Powierzchnia biologicznie czynna - co to jest i jak ją obliczyć?

Każdy zdaje sobie sprawę, jak ważna jest dla wszystkich otaczająca nas zieleń. Dlatego prowadzenie prawidłowej polityki urbanizacji miast i terenów mniej zabudowanych jest jednym z podstawowych zadań planowania przestrzennego. Kluczowym jest w tym aspekcie przyjęcie założeń do ochrony przed zabudową terenów otwartych i terenów objętych ochroną, ale również zachowanie, ochrona i wprowadzanie terenów zielonych na terenach przewidzianych do zabudowy.

Jednym z narzędzi ograniczania intensywności zabudowy jest wprowadzenie w dokumentach planistycznych odpowiedniego wskaźnika powierzchniowego, ograniczającego zabudowę. Wskaźnikiem tym jest wymóg zachowania na działce budowlanej minimalnej wielkości powierzchni biologicznie czynnej, czyli procentowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej.

Czym więc jest powierzchnia biologicznie czynna, czyli teren biologicznie czynny w procesie inwestycyjnym?

Najważniejsze informacje:

• Powierzchnia biologicznie czynna to część działki budowlanej przeznaczona pod naturalną wegetację roślin oraz retencję wód opadowych.
• Wymóg zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej wynika z zapisów dokumentów planistycznych i ogranicza intensywność zabudowy.
• Do powierzchni biologicznie czynnej mogą być zaliczane nie tylko tereny zielone, ale również inne elementy spełniające określone warunki.
• Sposób obliczania powierzchni biologicznie czynnej zależy od zapisów prawa lokalnego terenu inwestycji (MPZP) lub wydanej dla terenu decyzji administracyjnej (WZ).

Powierzchnia biologicznie czynna, czyli teren biologicznie czynny, jest jednym ze wskaźników powierzchniowych stosowanych w budownictwie i urbanistyce.

Dlatego wyjaśnienie tego pojęcia znajduje się w przepisach budowlanych.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w części zawierającej definicje i wyjaśnienia pojęć, precyzuje pojęcie terenu biologicznie czynnego.

Teren biologicznie czynny – należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Często wątpliwości budzi pojęcie – naturalna wegetacja roślin. W tym przypadku możemy skorzystać z definicji słownika języka polskiego – wegetacją jest rozwój rośliny w ciągu roku, tym samym naturalna wegetacja będzie to proces rozwoju rośliny w warunkach naturalnych, przez co należy rozumieć, jak się wydaje warunki, w których możliwe jest naturalne oświetlenie, nawodnienie i gleba, jako zasadnicze czynniki konieczne do organicznego funkcjonowania rośliny.

To ta część działki, na której nasze rośliny mogą naturalnie rosnąć, drzewa, krzewy, w tym oczywiście trawniki. Pamiętajmy, że do powierzchni terenu biologicznie czynnej zalicza się również wodę powierzchniową na działce.

Oczko wodne, staw, płynący przez naszą działkę potok lub rów również zaliczane są do powierzchni terenu biologicznie czynnej. Rozporządzenie w tym zakresie dopuszcza, jako powierzchnię biologicznie czynną, również 50% powierzchni tarasów, stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających opisaną powyżej wegetację roślin.

Warunkiem jest powierzchnia takich elementów utwardzenia działki, która nie może być mniejsza niż 10 m2.

W skład powierzchni biologicznie czynnej ustawodawca zaliczył wyżej podane powierzchnie w odpowiednich procentach i wielkości powierzchni.

Tereny biologicznie czynne, bo taka jest rola terenów zielonych, spełniają ważne funkcje nie tylko dla nas, ale również dla żyjących w niej gatunków fauny i flory. Trudno nie podkreślić roli terenów zielonych  dla ochrony powietrza i ekosystemów o szerszym zasięgu przy aktualnej ich degradacji.

Biorąc pod uwagę rolę terenów zielonych, wymogi związane z zachowaniem określonej powierzchni biologicznie czynnej w procesie inwestycyjnym są jak najbardziej uzasadnione.
Znaczenie zieleni nie jest ważne wyłącznie dla działki, na której jest wyznaczona jako wskaźnik powierzchniowy, ale ma ona wpływ na całe środowisko naturalne.

Tak więc każdy potencjalny Inwestor, robiąc założenia inwestycyjne, powinien dokładnie zapoznać się z ograniczeniami w zabudowie, które określa ustalona w MPZP m.in. wielkość powierzchni biologicznie czynnej dla działki budowlanej.

