Budowa domu krok po kroku - z tymi poradami wszystko się uda!

Budowa domu krok po kroku to proces obejmujący wybór działki, przygotowanie projektu, dopełnienie formalności, realizację robót budowlanych oraz odbiór techniczny budynku. Całość trwa zazwyczaj od 12 do 24 miesięcy i wymaga koordynacji wielu etapów oraz decyzji finansowych.

Każde duże przedsięwzięcie, a zwłaszcza takie jak budowanie domu od podstaw, wymaga dobrej organizacji i ustalenia planu działania. Przyjęcie właściwej strategii, konsekwentna realizacja wyznaczonych zadań oraz świadomość każdego kolejnego etapu pozwolą sprawnie przejść przez cały proces. Budowanie domu to czasochłonny i wielopłaszczyznowy proces, w którym wiele kluczowych decyzji Inwestor musi podjąć, zanim rozpoczną się prace budowlane. Każda z nich jest ważna, ponieważ w większym lub mniejszym stopniu może oddziaływać czy to na sam przebieg budowy, czy też późniejszy komfort użytkowania domu. By w przyszłości nie żałować błędnych decyzji, warto szczegółowo przeanalizować wszelkie czynniki, które mogą mieć wpływ na rezultat budowy. Im dokładniej wszystko przeanalizujemy, a następnie zorganizujemy, tym sprawniej i płynniej nasza budowa krok po kroku będzie zmierzać do finału.

Na początku drogi najważniejszą kwestią jest wybór idealnej działki pod inwestycję. Przed zakupem działki warto sprawdzić, czy dla terenu, na którym znajduje się nasza „upatrzona” działka został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Dowiemy się z niego, na jakie cele działka jest przeznaczona i czy będziemy mogli wybudować na niej taki dom, o jakim marzymy. W warunkach mogą być także zawarte szczegółowe regulacje, określające m.in.: takie parametry jak: wysokość zabudowy, liczbę kondygnacji, rodzaj dachu, a nawet kolorystykę elewacji. Dowiedz się wszystkiego nt. działki z naszego artykułu "Zacznij od idealnej działki".

Po zakupie działki należy dopełnić formalności, które pozwolą nam uzyskać pozwolenie na budowę. Jeżeli dla naszej działki został opracowany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, należy złożyć w Wydziale Architektury wniosek o wypis i wyrys z Planu. Jeżeli natomiast działka nie jest objęta MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Zawarte w niej informacje określą kryteria, według których będzie można budować dom. Do wniosku o wydanie WZ należy dołączyć kopię mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000, obejmującej teren działki i pobliskiego otoczenia, charakterystykę budynku, który planujemy zbudować (podając cechy domu), a także oświadczenie o zapewnieniu dostawy mediów (wody, energii elektrycznej, gazu), które uzyskamy w poszczególnych przedsiębiorstwach.

Badania gruntu i dostęp do mediów to kluczowe elementy przygotowania do budowy domu, które mają bezpośredni wpływ na wybór projektu, technologię realizacji i koszty inwestycji. Badania geotechniczne pozwalają określić nośność gruntu, poziom wód gruntowych oraz warunki posadowienia budynku. Z kolei analiza dostępu do mediów – takich jak woda, kanalizacja, prąd czy gaz – umożliwia właściwe zaplanowanie przyłączy i uniknięcie nieprzewidzianych wydatków na etapie budowy.

