Przegląd techniczny budynku – kto, kiedy i jak często powinien wykonywać przegląd techniczny

Bardzo często podziwiając piękne stare miasta, zastanawiamy się, jak to jest możliwe, że te budynki wybudowane z perspektywy naszej historii są nadal tak dobrze zachowane. Stan zachowania budynków zależy przede wszystkim od właściwego nim zarządzania, którego podstawą jest zachowanie możliwie najlepszego stanu technicznego. W przypadku historycznych zabudowań, misją ich właścicieli i zarządców jest utrzymanie budynków w możliwie najlepszym stanie technicznym, który pozwoli zachować ich wartości historyczne dla przyszłych pokoleń. Nasze domy i inne domy nam współczesne, reprezentują współczesną architekturę i w przyszłości będą jej obrazem. Jednym więc z podstawowych obowiązków właścicieli i zarządców budynków jest podejmowanie wszelkich działań możliwych do utrzymywania budynków w należytym stanie technicznym. W tym artykule przybliżymy obowiązki nałożone na właścicieli lub zarządców budynków, przepisami ustawy Prawo Budowlane. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, uzupełnia przepisy budowlane przy zastosowaniu których dobry stan techniczny budynków, będzie zachowany.

Cały proces inwestycyjny związany z budowa budynku ale również jego eksploatacją regulują przepisy ustawy Prawo budowlane. W rozdziale „Utrzymanie obiektów budowlanych” można znaleźć wszystkie konieczne informacje o obowiązkach ciążących na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, w tym przeprowadzaniu okresowego przeglądu technicznego budynku. W przepisach pojawia się pojęcie obiektu budowlanego. Chcąc wyprzedzić wątpliwości, czy obowiązki nałożone na obiekt budowlany dotyczą również budynków, przytaczamy definicje obiektu budowlanego

Ilekroć w ustawie jest mowa o: obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. (art.3 pkt. 1).

Każdy budynek powinien być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w decyzji o pozwoleniu na budowę, w zgodzie z wymaganiami ochrony środowiska. A jego stan techniczny zapewniać musi bezpieczeństwo mieszkańców i użytkowników budynku.

Właściciel budynku zobowiązany jest, przepisami Prawa budowlanego, do właściwego i bezpiecznego użytkowania budynku. W przypadku zaistnienia czynników zewnętrznych, w wyniku których może nastąpić uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, właściciel zobowiązany jest do zapewnienia bezpiecznego użytkowania budynku. Czynnikami zewnętrznymi, w wyniku, których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego mogą być, wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie.

Kontrola stanu technicznego budynku, przegląd techniczny budynku przeprowadza się w celu sprawdzenia, czy stan techniczny budynku zapewnia możliwości jego właściwego użytkowania.

Kontrola stanu technicznego polega na sprawdzeniu elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe oddziaływania czynników środowiskowych i możliwych do zniszczenia w procesie użytkowania obiektu. Kontroli podlegają również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe, elektryczne, piorunochronowe, przewody kominowe – dymowe, spalinowe, wentylacyjne. Wygląd zewnętrzny budynku, jego estetyka oraz otoczenie budynku, to zakres kontroli, który jest również obowiązkowy a który często nie jest brany pod uwagę. Tak więc kontrola estetyki budynku, kończy zakres kontroli nałożony przepisami budowlanymi na właściciela lub zarządcę budynku.

Obowiązek przeprowadzenia, przez właściciela lub zarządcę budynku, kontroli okresowej corocznej lub raz na pięć lat, nałoży jest przepisami budowlanymi.

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

• stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego,
• jego estetyka i otoczenia budynku,
• kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych i letniskowych - rekreacji indywidualnej, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego zwolnieni są z obowiązkowego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.

Jak już pisaliśmy w pierwszej części artykułu, przepisami prawnymi, które regulują proces inwestycyjny związany z budową budynku i jego eksploatacją są przepisy ustawy Prawo budowlane. Obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w dobrym stanie technicznym i użytkowania go według przyjętych ustawą zasad, określił artykuł 61 pkt.1. Obowiązek ten ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Przepis ten sprecyzował również zapis ogólny dodając, że sposób korzystania z nieruchomości musi być zgodny z jej przeznaczeniem, przestrzegane muszą być wszystkie wymogi ochrony środowiska, jak również należy dbać o należyty stan techniczny oraz walory estetyczne budynku. Właściciel budynku odpowiada za jego stan techniczny i zobowiązany jest do przeprowadzania kontroli jego stanu technicznego w czasie użytkowania budynku.