• powierzchnia życia i rozwoju fauny i flory,
• naturalna retencja, czyli przejęcie wody opadowej i roztopowej,
• ochrona krajobrazu, walka z betonozą – przeciwwaga dla terenów nadmiernie zabrukowanych i utwardzanych,
• "zielone płuca" miasta - drzewa, krzewy i inne formy zieleni pochłaniają m.in. dwutlenek węgla, tlenki azotu i dwutlenek siarki, a także pyły rozprzestrzeniające się wraz z dymem,
• obniżanie lokalnej temperatury,
• bariera przed hałasem,
• poprawa mikroklimatu w mieście.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jako prawo lokalne, jest podstawą działań inwestycyjnych na obszarze, który obejmuje. Opracowanie tego dokumentu planistycznego, a przede wszystkim jego zakres i szczegółowość ustaleń reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zapisy tej ustawy wprowadziły obowiązek ustalania m.in. minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, w ramach pakietu ustaleń miejscowego zagospodarowania przestrzennego, związanego z zasadami kształtowania zabudowy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w planie zagospodarowania przestrzennego ustala się obowiązkowo:

„W planie zagospodarowania przestrzennego ustala się obowiązkowo zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów."

Źródło: art. 15 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są zbiorem zasad kształtowania zabudowy, a jedną z nich jest określenie minimalnego procentowego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Poniżej przedstawiono przykładowy zapis MPZP dla obszaru przewidzianego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną:

Ustala się wskaźnik terenu biologicznie czynnego:
- w terenach zabudowy mieszkaniowej i usług MU; w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN nie może być mniejszy niż 30% powierzchni działki budowlanej;

Przygotowanie dokumentacji projektowej dla konkretnego zamierzenia inwestycyjnego wymaga szczegółowej analizy również innych przepisów budowlanych, które m.in. nakładają obowiązek zachowania odpowiedniej wielkości powierzchni biologicznie czynnej.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ustala wielkość powierzchni biologicznie czynnej dla wskazanych obiektów budowlanych, jeżeli wielkość tej powierzchni nie została określoną w MPZP.

• § 39. Powierzchnia terenu biologicznie czynnego

„Na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.”

• § 40. Place zabaw i miejsca rekreacyjne

„W zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy, stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych, przy czym co najmniej 30% tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.”

Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – tekst jednolity (t.j.): Dz.U. 2022 poz. 1225

Za prawidłowe wyznaczenie tej powierzchni odpowiada projektant, a wielkość jej i sposób wyznaczania opisany i wrysowany jest w projekcie zagospodarowania działki lub terenu. Wymóg ten wynika z Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
W dalszej części artykułu odpowiemy na pytanie, jak obliczyć powierzchnię biologicznie czynną.

W praktyce inwestowanie na obszarach, dla których nie uchwalono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, możliwe jest jedynie w oparciu o decyzję o Warunkach Zabudowy, wydaną przez właściwe pod względem położenia terenu inwestycyjnego Gminy. W decyzji określone zostają: wskaźnik urbanistyczny oraz parametry architektoniczne, które wynikają z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Określone w decyzji Warunki Zabudowy, poprzedzone są analizą terenu sąsiadującego z terenem inwestycji, a wielkości wskaźników i parametrów przyszłej zabudowy są wynikiem tej analizy.

W decyzji ustala się:

• linie zabudowy,
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,
• szerokość elewacji frontowej,
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
• geometrię dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podane powyżej charakterystyki nie zawierają wielkości powierzchni biologicznie czynnej. Zasadniczo informacja ta jest związana z ustaleniami MPZP.

Decyzja o Warunkach Zabudowy jednak rozstrzyga o możliwości i zasadach zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Często spotyka się więc pogląd, że parametr ten powinien być wskazany w treści decyzji o Warunkach Zabudowy.

Sposób wyznaczenia powierzchni biologicznie czynnej określonej w decyzji będzie inny niż wyznaczenie tej wielkości w oparciu o ustalenia MPZP. Różnice może stanowić pojęcie działki budowlanej, do której rozlicza się powierzchnie biologicznie czynną w MPZP, natomiast w przypadku decyzji WZ powierzchnia rozliczana będzie w stosunku do terenu objętego wnioskiem o WZ.

Sposób wyznaczenia tego parametru podamy w dalszej części artykułu.