Znając uwarunkowania działki, można przystąpić do poszukiwań odpowiedniego projektu, spełniającego parametry gruntu i dopasowanego do oczekiwań wszystkich mieszkańców. Część inwestorów decyduje się na współpracę z architektem, który przygotuje indywidualny projekt domu, jednak zdecydowanie częściej Inwestorzy wybierają dostępne od ręki gotowe projekty domów jednorodzinnych. Główna zaleta takich dokumentacji to wyraźnie niższa cena zakupu, a także możliwość korzystania z doświadczeń osób, które interesujący nas projekt już wcześniej zrealizowały. Bogata i zróżnicowana pod wieloma względami oferta Pracowni ARCHON+ daje każdemu Inwestorowi możliwość znalezienie projektu optymalnie dopasowanego do potrzeb oraz uwzględniającego różne uwarunkowania działki. Ważne jest, by na tym etapie właściwie określić potrzeby domowników, uwzględniając nie tylko te bieżące, ale również przyszłe, dzięki temu pozwoli nam to później uniknąć sytuacji, w której powierzchnia naszego domu zacznie być niewystarczająca, wnętrza nie będą zapewniały odpowiedniego poziomu wygody, a my będziemy szukać nowego domu. Kompleksowa dokumentacja projektowa, zawierająca szczegółowo opisaną część architektoniczną, techniczną i instalacyjną zapewnia bezproblemową adaptację oraz sprawną budowę.

Z pomocą zaawansowanej wyszukiwarki szczegółowej bardzo szybko można wytypować projekty, spełniające konkretne kryteria. Przygotowaliśmy również formularz doboru projektu, wystarczy określić w nim najważniejsze założenia, na podstawie których nasi specjaliści przygotują listę z najlepszymi propozycjami. Zapraszamy również do kontaktu z naszymi Doradcami telefonicznie, wysyłając email, wiadomość na Messenger lub poprzez czat.

W kolejnym kroku przygotowań do budowy należy przeprowadzić adaptację projektu gotowego. Jest ona obowiązkowa, a przeprowadza ją architekt, posiadający odpowiednie uprawnienia. W ramach obowiązkowej części adaptacji architekt wykona projekt zagospodarowania działki, w którym określona będzie m.in. lokalizacja budynku, przyłączy, miejsca na odpady. Następnie sprawdzi zgodność projektu z warunkami MPZP lub WZ, a także przeprowadzi dostosowanie fundamentów do warunków gruntowo – wodnych oraz dostosuje projekt do uwarunkowań lokalizacyjnych działki pod względem stref obciążenia wiatrem i śniegiem, a także ewentualnie spadku terenu. W ramach dodatkowej części adaptacji można wprowadzić zmiany, dzięki którym dom będzie w możliwie najlepszy sposób dopasowany do potrzeb mieszkańców. W projektach ARCHON+ można wprowadzać standardowe zmiany i modyfikacje, w każdej dokumentacji znajduje się stosowna zgoda. Jeżeli inwestor chciałby wprowadzić inne, niestandardowe zmiany, wówczas konieczna jest konsultacja z naszymi architektami. Po adaptacji inwestor otrzymuje projekt budowlany i może przystąpić do procedury uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy. Należy pamiętać, że nie w każdej sytuacji możliwe jest skorzystanie z formy zgłoszenia, czyli budowy domu bez pozwolenia. Do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy konieczne jest dołączenie pełnego zestawu wymaganych dokumentów. Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zostać wydana w ciągu 65 dni, natomiast na wniesienie sprzeciwu w przypadku zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni.

Projekt zagospodarowania terenu określa sposób usytuowania projektowanego budynku na działce, przebieg przyłączy, układ komunikacji oraz rozmieszczenie elementów takich jak podjazd, taras czy miejsca postojowe. Dokument ten sporządzany jest w ramach adaptacji gotowego projektu na aktualnej mapie geodezyjnej do celów projektowych i musi uwzględniać zapisy MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy, warunki gruntowe oraz obowiązujące przepisy techniczno-budowlane. Jest on niezbędnym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia.

Formalności przed rozpoczęciem budowy domu obejmują uzyskanie odpowiednich dokumentów planistycznych, przygotowanie projektu budowlanego oraz spełnienie wymogów prawnych umożliwiających legalne rozpoczęcie robót. Ich dopełnienie jest warunkiem koniecznym przed wejściem na plac budowy. 

