Ile kosztuje i jak w praktyce wygląda wycena nieruchomości?

Ogromna dynamika rynku nieruchomości wiąże się z istnieniem różnorodnych czynników mających wpływ na wartość działki, domu lub mieszkania. Znaczenie tych czynników zmienia się w czasie, zależnie od pojawienia się różnych okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości. Oto na przykład mieszkanie w dzielnicy miasta uchodzącej przez lata za niebezpieczną, może okazać się bardzo dużo warte, gdy okolica ta zostanie zrewitalizowana i stanie się modną lokalizacją pożądaną przez Inwestorów. Tak jest na warszawskiej Pradze, krakowskim Kazimierzu czy łódzkim Księżym Młynie. Lokalizacja to jednak tylko jeden z kilku ważnych aspektów, które bierze się pod uwagę przy wycenie. Co zatem trzeba wiedzieć o zasadach wyceny nieruchomości? Gdzie szukać dokładnych informacji o tym, jak sprawdzić wartość mieszkania albo jak wycenić dom z działką? Czy możemy to zrobić samodzielnie, a jeśli nie, to ile kosztuje wycena domu? Na te i wiele innych pytań związanych z procesem wyceny nieruchomości odpowiadamy w poniższym artykule. Zamierzając kupić działkę pod budowę domu, sprzedać nieruchomość lub dokonać jej zakupu, warto zapoznać się z kilkoma kluczowymi aspektami wyceny nieruchomości, bo jest to zagadnienie bardzo złożone.

Wycena nieruchomości to postępowanie zmierzające do określenia wartości nieruchomości. Proces przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest określony w przepisach. Podstawą prawną do przeprowadzenia wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami celem procesu wyceny nieruchomości może być określenie jej wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej, przy czym ta ostatnia nie jest w Polsce dotychczas ustalana z uwagi na brak procesu powszechnej taksacji nieruchomości. Z kolei wartość odtworzeniowa nieruchomości ma charakter potencjalny i pozwala wskazać koszt, jaki trzeba by było ponieść, aby nabyć nieruchomość, która podlega wycenie.

Najistotniejsza jest w omawianym kontekście rynkowa wartość nieruchomości, ponieważ to jej dokonuje się na potrzeby sprzedaży nieruchomości, inwestowania w nie, zabezpieczenia kredytów hipotecznych i wreszcie na użytek postępowań sądowych. Należy przez nią rozumieć kwotę szacunkową, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży, zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy sprzedającym a kupującym, którzy występują jako niezależne od siebie strony transakcji (czyli nie są na przykład ze sobą blisko spokrewnieni, mają wyraźny zamiar zawarcia umowy i odpowiednie ku temu rozeznanie, działają rozważnie i nie znajdują się w sytuacji przymusowej).

Profesjonalnej wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, posiadający odpowiednie uprawnienia państwowe. Wyceny na własny użytek możemy dokonać sami, ale nie będzie ona tak precyzyjna i wiążąca, jak wycena licencjonowanego rzeczoznawcy i łatwiej będzie ją można podważyć.

Najprostsza odpowiedź brzmi - wtedy, gdy jest ona potrzebna. Możemy ją wykonać choćby wtedy, gdy jesteśmy zainteresowani aktualną wartością danej nieruchomości. Możemy, a niejednokrotnie musimy, zlecić ją rzeczoznawcy majątkowemu, bo często przeprowadzanie przez niego wyceny wynika wprost z przepisów. Różnych sytuacji, w których dokonanie wyceny domu, działki czy mieszkania jest zalecane lub obowiązkowe nie jest mało, dlatego warto pokusić się o ich usystematyzowanie, które przedstawiamy poniżej.