Kryterium	Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)	Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ)
Podstawa ustalenia	Zapisy MPZP obowiązujące dla danego terenu	Decyzja administracyjna wydana dla konkretnej inwestycji
Do jakiej powierzchni się rozlicza	Powierzchnia działki budowlanej zgodnie z ustaleniami MPZP	Powierzchnia terenu objętego wnioskiem o decyzję WZ
Działka o różnych przeznaczeniach	Rozliczenie dotyczy wyłącznie części przeznaczonej pod zabudowę (np. MN)	Rozliczenie dotyczy całego terenu objętego decyzją WZ
Określenie wskaźnika	Wielkość ustalona dla konkretnego terenu oznaczonego symbolem np. MN, MNU	Wyniki analizy urbanistycznej

 

Na wstępie przypomnijmy, co to jest teren biologicznie czynny:

Teren biologicznie czynny – należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ustala minimalny procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki budowlanej.

Stwierdzenie, że powierzchnię rozlicza się do powierzchni działki budowlanej, jest istotne, gdyż rozliczenie powierzchni do powierzchni działki ewidencyjnej może być nieprawidłowe. W wyjaśnieniu różnicy koniecznie jest poznanie definicji działki budowlanej, która jest podana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art.2 pkt. 12.
„działce budowlanej” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Definicja zawiera wiadomość, że działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa, na której m.in. mogą być realizowane obiekty zgodnie z aktami prawa miejscowego, w rozumieniu MPZP.

Mając na uwadze, że nie zawsze cała działka objęta jest terenem uprawniającym do jej zabudowy, czyli w tym przypadku rozliczamy powierzchnię biologicznie czynną do części działki, która posiada właściwe przeznaczenie (np. MN).

Zwrócić należy uwagę, że pomimo przeznaczenia pozostałej części działki na cele rolne lub inną formę zieleni – rozliczenie i wyznaczenie terenu biologicznie czynnego musi obejmować część działki przewidzianej do zabudowy np. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN) (do powierzchni działki budowlanej).

W przypadku, gdy cała działka jest objęta przeznaczeniem uprawniającym do jej zabudowy, rozliczamy powierzchnię do powierzchni działki ewidencyjnej.

Zwracamy na to uwagę, ponieważ w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego, często zdarzają się przypadki wprowadzania w ramach działek ewidencyjnych różnych przeznaczeń, gdzie tylko jednym z nich jest przeznaczenie uprawniające do zabudowy.

Poniżej rysunki obrazujące te przypadki

 

Pamiętać należy, że działka, dla której wydana została decyzja o Warunkach Zabudowy, nie jest działką budowlaną, gdyż nie jest objęta ustaleniami MPZP, które określają zasięg terenów budowlanych. Działka uprawniona jest do zabudowy, na podstawie innych przepisów. W takim przypadku wyliczenie min. powierzchni biologicznie czynnej następuje do powierzchni działki lub terenu, dla którego wydana została decyzji o Warunkach Zabudowy.

Po wyznaczeniu powierzchni biologicznie czynnej – pozostałą część działki może zostać zabudowana i utwardzona, przy założeniu, że zabudowa spełni pozostałe warunki MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy.

W przypadku znaczącego ograniczenia terenów inwestycji przez powierzchnię biologicznie czynną definicja tego wskaźnika powierzchniowego dopuszcza włączenie do rozliczenia powierzchni 50% powierzchni zielonych tarasów, stropodachów i innych powierzchni wykonanych z materiałów umożliwiających naturalną wegetację.

Warunkiem jednak jest to, że powierzchnia tego typu rozwiązań wynosić musi minimum 10 m2.

Przykładem wykorzystania tego zapisu jest urządzenie podjazdów i miejsc postojowych z geokraty lub innych ażurowych rozwiązań stabilizujących warstwę naturalną gleby.

fot. Stella Green - kratki trawnikowo-parkingowe

Teren biologicznie czynny – należy przez to rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

 

fot. Stella Green - kratki trawnikowo-parkingowe

Zaprojektowanie zielonego tarasu, nie jest jedynie wybiegiem pozwalającym na zwiększenie tego wskaźnika, jest często oczekiwaniem Inwestora. Możliwość wyjścia ze strefy dziennej budynku wprost w otaczającą nas zieleń to prawdziwy luksus w zurbanizowanej przestrzeni miejskiej.

Dach zielony, którego powierzchnia również może zostać rozliczona w 50%, jest obecnie coraz częściej projektowany na budynkach wielorodzinnych, usługowych, biurowych i często na konstrukcjach stropów garaży wielopoziomowych.