 

Przed rozpoczęciem budowy domu inwestor musi uzyskać i zarejestrować Dziennik Budowy – urzędowy dokument, w którym kierownik budowy na bieżąco odnotowuje przebieg robót i zdarzenia na placu budowy, oraz powołać kierownika budowy z odpowiednimi uprawnieniami. Kierownik budowy jest kluczowym uczestnikiem procesu inwestycyjnego – odpowiada za prowadzenie dokumentacji, organizację i nadzór nad pracami zgodnie z projektem i przepisami prawa budowlanego, a jego obecność jest obowiązkowa przy większości realizacji.

Zanim rozpoczniesz prace budowlane, musisz dopełnić formalności związanych ze zgłoszeniem lub uzyskaniem pozwolenia na budowę. W zależności od sposobu prowadzenia inwestycji w odpowiednim urzędzie składasz zgłoszenie budowy lub wniosek o pozwolenie, dołączając projekt budowlany z adaptacją, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz wymagane załączniki wynikające z MPZP lub warunków zabudowy. Po upływie ustawowych terminów i braku sprzeciwu możesz przystąpić do realizacji robót budowlanych.

Aby zrealizować marzenia o własnym domu, należy przygotować odpowiednie fundusze, z których finansowana będzie inwestycja. Nie każdy może sobie pozwolić na budowę domu z własnych oszczędności, dlatego najczęstszą formą finansowania jest kredyt budowlano - hipoteczny na budowę domu, z którego można sfinansować inwestycję lub pokryć brakującą część środków. Każdy bank ma własne kryteria i indywidualnie rozpatruje wniosek kredytowy, warto jednak pamiętać o konieczności posiadania odpowiedniej kwoty, aby zapewnić minimalny wkład własny. Zazwyczaj jest to 20% wartości kredytu, w niektórych bankach część tej sumy może być zastąpiona działką lub ubezpieczeniem. Starając się o kredyt na budowę domu, należy być już właścicielem działki.

Pojęcia stanu surowego otwartego i stanu surowego nie są zdefiniowane w przepisach budowlanych, jednak zwyczajowo są wykorzystywane do określenia etapów budowy, obejmujących konkretny zakres prac. Warto pamiętać, by przy podpisywaniu umowy z wykonawcą na realizację domu dokładnie precyzować określenia stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty, podając szczegółowo, jaki zakres prac powinien zostać w ich ramach wykonany.

Tym terminem zwyczajowo definiuje się etap budowy obejmujący stan, w którym zostały wykonane roboty ziemne, fundamenty wraz z izolacją, ewentualnie piwnice i strop nad nimi oraz etap kolejny, w którym następuje wzniesienie ścian nadzienia, stropów, schodów wewnętrznych (w przypadku budynków z poddaszem i piętrowych) i konstrukcji dachu, a także ułożenie jego pokrycia. W ramach stanu surowego otwartego wykonywane są prace ziemne, izolacyjne, murarskie wraz ze zbrojeniem elementów konstrukcyjnych, wyprowadzeniem systemu kominowego, montażem pokrycia dachu.

Tym mianem określa się etap budowy po wykonaniu stanu surowego otwartego wraz z montażem stolarki zewnętrznej . Budynek w stanie surowym zamkniętym ma więc fundamenty, ściany, stropy, dach oraz zamontowane okna i drzwi. Po tym etapie dokonuje się rozprowadzenia instalacji, tynkuje ściany, przygotowuje podłogi do położenia desek, paneli, posadzek. Biorąc pod uwagę kalendarz budowy, optymalnie jest, aby stan surowy zamknięty domu zakończyć przed zimą i zabezpieczyć przed niskim temperaturami.

Zakończenie budowy domu jednorodzinnego formalnie następuje przez złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy w powiatowym lub wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego, chyba że pozwolenie na budowę stanowi inaczej. Zawiadomienie takie należy złożyć w ciągu 14 dni od zakończenia robót budowlanych i nie wcześniej niż 21 dni przed planowanym rozpoczęciem użytkowania domu. Ostatni wpis kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdza zakończenie prac, a urząd ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu – brak sprzeciwu oznacza możliwość użytkowania domu zgodnie z zasadą „milczącej zgody”. Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia grozi sankcjami prawnymi. 