O tym, w jaki sposób będzie przebiegał proces wyceny nieruchomości i jakie metody znajdą w nim zastosowanie, decydują indywidualne cechy danej nieruchomości i powody, które stoją za potrzebą określania wartości nieruchomości. Poniżej wskazujemy na różne sytuacje, w których wycena może okazać się konieczna. Najczęściej wyceny dokonuje się na użytek postępowań sądowych, mających na celu podział współwłasności, albo też w związku z transakcjami sprzedaży nieruchomości, czy ustalaniem wysokości odszkodowania. Wycena nieruchomości niemniej istotna bywa przy udzielaniu kredytu hipotecznego lub ustalaniu wysokości niektórych podatków. Nierzadko wycenę nieruchomości zleca się również w związku z planowaniem przestrzennym i zmianami w zagospodarowaniu terenu. Zobaczmy zatem, jak to wygląda w poszczególnych przypadkach.

Konieczność podziału spadku, w którym spadkobiercom przypada nieruchomość, to jedna z najczęstszych sytuacji, gdy wycena nieruchomości bywa nieodzowna. O ile nabywane na drodze spadku pieniądze jest łatwo podzielić, o tyle podział mieszkania, domu czy działki może się okazać procesem dosyć skomplikowanym i często wymagającym postępowania sądowego. Jeżeli bowiem pomiędzy spadkobiercami nie ma zgody co do podziału masy spadkowej, nie można tego dokonać w sposób umowny, udając się w tym celu jedynie do notariusza. Ów brak zgody co do spadku oznacza zwrócenie się do sądu, który ma rozstrzygnąć, jaka jest wartość spadku i jak powinien wyglądać jego podział. Powołuje na tę okoliczność biegłego i w tej roli wkracza właśnie rzeczoznawca majątkowy, mający za zadanie dokonać operatu szacunkowego, o którym piszemy w dalszej części artykułu.

Zachowek jest przewidziany przez prawo spadkowe po to, by chronić interesy najbliższego kręgu spadkobierców nawet wówczas, gdy nie są oni uwzględnieni w testamencie spadkodawcy. Przysługuje on w postaci świadczenia pieniężnego najbliższej rodzinie zmarłego: dzieciom oraz wnukom, małżonkowi lub małżonce, a także rodzicom osoby zmarłej. Obowiązek zapłaty zachowku przez pięć lat od daty ogłoszenia testamentu ciąży na rzeczywistym spadkobiercy, który nabył spadek, jako osoba wskazana w testamencie. Obliczenia zachowku dokonuje się na podstawie wartości spadku, którą z kolei ustala się według cen z daty orzekania o roszczeniach z tego tytułu. Wartość zachowku ustala rzeczoznawca majątkowy, występujący najczęściej jako biegły na drodze postępowania sądowego.

Darowizna nieruchomości to nieodpłatne przekazanie nieruchomości, którego dokonuje się poprzez zawarcie umowy pomiędzy darczyńcą a obdarowanym, choć po każdej ze stron umowy może występować więcej niż jedna osoba. Przepisanie nieruchomości w ramach darowizny wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Określając w tym akcie wartość nieruchomości, notariusz opiera się na oświadczeniach stron. Podana przez nie wartość nieruchomości może zostać później sprawdzona przez Urząd Skarbowy, ponieważ od darowizny płaci się podatek. Im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższy podatek, dlatego najbezpieczniej zlecić jej wycenę rzeczoznawcy majątkowemu, by nie korygował jej później Urząd Skarbowy.

Zwracając się do banku o kredyt hipoteczny w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, musimy być przygotowani na to, że bank przeanalizuje nasz wniosek nie tylko pod kątem naszej wydolności finansowej i zatrudnienia, ale też pod kątem wartości samej nieruchomości. Bank musi bowiem poznać dokładnie wartość działki, domu lub lokalu, który ma być zabezpieczeniem spłaty zobowiązania zaciągniętego w postaci kredytu hipotecznego. Z reguły banki udzielające kredytów hipotecznych zatrudniają własnych rzeczoznawców majątkowych, którzy na ich zlecenie dokonują operatów szacunkowych lub też posiadają listy rekomendowanych rzeczoznawców, z którymi współpracują i nie biorą pod uwagę operatów wykonywanych przez innych specjalistów.