Jest to rozwiązanie pozwalające wprowadzić elementy zieleni urządzonej, w bardzo intensywnie zurbanizowanej tkance miejskiej. W takiej przestrzeni zielone dachy to często ogrody na dachach, miejsce odpoczynku i rekreacji. Zielone dachy to więc dachy ekstensywne, dachy nieużytkowe i dachy zielone intensywne - ogrody na dachach.

Zielone dachy to więc dachy ekstensywne, dachy nieużytkowe i dachy zielone intensywne – ogrody na dachach.

• Ekstensywne zielone dachy o niskich wymaganiach pielęgnacyjnych, obsadzone roślinami o małych wymaganiach przede wszystkim niewymagające dużej ilości wody, rozwijające się samodzielnie, najtrwalszy i najtańszy rodzaj dachu zielonego.
   
• Intensywne ogrody na dachach, są wykorzystywane głównie do celów użytkowych, przymiotnik intensywny oznacza wielkość nakładów wynikających z warstw technicznych oraz wymagań konstrukcyjnych oraz nakładu pracy do wykonania i utrzymania użytkowego zielonego dachu, ogrodzie na dachu, miejsca rekreacji w zieleni.

Zaletami zielonych dachów są ekologia, estetyka, zapewnienie trwałości dachu, izolacyjność termiczna i akustyczna budynku. Zalety te często zestawiane są z wysokimi kosztami wykonania i utrzymania takich stropodachów, ale korzyści wynikające z takich rozwiązań są nie do przecenienia.

Powierzchnię tarasów i zielonych dachów, posiadających nawierzchnię ziemną urządzoną w sposób pozwalający na naturalną wegetację roślin, zaliczamy do terenu biologicznie czynnego.

Powierzchnią biologicznie czynną są również powierzchnie stabilizowane płytami ażurowymi, położonymi na naturalnym podłożu, które nie ograniczają naturalnego rozwoju roślin.

Nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób opisany powyżej, jest więc również wykonany z płyt ażurowych podjazd do budynku lub miejsce postojowe.

Na to pytanie musimy odpowiedzieć, nie może. Inwestor bierze pełną odpowiedzialność wraz z kierownikiem budowy i projektantem za proces inwestycyjny związany z budową od momentu uzyskania pozwolenia na budowę wraz z zatwierdzeniem projektu budowlanego, do momentu zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Wszystkie etapy wiążą się z koniecznością przestrzegania prawa, od prawa lokalnego, jakim jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, poprzez zapisy Prawa budowlanego, które związane są z pozyskaniem prawa do budowy, regulują proces budowy i jej zakończenie.

Zapisy MPZP ustalają warunki kształtowania nowej zabudowy, w tym jej ograniczenia, poprzez ustalanie minimalnej wielkości powierzchni biologicznie czynnej. Jest ona jedną z obowiązkowych informacji zawartej w projekcie zagospodarowania terenu.

Zakres projektu zagospodarowania jest objęty inwentaryzacją powykonawczą niezbędną do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy lub zgłoszeniu do użytkowania budynku. Mapę taką wykonuje uprawniony geodeta.

Inspektor Nadzoru Budowlanego sprawdza zgodność inwentaryzacji powykonawczej z projektem zagospodarowania działki, w przypadku rozbieżności wymaga złożenia w tym zakresie wyjaśnień.

Jakakolwiek zmiana zagospodarowania, w tym również zmiana powierzchni biologicznie czynnej, wymaga oceny przez projektanta, czy jest ona istotna, czy nie (według katalogu zmian istotnych określonego w Prawie budowlanym) oraz czy spełnia ona wymagania MPZP.

Jeżeli Inwestor zadecydowałby o zmniejszeniu powierzchni biologicznie czynnej, poniżej wymaganej minimalnej – taka zmiana jest zmianą istotną i nie może zostać zalegalizowana przez Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Pamiętać należy, że powierzchnia ta rozliczona jest przez projektanta na podstawie definicji określonej w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli obejmuje:

• powierzchnię gruntu umożliwiającą naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych,
• 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2,
• wodę powierzchniową na tym terenie.

Minimalna powierzchnia biologicznie czynna, określona w MPZP dla danego terenu inwestycyjnego musi zostać wskazana w projekcie zagospodarowania działki lub terenu, następnie winna być urządzona na działce w momencie zakończenia budowy, zgodnie z tym projektem.

Mapa inwentaryzacji powykonawczej, jako załącznik do dokumentów o zakończeniu budowy, winna przedstawić rzeczywisty stan zagospodarowania.