W niektórych przypadkach inwestor jest zobowiązany uzyskać pozwolenie na użytkowanie po zakończeniu budowy – na przykład wtedy, gdy podczas robót stwierdzono nieprawidłowości, budowa była samowolna albo użytkowanie ma nastąpić przed zakończeniem wszystkich prac. W takiej sytuacji oprócz zawiadomienia o zakończeniu budowy trzeba powiadomić właściwe organy (np. Państwową Inspekcję Sanitarną i Straż Pożarną), a organ nadzoru budowlanego może przeprowadzić kontrolę obiektu pod kątem zgodności wykonania z projektem i przepisami. Po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i braku odwołań w ciągu 14 dni, decyzja staje się ostateczna i dom można legalnie użytkować.  

Checklista Inwestora - Przed rozpoczęciem budowy domu:
    • wybór działki
    • sprawdzenie MPZP lub WZ
    • zakup projektu domu
    • adaptacja projektu
    • uzyskanie pozwolenia lub zgłoszenie

Budowa domu krok po kroku wymaga odpowiedniego przygotowania, znajomości formalności oraz kontroli kolejnych etapów robót. Dobrze zaplanowany proces pozwala uniknąć opóźnień, błędów technicznych i niepotrzebnych kosztów.

Wracając do kwestii działki, warto zapoznać się z klasyfikacją działek i ich przeznaczeniem, by wiedzieć, na jaki na rodzaj terenu możemy trafić podczas poszukiwań

• działka rolna - tereny przeznaczone pod użytki rolne, bez możliwości zabudowy,
• działka siedliskowa - przeznaczone są pod zabudowę związaną z produkcją rolną,
• działka budowlana - działki przeznaczone pod zabudowę – szczegółowe parametry tej zabudowy określa MPZP,
• działka inwestycyjna - rodzaj działek budowlanych, które w MPZP zostały przeznaczone na cele inwestycyjno-przemysłowe,
• działka rekreacyjna - tereny o charakterze rekreacyjnym, przeznaczone do realizacji inwestycji wypoczynkowych typu domki letniskowe,
• działka leśna - przepisy określają i definiują, że są to grunty leśne o zwartej powierzchni minimum 0,10 ha, pokryte roślinnością charakterystyczną dla lasu. Nie są one przeznaczone pod cele budowlane.

Możliwości realizacji inwestycji na poszczególnych rodzajach działek określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Poszukując idealnej działki budowlanej pod wymarzony dom, warto zwrócić uwagę na jej parametry takie jak: wielkość, kształt oraz naturalne uwarunkowania terenu. Jeżeli wiemy już, jaki projekt będziemy realizować, to należy dokładnie sprawdzić, czy działka, którą planujemy kupić, będzie odpowiednia. To działka w dużym stopniu definiuje formę, a także wielkość budynku. Usytuowanie budynku na działce musi być zgodne z obowiązującymi przepisami, należy zachować ściśle określone odległości od granicy i sąsiedniej zabudowy:

• 4 metry powinna wynosić odległość między ścianą domu a granicą działki w przypadku, gdy w ścianie znajdują się otwory okienne i drzwiowe (wymóg ten dotyczy także okien dachowych);
• 3 metry powinna wynosić odległość między ścianą a granicą działki w przypadku, gdy ściana pozbawiona jest otworów okiennych i drzwiowych;
• 1,5 metra odstępu należy zachować między granicą działki a tarasem, okapem, gzymsem, balkonem, daszkiem nad wejściem, schodami zewnętrznymi;

W przypadku niewielkiej, czy wąskiej działki konieczny będzie dobór odpowiedniego projektu. Dla wąskich działek o szerokości do 16 metrów prawo zezwala na zmniejszenie wymaganych odległości między granicą działki a ścianą pozbawioną okien i drzwi do 1,5 metra.