Jeżeli przy zawarciu małżeństwa nie została spisana intercyza (czyli majątkowa umowa małżeńska określająca podział majątku), to wówczas wszystkie dobra nabyte w czasie trwania małżeństwa, stanowią majątek wspólny małżonków. Decyzja o rozwodzie oznacza ustanie ustawowej wspólności majątkowej i konieczność podziału posiadanych dóbr, a jeśli w grę wchodzą nieruchomości - dom, mieszkanie, działka - podział majątku wymaga stosownej umowy zawartej u notariusza. W przypadku braku zgody między małżonkami co do podziału majątku, mogą oni wstąpić na drogę sądową. Podział nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego w wyniku postępowania sądowego przybiera najczęściej formę zrzeczenia się nieruchomości na rzecz jednej ze stron lub też zrzeczenia się nieruchomości przez jedną stronę na rzecz drugiej strony z obowiązkiem spłaty. Zdecydowanie rzadziej proces ten kończy się sprzedażą nieruchomości w celu równego podziału zysków bądź fizycznym podziałem nieruchomości. Każde z tych czterech rozwiązań wiąże się zazwyczaj z koniecznością zlecenia wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu.

Zobacz najciekawsze projekty domów!

---

---

Zobacz więcej projektów

Najłatwiej zrozumieć jak wygląda wycena nieruchomości krok po kroku, patrząc na schemat postępowania rzeczoznawcy majątkowego. Choć bowiem wyceny nieruchomości możemy dokonać samodzielnie, to w wielu sytuacjach wymagane lub wskazane będzie zlecenie tego procesu rzeczoznawcy majątkowemu. Jest on uprawniony do przeprowadzania wycen, które mają moc prawną, a sam tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej, podobnie jak regulowany odpowiednimi przepisami dostęp do tego zawodu. To, czy rzeczoznawca posiada ważne uprawnienia, sprawdzimy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych , który do publicznej wiadomości udostępnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dodajmy, że w Polsce wykonywanie tego zawodu przez osoby nieuprawnione jest karalne i grozi za to grzywna w wysokości do 50 tysięcy złotych. Rzeczoznawca jest zobowiązany do świadczenia swoich usług zgodnie z prawem, standardami zawodowymi i zasadami etyki zawodowej, które wymagają odeń w pierwszej kolejności szczególnej staranności i zachowania bezstronności oraz tajemnicy zawodowej.

Operat szacunkowy jest z kolei dokumentem, który rzeczoznawca sporządza w formie pisemnej. Zawiera on jego autorską opinię co do wartości danej nieruchomości wraz z wszelkimi istotnymi danymi na jej temat i opisem jej stanu technicznego. Rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość danej nieruchomości wybiera w tym celu metodę i techniki szacowania, na które pozwalają mu przepisy i które uzna za adekwatne w konkretnym przypadku. Bierze przy tym pod uwagę przede wszystkim sam cel dokonywania wyceny, typ nieruchomości (lokal użytkowy, mieszkanie w budynku wielorodzinnym, dom jednorodzinny) i jej lokalizację, a także to, jakie przeznaczenie przewiduje dla niej Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Niemniej istotną rolę odgrywa w procesie wyceny stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę, a także wiedza rzeczoznawcy o cenach innych podobnych nieruchomości.

O ile operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę nie jest konieczny na przykład do sprzedaży nieruchomości, to może okazać się pomocny. Dla potencjalnego nabywcy operat stanowić może ważne źródło informacji na temat stanu nieruchomości oraz obowiązującego dla niej planu zagospodarowania przestrzennego, co dla wielu Inwestorów ma kluczowe znaczenie.

O tym, jakie dokumenty należy zgromadzić, by wycena mieszkania, domu czy działki mogła dojść do skutki, decyduje każdorazowo zarówno jej cel, jak i specyfika samej nieruchomości. Niemniej jednak do grupy niezbędnych dokumentów zaliczyć należy po pierwsze odpis z księgi wieczystej. Znając numer księgi wieczystej dla konkretnej nieruchomości każdy może obecnie przeglądać Centralną Bazę Ksiąg Wieczystych, która jest publicznie i nieodpłatnie dostępna na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Natomiast akta ksiąg wieczystych może przeglądać już tylko osoba mająca interes prawny w obecności prawnika lub osoby do tego uprawnione, czyli notariusze.

