+48 12 37 21 900
archon@archon.pl
newsletter
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
Wszystko wskazuje na to, że po kilku latach gwałtownych wahań warszawski rynek najmu wchodzi w fazę stabilizacji. Ceny, choć wciąż na wysokim poziomie, przestały dynamicznie rosnąć, a w niektórych segmentach można nawet zauważyć niewielkie korekty. Czy tak jednak pozostanie? Prognozy nie są jednoznaczne.
Nowa równowaga, czyli warszawski rynek najmu po szoku popytowym
Dane za pierwsze półrocze 2025 roku jednoznacznie wskazują na uspokojenie nastrojów na warszawskim – i zresztą nie tylko warszawskim – rynku najmu. Jak wynika z analizy stawek ofertowych przygotowanej przez Grupę Morizon-Gratka, w czerwcu 2025 roku średnie ceny najmu kawalerek i mieszkań dwupokojowych w Warszawie były nieznacznie niższe niż rok wcześniej. Odnotowane spadki sięgały odpowiednio -1,9% oraz -1,4%. Z kolei wzrost stawek odnotowano jedynie w segmencie mieszkań trzypokojowych (+2,4%). Mieszkania czteropokojowe potaniały natomiast o 1,6%. Tym samym – o ile można zauważyć pewne zmiany w wysokości stawek, o tyle są one na tyle niewielkie, że należy mówić o względnej stabilizacji. Po okresie gwałtownych wzrostów może być to sygnał osiągnięcia przez rynek punktu równowagi.
Osoby, które śledziły sytuację na rynku najmu w ostatnich miesiącach, mają jednak prawo być zaskoczone względną stabilizacją stawek. Skąd zatem taka zmiana? Jak wskazuje Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka, jest to w dużej mierze efekt powrotu rynku do normalności po szoku popytowym, wywołanym napływem uchodźców z Ukrainy. W jego opinii po upływie tego impulsu (i skutków programu Bezpieczny Kredyt) rynek wrócił do względnej stabilności. Jak uważa ekspert, teraz to właściciele mieszkań muszą zabiegać o najemców – w tym również poprzez dostosowanie cen do realiów rynkowych.
Dla wynajmujących oznacza to koniec ery dyktowania warunków i konieczność większej elastyczności.
Lato może przynieść ponowne zawirowania. Wszystko przez nadciągający rok akademicki
Warto jednak mieć świadomość, że ta pozorna stabilizacja może zostać poddana próbie. Okres od lipca do września to na warszawskim rynku najmu tradycyjnie czas największego popytu, napędzanego przez studentów poszukujących lokum na nowy rok akademicki oraz absolwentów rozpoczynających pracę w stolicy. Jak pokazuje historia, w tym okresie ceny mogą gwałtownie rosnąć, a najatrakcyjniejsze oferty znikają w ciągu kilku godzin.
Właściciele, świadomi wzmożonego popytu, często wstrzymują się z publikacją ofert do początku wakacji, licząc na możliwość uzyskania wyższego czynszu. To z kolei dodatkowo zwiększa presję na poszukujących. W tym roku ten mechanizm może być jednak osłabiony przez ogólnie większą podaż (i ostrożniejsze podejście najemców, którzy w warunkach stabilizacji cen mają większe pole do negocjacji).
Jak wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego, rynek wchodzi w okres wakacyjny ze stabilnymi cenami i relatywnie dużą podażą, co może osłabić pozycję negocjacyjną wynajmujących. Właściciele wciąż będą próbowali podnosić stawki, jednak bardziej świadomi i lepiej przygotowani najemcy, dysponujący większym wyborem, mogą skuteczniej opierać się tej presji. Można zatem prognozować, że tegoroczny szczyt sezonu, choć wciąż będzie czasem intensywnej konkurencji, może charakteryzować się mniejszą skalą podwyżek niż w latach ubiegłych. Kluczowe będzie tu zachowanie równowagi między oczekiwaniami właścicieli a realnymi możliwościami finansowymi poszukujących, których budżety wciąż znajdują się pod presją wysokich kosztów życia.
Jak przygotować się do poszukiwań w szczycie sezonu?
Dla osób planujących wynajem mieszkania w Warszawie w okresie letnim kluczem do znalezienia odpowiedniego lokum jest strategia i właściwe przygotowanie.
Po pierwsze, poszukiwania należy rozpocząć z wyprzedzeniem. Daje to dostęp do szerszej puli ofert i pozwala uniknąć największej presji cenowej, która pojawia się w sierpniu i wrześniu.