Podsumowując:

do obowiązków właściciela lub zarządcy budynku należy:

• utrzymywanie budynku w dobrym stanie technicznym,
• użytkowanie go zgodnie z przeznaczeniem określonym w pozwoleniu na budowę,
• przeprowadzenie okresowych kontroli stanu technicznego budynku, w tym instalacji i przewodów.

Każdy z użytkowników budynku ma nadzieję, że budynek jest bezpieczny i nie ma obaw, że w jakikolwiek element budynku nie spełnia standardów bezpieczeństwa natomiast wygląd zewnętrzny – estetyka budynku jest i będzie zachowana, a otoczenie budynku utrzymane będzie w sposób pozwalający na jego wykorzystanie.

Mobilizacją właściciela do zachowania dobrego stanu technicznego są narzucone przepisami prawa, kontrole okresowe. Budynek może zostać poddany również przeglądom roboczym sprawdzającym stan przygotowania budynku do okresu zimowego i użytkowania budynku w tym okresie. Przeglądy okresowe powinny być wykonywane w porze wiosennej.

W toku kontroli, przeglądu budynku, szczegółowym sprawdzeniem powinien być poddany stan techniczny budynku. § 5 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, określa szczegółowo zakres kontroli okresowej stanu technicznego:

1. zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyka, filary, gzymsy), balustrad, loggii, balkonów,
2. urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
3. elementów odwodnienia budynku i obróbek blacharskich,
4. pokryć dachowych,
5. instalacji centralnego ogrzewania i cieplej wody użytkowej,
6. urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
7. elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzającej ścieki z budynku,
8. przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Jak już pisaliśmy wcześniej kontrole okresowe budynków powijany być wykonywane w porze wiosennej.

Kontrole podzielne zostały na coroczne i kontrole raz na pięć lat. Obowiązek ich przeprowadzenia został nałożony na właściciela lub użytkownika budynku (art. 62 ustawy prawo budowlane).

Kontroli corocznej podlega:

• stan techniczny:

1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, podlega:

• stan techniczny i przydatności do użytkowania

1. obiektu budowlanego,
2. estetyka obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
3. badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W trakcie kontroli należny dokonać również sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli obiektu budowlanego.

Informacje dodatkowe

• Kontroli stanu technicznego należny również dokonać w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny właścicielowi budynku o naruszeniu lub ingerencji w stan techniczny lub zmianę sposobu użytkowania budynku (art. 62 ust.4a prawa budowlanego). W takim przypadku właściciel powinien przeprowadzić kontrolę w terminie 3 dni od dnia zgłoszenia.
• Nakaz przeprowadzenia kontroli budynku, może nałożyć również Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowanego. Nakaz taki może być nałożony w przypadku stwierdzenia przez Nadzór Budowlany nieodpowiedniego staniu technicznego budynku lub jego części. W takim przypadku może zostać nałożony na właściciela budynku obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej budynku lub jego części.

Przepisy ustawy prawo budowlane w artykule 62, ust. 2 zwolniły z obowiązku przeprowadzenia części kontroli, przeglądów okresowych właścicieli budynków mieszkalnych jednorodzinnych, właścicieli budownictwa zagrodowego i letniskowego – budynku rekreacji indywidualnej. Nie wymagają sprawdzenia stanu technicznego elementy budynku i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.

Kontroli corocznej podlega dla budynków jednorodzinnych, letniskowych, budynków w zabudowie zagrodowej:

• stan techniczny:

1. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
2. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

• stan techniczny i przydatności do użytkowania

1. obiektu budowlanego,
2. estetyka obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
3. badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Oczywiście przeprowadzenie przeglądów technicznych jest obowiązkiem właściciela lub zarządcy domu. Przegląd jednak musi zostać przeprowadzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia do zakresu kontroli jaką przeprowadzają (art. 62 ust.4 Prawa Budowlanego ).

1. instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych,
2. przewodów kominowych, powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych, wentylacyjnych, grawitacyjnych i spalinowych,
3. osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów wolnostojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Koszt wykonania przeglądu technicznego nie jest regulowany żadnymi przepisami, ustalany jest na drodze negocjacji pomiędzy wykonawcami przeglądu a właścicielem budynku. Na rynku mieszkaniowym znajduje się wiele firm, które trudnią się wykonywaniem kompleksowych przeglądów technicznych. Przed zleceniem wykonania kontroli konkretnej firmie, zalecamy wykonanie rozpoznania rynku w tym zakresie. Zwrócić należy jednak uwagę nie tylko na cenę, koszty przeglądu ale również na wiarygodność i rzetelność jego wykonania przez wybranych wykonawców. Pamiętać należy, że kontrola stanu technicznego budynku a tym samym właściwy jego stan techniczny jest gwarantem bezpieczeństwa jego mieszkańców i użytkowników. Istnieje również możliwość wykonania przeglądów technicznych poszczególnych elementów budynku przez indywidualne osoby posiadające wymagane a opisane w artykule uprawnienia. Wymaga to jednak znajomości rynku wykonawców w szerokim zakresie. Suma kosztów takiego przeglądu nie koniecznie będzie niższa niż koszty wykonania przeglądu przez Firmę.