Należy także dostarczyć rzeczoznawcy majątkowemu dokument potwierdzający prawo własności, czyli akt notarialny. Jeśli go z jakichś względów nie posiadamy, bo na przykład został zagubiony, należy się zgłosić po odpis do kancelarii notarialnej, w której go sporządzono. Kolejnym ważnym w procedurze wyceny dokumentem jest wypis z ewidencji gruntów oraz mapa ewidencyjna. Wnioskuje się o nie w starostwie powiatowym, gdzie wydawany jest zazwyczaj na poczekaniu. Istotną rolę w procesie wyceny odgrywa wreszcie dokumentacja techniczna budynku, bo pozwala ona na precyzyjne określenie parametrów technicznych wycenianej nieruchomości.

Chcąc odpowiedzieć na to, ile trwa na przykład proces wyceny domu jednorodzinnego, trzeba postawić najpierw pytanie o to, jak rzeczoznawca wycenia dom? Jakie metody w tym celu stosuje i jaka jest specyfika danej nieruchomości? Długość procesu wyceny zależy od tych i wielu innych czynników, a także celu jej wykonywania i oczekiwanego stopnia precyzji. Są wyceny uśrednione, których możemy dokonać nawet samodzielnie i stosunkowo szybko, ale też wyceny wymagające dłuższego zaangażowania ze strony rzeczoznawcy. I tak na przykład wyceny wartości rynkowej nieruchomości takiej jak dom jednorodzinny rzeczoznawca dokonuje w oparciu o analizę wielu czynników zewnętrznych. Porównuje więc ceny rynkowe nieruchomości danego typu w danej okolicy, lokalizację domu, jego dostęp do infrastruktury oraz rozkład pomieszczeń, ale też ewentualne zadłużenie budynku. Oprócz tego uwzględnia oczywiście także czynniki wewnętrzne, czyli przede wszystkim wiek i stan techniczny budynku oraz standard jego wykończenia.

Z uwagi na dynamikę właściwą dla rynku nieruchomości w Polsce operat szacunkowy jest dokumentem ważnym nie dłużej niż 12 miesięcy od daty sporządzenia. Należy w tym kontekście dodać, że operat szacunkowy może zostać uaktualniony i zyskać tym samym nowy termin ważności, przy czym potwierdzić aktualność operatu może jedynie rzeczoznawca, który jest jego autorem i może to zrobić na kolejne 12 miesięcy. Co niezmiernie istotne, aktualizacji operatu rzeczoznawca może dokonać tylko jeden raz.

O tym, ile kosztuje wycena nieruchomości, decyduje wybór metod i narzędzi, które mają do niej doprowadzić. Wiele zależy od tego, czy przeprowadzenie wyceny zlecimy rzeczoznawcy majątkowemu, do czego niejednokrotnie obligują nas przepisy i inne względy. Nie brak jednak sytuacji, które pozwalają na skorzystanie z innych możliwości. Gdy na przykład planujemy sprzedaż lokalu i zastanawiamy się, jak wycenić mieszkanie za darmo, pomocne mogą być dla nas ogólnie dostępne online i darmowe „wyceniarki”, czyli internetowe kalkulatory wartości nieruchomości. Szacują one wartość nieruchomości używając zaprojektowanych w celu algorytmów, które w kilka sekund porównują bardzo dużą liczbę podobnych ofert i dostarczają nam informacji na tej podstawie. Sporo zależy więc od tego, czy wpiszemy do wyszukiwarki prawidłowe dane. Pamiętaj, że kalkulatory oferują wyceny w formie uproszczonej i orientacyjnej, co powinno być dla nas wystarczające, gdy wyceniamy mieszkanie tylko na własny użytek.