Po drugie, należy być przygotowanym finansowo i formalnie. W sezonie liczy się czas reakcji. Warto mieć z góry przygotowaną kaucję oraz dokumenty, o które może poprosić właściciel, takie jak zaświadczenie o dochodach czy umowa o pracę.
Po trzecie, kluczowa jest codzienna analiza rynku. Warto korzystać z portali ogłoszeniowych i ustawić powiadomienia o nowych ofertach spełniających konkretne kryteria. Im szybsza reakcja na nowe ogłoszenie, tym większa szansa na umówienie się na spotkanie przed innymi chętnymi.
Dobrze też pamiętać o możliwościach negocjacyjnych. Właściciele mieszkań, które są dostępne na rynku od dłuższego czasu, mogą być bardziej skłonni do obniżki czynszu. Argumentem w rozmowie może być również chęć podpisania umowy na dłuższy okres, co dla wynajmującego oznacza stabilność i pewność przychodu.
Należy też podkreślić, że mimo wszystko rynek najmu w Warszawie w 2025 roku stwarza nieco bardziej sprzyjające warunki dla najemców niż w latach ubiegłych. Nie zmienia to jednak faktu, że okres wakacyjny wciąż pozostaje czasem wzmożonej konkurencji, w którym o zrealizowaniu założonego planu decydują przede wszystkim dobre przygotowanie, szybkość działania i umiejętności negocjacyjne.
Perspektywa wynajmującego: inwestycja wciąż opłacalna, ale wymaga większej elastyczności
Zaobserwowana stabilizacja cen może prowokować pytanie, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem w Warszawie wciąż pozostaje opłacalna. Odpowiedź jest twierdząca – choć nie da się ukryć, że obecnie wymaga to od właścicieli znacznie bardziej aktywnego i elastycznego podejścia niż w latach ubiegłego boomu.
Analiza Grupy Morizon-Gratka pokazuje, że czas potrzebny na zwrot z inwestycji jest długi i wynosi od około 221 miesięcy (ponad 18 lat) w przypadku kawalerki do 256 miesięcy (ponad 21 lat) dla mieszkania dwupokojowego. Tak długa perspektywa zwrotu oznacza, że kluczem do rentowności jest nie tyle maksymalizacja czynszu, co minimalizacja okresów, w których lokal stoi pusty. W obecnych, bardziej konkurencyjnych warunkach, to właśnie właściciele muszą bardziej zabiegać o najemców. Oznacza to często konieczność nie tylko urealnienia oczekiwań cenowych, ale także dbałości o standard nieruchomości i jej profesjonalną prezentację w internecie. W sytuacji, gdy najemcy mają większy wybór, kluczowe staje się wyróżnienie oferty na tle konkurencji, na przykład poprzez świeżo odmalowane ściany, sprawny sprzęt AGD czy estetyczne umeblowanie. Czas, w którym wynająć można było niemal każdy lokal w dowolnym standardzie, bezpowrotnie minął.
Warszawski rynek najmu – jakie są prognozy na przyszłość?
Czego jednak można spodziewać się w kolejnych miesiącach? Wzmożony popyt, który prawdopodobnie będzie utrzymywać się co najmniej do końca września, powinien znacznie osłabnąć w ostatnich miesiącach roku. Sprzyjać temu będzie zakończenie poszukiwań mieszkania (lub pokoju) na wynajem przez studentów. Warto mieć jednak świadomość, że pod koniec 2025 roku popyt na mieszkania na wynajem może znowu wzrosnąć – tym razem za sprawą osób, których umowa najmu kończy się wraz z końcem roku.
Co do zasady jednak można się spodziewać, że stabilizacja, z którą mamy do czynienia w tym momencie, będzie się nadal utrzymywać. Sytuacja mogłaby ulec zmianie, gdyby rządzący zdecydowali się jednak na wprowadzenie kolejnego programu wspierającego zakup pierwszej nieruchomości. W takim przypadku popyt na mieszkania na wynajem mógłby gwałtownie osłabnąć, co z kolei prawdopodobnie poskutkowałoby korektą wysokości stawek najmu. Na ten moment jest to jednak mało prawdopodobne.
Rynek najmu mieszkań w Warszawie – podsumowanie
W tym momencie sytuacja na rynku najmu jest stosunkowo stabilna – można wprawdzie zaobserwować niewielkie zmiany stawek, jednak są one na tyle kosmetyczne, że nie mają większego wpływu na sytuację ani najemców, ani wynajmujących. Trzeba jednak pamiętać, że lato to zawsze gorący okres na rynku najmu – a co za tym idzie, sytuacja może chwilowo ulec zmianie. Po ewentualnych zawirowaniach i zwiększonym popycie powinna jednak powrócić do normy.
Dbamy o Twoją prywatność