Ogromne znaczenie ma również położenie działki względem stron świata, powinno gwarantować optymalne nasłonecznienie pomieszczeń w budynku. Biorąc pod uwagę różne parametry działek w ofercie ARCHON+ wprowadziliśmy klasyfikację: na projekty domów na działkę na stoku, projekty domów na wąską działkę oraz projekty domów z wejściem od południa, dzięki czemu łatwiej znaleźć odpowiednią dokumentację.

Co warto wiedzieć przed wyborem działki:

Wybierając taki rodzaj działki, warto mieć na uwadze, że dom, który na niej wybudujemy, będzie miał wydłużoną formę. W realizacji na wąskich działkach dobrze sprawdzają się projekty domów z poddaszem użytkowym oraz projekty domów piętrowych, ponieważ dzięki dwóm kondygnacjom powierzchnia zabudowy jest stosunkowo niewielka. Dzięki starannej organizacji przestrzeni wewnętrznej domy na wąską działkę są funkcjonalne. Na wąskiej działce z powodzeniem można także wybudować niewielką, wygodną parterówkę.

Działka z wejściem od strony południowej wymaga odpowiedniego usytuowania budynku względem stron świata, tak aby pomieszczenia, w których domownicy spędzają najwięcej czasu w ciągu dnia, mogły być jak najdłużej doświetlone naturalnym światłem. Dysponując taką działką, należy wybierać dedykowane projekty, które uwzględniają różnice w nasłonecznieniu. Charakteryzują się odpowiednim układem pomieszczeń, dzięki czemu w pełni wykorzystują możliwości takiej działki. Najczęściej salon i jadalnia zlokalizowane są od strony frontowej budynku.

To dosyć wymagające działki, jednak ich walory widokowe sprawiają, że wielu Inwestorów decyduje się na takie właśnie parcele. W zależności od stopnia nachylenia terenu konieczne jest zastosowanie konkretnych rozwiązań architektonicznych. Przy małym spadku można wykonać niwelację terenu, natomiast duże nachylenie sugeruje zastosowanie częściowego lub całkowitego podpiwniczenia budynku. Wybierając taką działkę, warto zwrócić uwagę na kierunek nachylenia gruntu. Pod tym względem najbardziej odpowiednie są te z ekspozycją południową, dają możliwość efektownego otwarcia domu na otoczenie i ciekawej aranżacji ogrodu.

Wybór technologii budowy domu to kwestia, którą każdy Inwestor musi samodzielnie rozstrzygnąć. To, z jakiego budulca powstanie dom będzie oddziaływać na koszt inwestycji, czas realizacji, ale również na „żywotność” budynku. W naszym poradniku „budowa domu od a do z” scharakteryzujemy krótko dwie technologie: tradycyjną murowaną oraz szkieletową drewnianą. Obecnie Inwestorzy najczęściej dokonują wyboru pomiędzy tymi wariantami.

Decydując się na budowę domu tradycyjną murowaną metodą, mamy do wyboru szeroki asortyment produktów począwszy od pustaków ceramicznych, betonu komórkowego czy pustaków piaskowo- wapiennych. W technologii murowanej Inwestorzy najczęściej wznoszą dom ze ścian dwuwarstwowych, które są proste w realizacji i jednocześnie wykazują korzystny współczynnik przenikania ciepła. Składają się z warstwy murowanej nośnej, którą można wykonać z pustaków ceramicznych, keramzytobetonowych, bloczków silikatowych czy betonu komórkowego oraz warstwy izolacyjnej, wykonanej z płyt styropianowych lub wełny mineralnej.