Oczywiście, im więcej danych weźmiemy pod uwagę, tym rzetelniejsza i bardziej precyzyjna będzie wycena danego lokalu. Poza wyceniarkami online, możemy także przeanalizować dane dostępne publicznie - rejestry cen, raporty, bazy komornicze oraz inne szczegółowe informacje podawane przez konkretne spółdzielnie mieszkaniowe. Dociekliwość popłaca tu tym bardziej, że z uwagi na dużą dynamikę rynku nieruchomości, raporty cenowe zmieniają się dosyć często, nawet co kwartał. Możesz bezpłatnie skorzystać z tworzonego przez Związek Banków Polskich ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i wysokości cen transakcyjnych nieruchomości. Trzeba zawsze brać jednak pod uwagę, że raporty te wskazują na uśrednione ceny nieruchomości i mają charakter zbiorczy.

Zlecając wycenę rzeczoznawcy majątkowemu, wysokość jego honorarium ustalamy indywidualnie. Nie istnieje uniwersalny cennik tego typu usług. O tym, ile kosztuje operat szacunkowy, przesądza każdorazowa specyfika samego zlecenia. Inaczej jednak rzecz się ma w przypadku, gdy rzeczoznawca występuje w toku sprawy sądowej - wówczas to sąd decyduje o tym, kto i w jakim zakresie ponosi koszty jego pracy i zatrudnienia. Wpływ na cenę usługi wykonywanej przez rzeczoznawcę ma zawsze stopień trudności wykonywania konkretnej wyceny, który wiąże się nierozerwalnie z typem danej nieruchomości i jej lokalizacją, a także inne czynniki, jak na przykład czasochłonności w gromadzeniu koniecznej dokumentacji i sama jej ilość.

Zaniżenie lub zawyżenie wartości nieruchomości ma istotne znaczenie dla Inwestorów, którzy jej zakup chcą sfinansować z kredytu hipotecznego. Wysokość maksimum pożyczki udzielanej przez bank jest bowiem liczone od kwoty wartości nieruchomości, którą ustala rzeczoznawca majątkowy, a nie od kwoty transakcyjnej. Bywa, że wartość nieruchomości okazuje się wyższa od kwoty transakcyjnej, co jest powodem do radości, bo zyskujemy w kredycie nadwyżkę środków, które możemy wykorzystać choćby na wykończenie lokalu. Niekorzystna dla kredytobiorcy jest jednak sytuacja odwrotna, gdy sprzedający mieszkanie zażąda za nie kwoty wyższej od podanej w operacie szacunkowym, bo wówczas bank udzieli kupującemu niższej kwoty kredytu. Bardzo szybki wzrost cen na rynku nieruchomości sprawia, że sytuacje takie nie należą do rzadkości, dlatego nosząc się z zamiarem kupna mieszkania lub domu na kredyt, warto się zorientować, czy cena transakcyjna interesującej nas nieruchomości nie została jednak zawyżona przez sprzedającego, w czym pomocny będzie rzeczoznawca.

Korzystanie z kalkulatorów online w celu wyceny nieruchomości jest sporym ułatwieniem, gdy chcemy sprzedać lub kupić mieszkanie i zorientować w uśrednionych i aktualnych cenach samodzielnie. Kalkulacja taka nie ma jednak postaci operatu szacunkowego, którego autorem może być tylko rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami. Tymczasem wiele banków od ubiegających się o kredyt hipoteczny złożenia wniosku wraz z operatem szacunkowym.

Z kolei w innych sytuacjach, związanych na przykład z podziałem nieruchomości w toku spraw spadkowych czy rozwodowych, mogą nastąpić komplikacje i operat szacunkowy wykonany przez jednego rzeczoznawcę majątkowego może zostać podważony przez drugiego rzeczoznawcę, bo mamy tu do czynienia z autorską opinią jednej osoby. Nie ma zatem wycen doskonałych, do czego przyczynia się dodatkowo ogromna dynamika cen na rynku nieruchomości i konieczność częstego aktualizowana wycen nieruchomości i sporządzania nowych. W tym sensie kalkulatory są bardzo przydatne, bo możemy dzięki nim często i regularnie sprawdzać szacunkową wartość danego lokalu.