniczenia w zakupie (ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego),

- brak mediów i infrastruktury technicznej,

- ryzyko, że plan miejscowy nigdy się nie zmieni.

Średnie ceny gruntów rolnych (GUS – I połowa 2025):

- średnia krajowa: ok. 69 700–70 000 zł/ha (około 7 zł/m²)

- najlepsze grunty (kl. I-II): do ok. 123 000 zł/ha w droższych rejonach

Przykładowe ceny wg województw (GUS, I poł. 2025):

- Wielkopolskie: ~97 400 zł/ha (najdroższe ogólnie)

- Kujawsko-Pomorskie: ~82 700 zł/ha

- Podlaskie: ~79 200 zł/ha

- Mazowieckie: ~72 400 zł/ha

- Lubelskie: ~58 500 zł/ha

- Podkarpackie: ~48 200 zł/ha

- Zachodniopomorskie: ~43 600 zł/ha 

Bezpośrednio – najczęściej nie.
Budowa domu na działce rolnej jest możliwa tylko w określonych przypadkach:

Budowa jest możliwa, gdy:

- MPZP dopuszcza zabudowę,

- działka została odrolniona,

- inwestor jest rolnikiem indywidualnym (w określonych warunkach),

- powierzchnia gruntu jest niewielka (np. < 0,3 ha – zależnie od gminy).

Odrolnienie to formalna zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze.

Etapy odrolnienia:

- zmiana MPZP lub uzyskanie decyzji WZ,

- wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,

- opłaty jednorazowe i roczne (dla klas I–III).

Koszt odrolnienia:

- od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych,

- najwyższe opłaty dotyczą gruntów wysokiej klasy.

Zakup ziemi rolnej reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Najważniejsze zasady:

- grunty z użytkami rolnymi < 0,3 ha może kupić każda osoba – ustawa się nie stosuje, brak ograniczeń.

- grunty z użytkami rolnymi 0,3 ha – < 1 ha może kupić osoba niebędąca rolnikiem, ale KOWR ma prawo pierwokupu.

- przy zakupie ziemi ≥ 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR (lub inny wyjątek ustawowy).

- nabywca powinien prowadzić gospodarstwo rolne przez określony czas (zwykle min. 5 lat) i ograniczenia w odsprzedaży mają zapobiegać spekulacji.

- istnieją wyjątki i szczególne przypadki (np. osoby bliskie zbywcy, gminy, spadkobiercy), które mogą nabyć ziemię na innych zasadach.

✔ status w ewidencji gruntów
✔ MPZP lub studium
✔ klasę gleby
✔ dostęp do drogi publicznej
✔ media i uzbrojenie
✔ możliwość odrolnienia
✔ ograniczenia KOWR
✔ koszty dodatkowe (notariusz, podatki)

Inwestor kupuje działkę rolną 3000 m² pod miastem za 90 000 zł.
Po 6 latach gmina zmienia MPZP – grunt staje się budowlany.
➡️ Wartość działki wzrasta do 240 000 zł.

Zakup działki rolnej może być dobrą decyzją, jeśli:

- masz czas,

- rozumiesz ryzyko,

- analizujesz lokalne plany,

- nie zakładasz szybkiej budowy.

Jeśli natomiast zależy Ci na pewnej i szybkiej realizacji domu, działka budowlana – mimo wyższej ceny – będzie rozwiązaniem bezpieczniejszym.

W przypadku zakupu działki rolnej należy liczyć się z dodatkowymi formalnościami. Możliwości budowy domu zależą przede wszystkim od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wielkości i klasy gruntu.

Najprostszą sytuacją jest zakup działki rolnej przeznaczonej w MPZP pod zabudowę siedliskową. Plan miejscowy określa minimalną powierzchnię takiej działki, która różni się w zależności od gminy. Po spełnieniu warunków wynikających z planu możliwe jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę.

W gminach bez uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego sytuacja jest bardziej skomplikowana. Działka może zostać uznana za siedliskową, jeśli jej powierzchnia odpowiada średniej wielkości gospodarstwa rolnego w danej gminie, co w praktyce oznacza od kilku do nawet kilkudziesięciu hektarów – w zależności od regionu.

Najwięcej formalności dotyczy niewielkich działek rolnych, które inwestor chce przekształcić w budowlane. Wymaga to odrolnienia gruntu poprzez zmianę MPZP oraz wyłączenia go z produkcji rolnej. Obowiązek uzyskania zgody na wyłączenie nie dotyczy gruntów słabszych klas (IV–VI pochodzenia mineralnego). Cały proces może trwać wiele miesięcy i nie zawsze kończy się sukcesem

Zobacz, jak wybrać idealną działkę