Wybierając szkieletową technologię budowy domu, Inwestor może liczyć na to, że dosyć szybko będzie mógł w nim zamieszkać. Firmy realizujące tego typu inwestycje szacują, że cała budowa domu od a do z może się zakończyć w ciągu kilku miesięcy. Oszczędność czasu to dość istotny argument, jednak najważniejszą kwestią jest znalezienie solidnego wykonawcy, który zadba o staranny montaż konstrukcji i jakość materiałów. Może okazać się to trudnym zadaniem, z uwagi na fakt, że domy szkieletowe nie są jeszcze w Polsce tak bardzo popularne, jak np.: w Stanach Zjednoczonych. Kluczową kwestią jest także dobór drewna, które powinno być w odpowiednich warunkach suszone, a następnie zaimpregnowane, by nie przepuszczało wilgoci. Decydując się na dom drewniany, trzeba pamiętać, że wykazuje on niższą odporność ogniową niż dom murowany, odmienna jest także akustyka w pomieszczeniach.

W tym miejscu warto podkreślić, że jeżeli Inwestor chciałby zmienić technologię budowy domu w stosunku do tej, którą przewidział autor wybranego projektu, musi pamiętać, że taka zmiana będzie wpływać na konstrukcję budynku i może zmienić podstawowe parametry budynku. Tego typu zamiana technologii wymaga ponownego sporządzenia obliczeń konstrukcyjnych, najlepiej wykonanie adaptacji projektu do nowej technologii zlecić firmie, która będzie realizować inwestycję. Należy też pamiętać, że niezbędne jest uzyskanie zgody autora projektu.

Prawdą jest, że w przeważającej większości Inwestorzy decydują się na budowę domu bez piwnicy. Główną rolę odgrywa tu zazwyczaj czynnik finansowy, ponieważ koszty realizacji takiej inwestycji są po prostu wyższe. Jednak w niektórych przypadkach wybór projektu domu z piwnicą, może okazać się bardzo trafną decyzją. W naturalny sposób są to projekty dedykowane na działki ze spadkiem terenu, ale również mogą być idealną propozycją dla rodzin, którym zależy na wydzieleniu w budynku osobnej strefy gospodarczej, czy też stworzeniu bardziej rozbudowanej domowej strefy rekreacyjnej. Piwnica w domu to także ciekawy wariant dla tych Inwestorów, którzy posiadają małe działki. W takich przypadkach piwnica będzie dodatkową powierzchnią, w której można zlokalizować pomieszczenia gospodarcze, by dzięki temu odzyskać więcej miejsca na parterze i zaprojektować np.: dodatkowy pokój lub większy salon.

Przy planowaniu budowy Inwestor musi również zdecydować o tym, w jaki sposób będzie prowadził swoją inwestycją. To bardzo ważna decyzja, ponieważ w istotny sposób oddziałuje na całościowe koszty. Wygodnym rozwiązaniem jest budowa domu systemem zleconym, w którym doświadczona firma budowlana lub wyspecjalizowane ekipy podwykonawców realizują określony zakres prac. Inwestor nie jest bezpośrednio zaangażowany w prace na budowie, a jedynie dogląda, jak idą jej postępy. Jednak poszukując oszczędności, z pewnością warto rozważyć budowę w systemie gospodarczym, mając jednocześnie na uwadze, że wymagać to będzie dużego zaangażowania, sporej ilości czasu oraz wiedzy. Na barkach Inwestora spocznie ciężar organizacji całego przedsięwzięcia, załatwiania niezbędnych dokumentów, zamawiania materiałów oraz wykonywania większości prac samodzielnie lub z pomocą rodziny. System gospodarczy zakłada, że wykwalifikowanych fachowców zatrudnia się jedynie do bardziej skomplikowanych robót. Dobrym rozwiązaniem może okazać się zatrudnienie kompetentnego kierownika budowy, który swoim doświadczeniem zapewni właściwy przebieg prac i fachowo sprawdzi jakość wykonanych robót. Bardzo pomocnym narzędziem w samodzielnej budowie domu jest kosztorys budowlany,który umożliwia pełną kontrolę wydatków, usprawnia proces zamawiania materiałów budowlanych oraz ułatwia wybór korzystnych ofert cenowych. Można przyjąć, że budowa w sposób gospodarczy daje możliwość obniżenia wydatków średnio o ok. 20%.