Informacja dodatkowa

Koszt przeglądu technicznego jest uzależniony od wielkości sprawdzanego budynku, stopnia skomplikowania rozwiązań technicznych, ilości i stopnia zaawansowania instalacji wewnętrznych oraz stanu technicznego budynku.

Zakres treści protokołu i jego forma zostały określone w przepisach budowlanych cytowanych w artykule. Protokół powinien zawierać:

1. datę przeprowadzenia kontroli,
2. imię i nazwisko, numer uprawnień wraz ze specjalnością, osoby przeprowadzającej kontrolę,
3. imię i nazwisko właściciela lub zarządcy nieruchomości,
4. jednoznaczne określenie obiektu podlegającego kontroli,
5. zakres kontroli,
6. ustalenia dokonane w zakresie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, jeżeli zostały stwierdzone,
7. zalecenia, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości, czynności mające na celu usunięcie tych nieprawidłowości, termin ich wykonania,
8. metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów,
9. zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli.

Protokoły powinny zawierać informacje na temat stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą, rozmiar zużycia lub uszkodzenia tych elementów, zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania. W protokole powinny znaleźć się również zakres nie wykonanych robót remontowych, zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych. Do protokołu może być dołączony załącznik graficzny, wykonany w trakcie przeprowadzenia kontroli.

Do protokołu należy dołączyć kopie zaświadczeń i decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności, innych uprawnień lub kwalifikacji osób przeprowadzających kontrolę.

Informacje dodatkowe.

Dodatkowymi załącznikami do protokołu mogą być zdjęcia poszczególnych sprawdzanych elementów budynku jego elewacji i otoczenia. Taka dokumentacja fotograficzna pozwoli lepiej określić, zapamiętać i zobrazować ustalenia zawarte w protokole.

Każdy budynek, zgodnie z przytaczanymi w tym artykule wielokrotnie przepisami budowlanymi, wymaga utrzymywania w dobrym stanie technicznym, dającym możliwość bezpiecznego zamieszkania, nie powodującego zagrożenia zdrowia i życia. To są podstawowe kryteria dobrego stanu technicznego budynku ale przepisy dodatkowo zobowiązują właściciela lub zarządcę budynku do takiego utrzymania budynku, które pozwoli użytkować go zgodnie z określonym w wydanym pozwoleniu na budowę tego budynku, sposobem użytkowania.

Przeprowadzanie okresowych przeglądów technicznych, pozwoli zachować dobry stan techniczny budynku i bezpieczeństwo zamieszkujących. Przepisy nakładają obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego. Wymóg ten nie dotyczy jednak:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• obiektów budowlanych;
• budownictwa zagrodowego i letniskowego.

Właściciel budynku posiadać musi jednak zgromadzone wymagane dokumenty i dokumentacje budynku takie jak:

• dokumentacje budowy, dokumentację powykonawczą,
• protokoły z kontroli budynku, oceny i ekspertyzy stanu technicznego,
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

Dokumenty te mogą być wymagane do przedstawienia przedstawicielom Nadzoru Budowlanego i innych jednostek upoważnionych do kontroli stanu technicznego budynku.

Właściwy organ nadzoru budowlanego może nakazać usunięcia w określonym terminie nieprawidłowości, w przypadku gdy budynek może zagrażać bądź użytkowany jest w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, jest w nieodpowiednim stanie technicznym lub szpeci otoczenie. Organ nadzoru budowlanego właściwy pod względem położenia, lokalizacji działki.

Pracownicy Nadzoru Budowlanego posiadają możliwości dyscyplinowania i karania właścicieli budynków, w przypadku nie wykonywania obowiązków nałożonych przez przepisy budowlane, w tym obowiązkowych kontroli stanu technicznego budynku.

Właściciel lub zarządca budynku może zostać ukarany karą grzywny przez pracowników Nadzoru Budowlanego, jeżeli nie spełni obowiązku wykonania przeglądów technicznych, kontroli stanu technicznego budynku, instalacji i przewodów. Ukarany grzywną może zostać również właściciel, który nie przechowuje opisanej w tym rozdziale, dokumentacji obiektu.

Prawo budowlane w artykule 91 nakłada również kary grzywny a nawet ograniczenia wolności do roku za utrudnianie pracy pracownikom Nadzoru Budowlanego.