Wspomniany wyżej kosztorys budowlany to dla Inwestora nieoceniona pomoc zarówno na etapie planowania, organizacji, jak i prowadzenia prac budowlanych. Jest również wymaganym dokumentem do wniosku o kredyt na budowę domu. Na jego podstawie bank ocenia inwestycję, na którą będzie udzielony kredyt. Są w nim zawarte istotne informacje na temat kosztów budowy, zarówno w ujęciu całościowym, jak i z podziałem na jej poszczególne etapy.

W zależności od przeznaczenia i zakresu oraz szczegółowości opracowania, a także momentu przygotowania można wyróżnić kilka typów kosztorysów:

• kosztorys inwestorski - przygotowywany jest przed rozpoczęciem budowy, w oparciu o dokumentację techniczną, a także średnie stawki kosztów robocizny i materiałów; ten kosztorys należy przedłożyć w banku starając się o kredyt,

• kosztorys ofertowy – przygotowywany jest na potrzeby wyceny kosztów danego etapu budowy i prac przed ich rozpoczęciem; zawarte są w nim dokładne informacje na temat zakresu poszczególnych robót;

• kosztorys powykonawczy – wykonywany jest po zakończeniu danego etapu prac lub całej budowy; zawiera informacje o aktualnych kosztach całej inwestycji, a także z podziałem na poszczególne roboty;

• kosztorys ślepy – to kosztorys, w którym ujęty jest tzw. przedmiar, czyli dokładna lista robót niezbędnych do wykonania na danym etapie budowy wraz z opisem sposobu ich wykonania.

Przygotowanie kosztorysu można zlecić odpowiedniemu specjaliście lub przygotować we własnym zakresie. Pracownia ARCHON+ oferuje Inwestorom możliwość zamówienia szczegółowego kosztorysu budowlanego do każdego projektu domu. Jest on opracowany w formie elektronicznej, bazuje na aktualnych stawkach krajowych SEKOCENBUDU i zawiera rzeczywiste wyceny. Program z kosztorysem budowlanym jest prosty w obsłudze, daje Inwestorowi możliwość modyfikacji wprowadzonych stawek, a wszelkie zmiany przeliczane są na bieżąco, co pozwala na pełną kontrolę wydatków i jest szczególnie pomocne przy gospodarczym sposobie prowadzenia budowy. Stawki ujęte w kosztorysie są regularnie, raz na kwartał aktualizowane, co daje pewność, że odpowiadają rzeczywistym cenom rynkowym. Kosztorys ARCHON+ zawiera przedmiar robót budowlanych, kosztorys szczegółowy oraz uproszczony, tabele elementów oraz pełne zestawienia robocizny, materiałów i sprzętu.

Czas trwania budowy oraz tempo prowadzenia prac budowlanych zależą od wielu czynników. Należy tutaj wspomnieć o takich uwarunkowaniach jak: złożoność formy budynku, położenie działki, technologię realizacji oraz porę roku, w której budowa zostanie rozpoczęta. Lokalizacja działki może oddziaływać na czas trwania budowy, mogą pojawić się nieprzewidziane opóźnienia spowodowane np.: koniecznością uzyskania dodatkowych pozwoleń czy też potrzeba wykonania drogi dojazdowej. Przy budowie tradycyjną metodą murowaną należy również uwzględnić przerwy technologiczne, konieczne do zachowania pomiędzy określonymi etapami robót. Znaczenie ma także moment, w którym wystartujemy z budową, należy pamiętać, iż niektóre prace nie mogą być wykonywane przy zbyt niskich lub zbyt wysokich temperaturach. Można przyjąć, że początek wiosny jest optymalnym czasem na przystąpienie do budowy, temperatura robi się wówczas bardziej stabilna, a kolejne miesiące zazwyczaj przynoszą korzystne warunki pogodowe. 

W czasie, gdy na zewnątrz są ujemne temperatury, nie powinno się wykonywać tynków ani wylewek, więc jeżeli nie zdążymy ich zrobić do jesieni, najlepiej poczekać aż nadejdzie wiosenne ocieplenie. Prace wykończeniowe trwają zazwyczaj kilka miesięcy, tak więc można przyjąć, że jeżeli nie nastąpią nieprzewidziane opóźnienia i przestoje, budowę domu pod klucz można zrealizować w ciągu kilkunastu miesięcy. Aby zamieszkać w domu, należy jeszcze formalnie zgłosić zakończenie budowy, składając odpowiednie zawiadomienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W kwestii: wszystko o budowie domu należy także wspomnieć o tym, czego unikać w kontekście szukania oszczędności. Należy zachować rozsądne podejście do kwestii oszczędzania na budowie i z pewnością nie warto tego robić kosztem jakości materiałów budowlanych. Jeżeli zależy nam na ekonomicznej budowie to już na początku, na etapie wyboru projektu domu powinniśmy zwrócić uwagę na formę bryły i dachu, czyli elementy, mające istotny wpływ na ogólny koszt inwestycji. Szukając oszczędności, warto wybierać domy o zwartej bryle z dachem dwuspadowym. Są to proste konstrukcje, szybkie w wykonaniu i niewymagające skomplikowanych obróbek, dzięki czemu unikniemy strat materiałów budowlanych i izolacyjnych. Koszty budowy podnoszą takie elementy jak balkony, lukarny, wykusze, dlatego wybierając projekt, warto zastanowić się, na czym nam bardziej zależy. Poszukując oszczędności, część Inwestorów decyduje się na wybór tańszych materiałów budowlanych. Oczywiście można zastosować inny gatunek cegły czy pustaka niż ten zalecany w projekcie domu, jednak tutaj koniecznie należy pamiętać, by wybierać materiały budowlane z atestem i nie gorszymi parametrami niż te wskazane przez projektanta. Jeżeli prowadzimy budowę samodzielnie, zainwestujmy w zatrudnienie wykwalifikowanego kierownika budowy, który na bieżąco fachowym okiem sprawdzi poprawność wykonywanych robót. Pozwoli nam to uniknąć błędów, o które przy braku doświadczenia nie jest trudno, a które mogą skutkować koniecznością przeprowadzenia kosztowych przeróbek.

Budowa domu to wielopłaszczyznowy proces, który wymaga od Inwestora dużej czujności na każdym etapie realizacji. Z pewnością należy zadbać o wybór odpowiedniej, najlepiej sprawdzonej ekipy budowlanej, czy podwykonawców. Koniecznie należy pamiętać o sporządzeniu z nimi formalnej umowy o roboty budowlane, w której szczegółowo opisane zostaną zlecone prace wraz z terminami realizacji. Dzięki temu unikniemy nieporozumień, będziemy mieli podstawy do egzekwowania prawidłowości i jakości wykonanych robót. Szczególnej uwagi wymagają prace związane z izolacją cieplną budynku, należy zadbać o właściwe zabezpieczenie wszystkich przegród zewnętrznych. Ogromne znaczenie dla rzeczywistego standardu energetycznego domu ma zarówno jakość i grubość materiałów izolacyjnych, jak i jakość oraz staranność wykonania, tak by wyeliminować możliwość powstawania mostków termicznych. Warto też zwrócić uwagę na parametry stolarki i wybierać okna o niższym współczynniku przenikania ciepła.

Budowa domu to duże przedsięwzięcie, czeka Cię sporo pracy, ale i wyjątkowa nagroda – wymarzony dom. Mamy nadzieję, że nasze porady pomogą Ci w podjęciu trudnych decyzji.

Zobacz także:

• Jak wybrać idealny projekt domu?
• Jak usytuować dom na działce względem stron świata?